Как выбрать земельный участок для строительства дома?

Идеальный участок для строительства дома

Как найти идеальный участок для строительства. Здесь все зависит от Ваших предпочтений. Для начала определитесь с районом, где бы Вы хотели иметь дом; далеко или близко от города, транспортных развязок и т.д. Когда «ореол обитания» выбран, узнайте более подробно о нем: какой там тип грунта, можно ли выкопать колодец и другие важные для Вас детали. Чтобы поиск участка был более результативным, можно обратиться в фирмы, занимающиеся продажей недвижимости, в строительные или проектные организации, почитать объявления в Интернете или в газетах, разузнать среди знакомых.

Также лучше заранее ознакомиться с возможными недостатками, которые могут иметь те или иные участки

Основное внимание нужно обратить на тип грунта – от него напрямую зависит сложность и стоимость строительства дома, а также возможность выращивать на участке овощи или фрукты. При влажных грунтах с высоким уровнем залегания грунтовых вод земля будет промерзать зимой, территория будет заболоченной

При глубине грунтовых вод менее 1 м можно сразу забыть о строительстве подвалов или цокольных этажей, здесь будут бессильны слои гидроизоляции. Подземные сооружения можно сделать только при устройстве дренажной системы или установке кисона, что стоит немалых денег и требует значительных усилий. В качестве фундамента на заболоченной местности используются сваи или же производится частичная замена грунта под фундаментом. Обычно для того, чтобы выбрать фундамент, достаточно посмотреть, какой он у соседей.

Некоторые участки продаются с постройками под снос или с недостроенным домом. В первом случае нужно выяснить, нет ли задолженностей, а если есть, в каком объеме. Недостроенный дом брать опасно, поскольку неизвестно, кто и как его строил, а также сколько времени он простоял. Для его оценки лучше пользоваться услугами специалиста, который сможет оценить состояние стен, фундамента и других уже готовых конструкций. Возможно, такой дом легче будет разобрать, чем достроить.

Обязательно выясните, какое целевое использование участка. Если участок дачный, при оформлении дома и прописке могут возникнуть сложности, даже если участок приватизирован. Кроме того, при расширении трасс или строительстве микрорайона на этой земле, вместо Вашего участка Вам опять-таки предложат только дачный. Целевое назначение участка должно быть «под частное строительство», чтобы избежать проблем и лишней бумажной волокиты.

При разработке проекта дома в проектной организации можете попросить специалистов подобрать участок, соответствующий Вашим требованиям. В таких организациях есть специальные справочники с данными о составе грунта в регионе, уровне грунтовых вод, климатических особенностях и т.д.

Подведем итог. Для строительства частного дома вполне достаточно 10 соток земли. Участок должен находится ближе к лесу, природным водоемам и подальше от объектов, загрязняющих окружающую среду; в радиусе досягаемости должны быть основные инженерные сети (газ, электричество, вода), а также налаженная инфраструктура. Грунт на участке должен быть сухим, грунтовые воды залегать глубоко. Форму участка лучше выбирать квадратную или прямоугольную, рельеф ровный. Окна жилых комнат лучше вывести на юго-восток или юго-запад.

Перед покупкой земельной участка

Уточните в ДИЗО, не является ли земля территорией заповедника или водоохранной зоной, зоной отчуждения линий газопровода или электропередач.
Узнайте план долгосрочного развития территории города или района, вдруг через несколько лет здесь планируется строительство магистрали или еще чего-нибудь стратегически важного.
Перед тем как купить участок, пригласите профессионального строителя и проконсультируйтесь с ним, удобно ли будет строить здесь дом Вашей мечты.

Есть сомнения? Звоните. Приходите. Пишите. Мы знаем на собственном опыте, где продаются лучшие участки для строительства. Секрет раскроем только Вам!

Какой земельный участок подходит для строительства дома?

Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:

участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».

Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.

Категория/ВРИ

Плюсы

Минусы

Земли поселений

ИЖС

Гарантии централизованного

водоснабжения, электричества

Прописка и адрес

Удобная инфраструктура

Самые дорогие участки

Двойные налоги, если дом

не построен за 10 лет

Земли поселений

ЛПХ

Участки дешевле, чем ИЖС

Налоги ниже

Возможность заниматься

приусадебным хозяйством

Самостоятельное

проведение коммуникаций

Земли

сельхоз назначения

СНТ

Самые дешевые участки

Хорошая экология

Живописная местность

Плодородная земля

Проведение коммуникаций

затруднено

Сложности с регистрацией дома,

с пропиской, с инфраструктурой

Регулярные членские взносы

Площадь не более 15 соток

Для повышения стоимости недвижимости при продаже возможен перевод участков ЛПХ (приусадебные) в ИЖС– в пределах одной категории земель. А если СНТ находится в пригороде, с налаженными коммуникациями и хорошей инфраструктурой, то земельный надел в его пределах можно попробовать перевести в статус ИЖС, тем самым существенно повысив кадастровую стоимость.

На участках с ВРИ «огородничество» строительство не предусмотрено. Однако, если они расположены вблизи поселений, можно попробовать узаконить построенный на такой территории дом, изменив сначала категорию земли, а затем вид разрешенного использования. В этих случаях собственник должен обратиться с заявлением в местную администрацию – именно она принимает решение, исходя из планов землепользования и застройки и планов развития поселения.

Важно учесть, что власти могут поменять категорию (целевое использование) землям сельхоз назначения лишь в случае их малой пригодности для сельского хозяйства, а также при их непосредственной близости к черте населенного пункта. Менять категорию земель уполномочены региональные (а не местные) органы власти

В пакет документов, дополняющих заявление, входят:

паспорт заявителя;
правоустанавливающие документы на ЗУ;
межевой план;
выписка ЕГРН;
согласие всех членов товарищества (если речь идет о СНТ).

В целом процедура смены ВРИ – дорогостоящая и затратная по времени, не имеющая высоких шансов на успех. Российское законодательство ужесточает требования к использованию высокопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения, строго ограничивает их использования не по целевому назначению.

Договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Знайте, что количество пунктов и их содержание в договорах покупателя с частным лицом или с представителем муниципалитета одинаково.

Проверьте наличие следующих сведений в тексте договора:

Вступительная часть договора, в которой указаны реквизиты сторон, контактные данные, данные о документах, являющихся основанием для совершения законной сделки. В этот пункт включены записи о месте и дате составления договора;
Предмет договора купли-продажи включает сведения о характеристиках участка, об адресе участка, о документах, которые присутствуют у продавца на данный участок. В этом пункте вносится информация о кадастровом номере участка, о его рельефе, особенностях расположения географически;
Определение стоимости сделки:
- Определить валюту расчетов;
- Сформировать цену участка земли на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости участка;
- Определить сумму залога, аванса иного взноса;
- Установить порядок и сроки осуществления полной выплаты стоимости земельного участка;
- Установить конечную дату расчетов и передачи полноты прав собственника покупателю;
Права сторон и их обязанности. В этом пункте обязательно нужно вписать все ограничения, обременения или иные условия использования земли, если такие присутствуют. В этом пункте должны быть вписаны все права сторон, указаны обстоятельства наступления ответственности каждой стороны за ненадлежащее исполнение обязательств;
Форс-мажорные обстоятельства могут включать события непреодолимой силы, которые явились причиной нарушения пунктов договора не по воле сторон. Обязательно проверьте, чтобы присутствовал подробный порядок разрешения таких ситуаций на случай их возникновения;
Платежные реквизиты сторон и их данные, включая сведения, переписанные из документов, удостоверяющих личности сторон;
Приложения и дополнительные изменения к договору. При необходимости можете копировать все документы, включая кадастровый паспорт, документ о межевании, план участка и иные документы и приложить их к основному документу договора. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Этапы строительства дома из бруса своими руками

Дом, построенный своими руками получится более качественным и добротным, будет гордостью для его владельца, ведь он вложил свои душевные, физические и умственные силы, которые с лихвой компенсируются в будущем. Тем более, что построить дом из бруса самому — не так уж и трудно, все это делается в несколько этапов.

Для начала необходимо получить всю документацию на участок под стройку, оформить разрешение на строительство, согласовать план застройки в местной администрации. Мы уже писали об этом ранее на страницах нашего портала. После сбора всей документации уже приступать к осуществлению своей мечты.

В первую очередь, необходима смета на строительство дома, но по сегодняшним нестабильным ценам сделать это нелегко, к тому же мы ведь строим дом своими руками, а это может затянуться не на один год. И, если нет первоначального капитала, то придется оформить кредит в банке.

Безусловно, начинать все нужно с четкого планирования, ведь мысленно вы уже представляете свой будущий дом, но лучше ваш план зафиксировать на бумаге. Возможно, вам не раз придется переделывать план дома, пока не учтете все нюансы.

Нелишним будет получить консультацию у специалистов. Имея готовый план на руках, нетрудно сделать расчет расходных материалов и по возможности закупать их. Но такие стройматериалы, как лес или цемент приобретать впрок не рекомендуется, они требуют специальных условий хранения – определенную температуру и влажность.

Наиболее экономичный способ – строительство фундамента своими руками. Для этого:

Делаем разметку под будущий фундамент дома с помощью колышков, веревки и молотка;
Выкапываем траншею по периметру шириной 40-50 см на нужную глубину вручную либо экскаватором и заливаем бетонным раствором;
Использование фундаментных блоков намного ускорит строительные работы, но для их укладки понадобится кран;
Для усадки фундамента под деревянный дом понадобится 3-6 месяцев, ну а кирпичного дома не менее года.

Возведение стен – наверное, один из самых важных этапов постройки дома. Еще наши деды стены деревянных домов поднимали за день, но для этого приглашали многочисленных родственников и друзей. И в наши дни пользуются этим способом, хотя чаще всего, конечно, привлекают профессиональных строителей.

На заключительном этапе – покрытие крыши, благо сегодня рынок изобилует огромным выбором кровельного материала, а за консультацией всегда можно обратиться к специалистам. Монтаж крыши требует серьезного подхода, ведь от этого зависит, насколько ваш дом будет защищен от ветра, холода, природных явлений. Если вы решили сделать это все-таки самостоятельно, то среди вашей бригады должен быть хотя бы один специалист.

Чтобы деревянный дом служил вам долгие годы, необходимо обработать древесину защитным антисептиком, представленным широким выбором на сегодняшнем рынке. С наибольшей тщательностью обработайте места, наиболее подвергаемые воздействию солнца и влаги, нанося пропитку в 2-3 слоя. От этого улучшается внешний вид и становится глянцевой поверхность сруба, особенно если он сделан из оцилиндрованного бревна.

Ну а завершить строительство можно улучшением дизайна вашего домика. Для обшивки стен домов из бруса чаще всего используют вагонку, сайдинг-панели, либо гипсокартон.

Местоположение участка и подъездные пути

В Свердловской области принято различать три вида земельных участков, в зависимости от того, где они находятся. Это садовые товарищества, образованные «еще при Советах», коттеджные поселки (обычно подразумевают организованные), и частный сектор/населенный пункт.

Покупка земельного надела традиционно начинается с поиска актуальных предложений в интернете. В настоявшее время на портале METRTV.ru размещено более тысячи объявлений о продаже , , садовых и земельных участков.

1. Сады

Садовые участки относятся к наиболее бюджетному сегменту рынка загородной недвижимости. Это, классические «шесть соток», расположенные на территории садоводческого товарищества. И нередко в них можно присмотреть интересный земельный участок. С точки зрения финансов покупка весьма недорогая.

Часто сильной стороной садового кооператива является его местоположение. «Советские» сады/дачи обычно организовывали на окраинах города. Сегодня многие сады оказались внутри городской черты, и туда можно доехать на рейсовом автобусе или электричке. Обычно на дачном/садовом участке можно поставить только небольшой дом для проживания. Во времена СССР сад/дача были местом для посещений исключительно в тёплое время года. Но сегодня многие строят дома для круглогодичного проживания.

С точки зрения оценки качества грунтов в садовых/дачных товариществах старого образца уже не стоит делать привязку только к фундаменту, поскольку сегодня есть варианты. Например, винтовые сваи.

2. Коттеджные посёлки

Дом в коттеджном посёлке планируют строить для постоянного проживания. Хотя много и тех, кто готов лишь регулярно приезжать в выходные. Если речь идёт о постоянном месте жительства, то критическим становится фактор расстояния от города. Особенно, если нужно ездить часто по делам или на работу. Расстояние до 30 км только поначалу не кажется далеким. При ежедневном движении на автомобиле такая езда может изматывать своей рутиной и однообразием. Но в режиме дачи можно рассматривать варианты и за 50, и даже за 100 км. В этом случае, дорога будет своего рода путешествием. Правда, при этом стоит подумать, сколько придется намотать километров во время строительства дома подрядчикам, и сколько денег они запросят за такое расстояние.

Почти все коттеджные поселки на этапе продаж заявляют о собственной минимальной инфраструктуре. Но на практике за 10-15 лет мало кто из девелоперов реализовал эти обещания. В лучшем случае были организованы магазины типа сельмаг, где можно купить хлеб, мелкую пищевую розницу, напитки. Поэтому для выбора земельного участка в коттеджном поселке обязательно следует учитывать привязку к ближайшему населенному пункту и его инфраструктуре. Для дачников этот вопрос менее актуален, для постоянщиков – очень важный момент. Другая важная вещь – детский вопрос. В более обжитых и организованных поселках вопрос с доставкой детей в школы и садики решается за счет собственного автобуса. Но таких пока мало. При выборе локации можно ориентироваться на места для проживания в окрестностях Екатеринбурга, которые предпочли руководители местных агентств недвижимости.

3. Деревня/частный сектор

Дом на участке, расположенном в зоне существующей частной застройки, может использоваться и как постоянное жильё, и как дом выходного дня. Все зависит от самой деревни и истории ее образования. Одно можно сказать точно – к любой деревне или частному сектору есть вполне приличная подъездная дорога. В отличие, например, от коттеджных поселков, которые могут располагаться в поле, и кроме как по грунтовой дороге добраться до них нельзя. Из нюансов местоположения для частного сектора следует отметить риск бурного развития прилегающих территорий. Яркий пример – район Широкой речки в Екатеринбурге.

Выбираем земельный участок под строительство дома

После того, как площадь владений определена, необходимо приступать к поиску земельного участка. Можно обратиться в специализированную компанию, изложить необходимые критерии и оплатить услуги. Но также реально выбрать земельный участок и самостоятельно, при этом процесс можно разделить на несколько этапов. Только учтите, что некоторые моменты стоит проверять лично, и не следует пренебрегать консультациями архитектора, конструктора и геолога.

Учитываем особенности грунта

Почва влияет на вид фундамента зданий и выбор строительных материалов. Определение состава грунта значительно упростит строительство и последующую эксплуатацию дома. Так, стоит обходить стороной земельные участки с торфяными и насыпными грунтами – они нестабильны и требует вбивания свай для фундамента, что повышает стоимость строительных работ. Также желательно не строить дома на болотистой местности и глинистой почве.

Потенциальному покупателю необходимо убедиться в глубине залегания грунтовых вод, которые могут повлиять на устойчивость дома. Именно весной можно легко отличить участки с высоким залеганием грунтовых вод – на них больше растительности, у которой яркий, насыщенный окрас. А при выборе участка недалеко от реки стоит учитывать вероятность сезонных подтоплений.

Особенности экологии

Убедитесь по картам, что рядом с выбранным земельным участком отсутствуют экологически отрицательные объекты:

заводы;
полигоны бытовых отходов;
ТЭЦ;
животноводческие комплексы и прочее.

Наличие старых построек и насаждений

Например, старый дом или хозпостройку можно использовать как склад или временное жилище, а некоторые деревья могут стать дополнением вашего сада. Если для разрушения строений потребуется много ресурсов, оцените целесообразность такого решения.

Наличие воды

Возить постоянно бутылки или наполнять емкости в ближайшей колонке – то еще удовольствие. Поэтому есть 2 варианта развития событий:

бурение скважины и обустройство колодца;
подключение к централизованному водоснабжению.

В первом случае необходимо осведомиться о качестве воды из подземных источников. Для этого опросите соседей или, что лучше, отнесите образец на проверку – может оказаться, что в ней превышено содержание железа или других веществ, с которыми сложно и дорого бороться при помощи фильтров. При наличии централизованного водоснабжения стоит заранее осведомиться о возможности подключения (иногда это запрещено) и стоимости такой услуги.

Наличие электроснабжения

В условиях городской черты этот вопрос решается довольно быстро и просто. Но в сельской местности и дачных поселениях подключение к сети может вызвать затруднения. Следует заранее выяснить, какая управляющая компания в этом районе занимается вопросами подключения к электросети, есть ли вообще такая возможность и какая мощность линии. Хотя такой фактор может оказаться совсем неактуальным, если домик будет использоваться только для отдыха в выходные или ведения садово-огородных работ.

Наличие газоснабжения

Сейчас сложно найти населенные пункты, не подключенные к системе газоснабжения, но вот для отдаленных земельных участков это может оказаться реальностью. Так как покупка газа в баллонах довольно затратное решение (особенно если им отапливать), то заранее озаботьтесь вопросом подключения к газовой трубе.

Наличие канализации

В большинстве частных домов обустраивается индивидуальная система сброса отходов с возможностью доступа спецтехники. Строительство качественной выгребной ямы и своевременное выкачивание отходов из нее – удовольствие не из дешевых. В некоторых случаях дом на выбранном земельном участке можно подключить к общественной канализационной системе.

Разница между дачной землей и ИЖС

Долгое время считалось, что для строительства дома обязательно нужно, чтобы участок имел статус ИЖС, а дачный участок для этой цели не подходит. На практике разница между двумя этими видами разрешенного использования не столь велика, в некоторых случаях покупателю для строительства даже выгоднее купить дачную землю.

«Покупателю, который собирается строить дом, не обязательно ограничивать свой выбор участками с назначением для ИЖС. И дачные земли, и земли для ведения личного подсобного хозяйства пригодны для строительства дома и получения в нем постоянной регистрации, — объясняет руководитель отдела загородной недвижимости компании «Этажи» Денис Шешко. — Большинство коттеджных поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства. Так что, если покупатель стремится приобрести участок в новой нарезке, это, скорее всего, будет дачная земля».

Дом, построенный на участке и с тем, и с другим назначением, можно оформить в собственность в упрощенном порядке по все еще действующей «дачной амнистии». Для регистрации дома на землях ИЖС не нужно сначала получать разрешение на строительство, заказывать проект и собирать согласования в надзорных органах. Потребуется только технический план (документ, содержащий описание здания), для его составления необходимо приглашать кадастровых инженеров, которые проведут замеры площади постройки. Различия состоят в том, что срок «дачной амнистии» для оформления в упрощенном порядке дома, расположенного на участке ИЖС, истекает 1 марта 2018 года, а конечный срок оформления в упрощенном порядке собственности на объекты, расположенные на садовых, огородных, дачных участках, на настоящий момент не ограничен.

Правила возведения на земельных участках

Как уже было сказано выше, существуют нормы и правила строительства, которых обязательно следует придерживаться.

Они касаются:

назначения земель (земля может быть предназначена для индивидуального строительства, а может только под садовые домики);
размеров и площади участка;
санитарных норм;
пожарной безопасности;
расстояния между постройками.

Также важно учитывать нормы отступов объектов от границы:

с соседями;
нормы посадки деревьев;
строительства дополнительных объектов, таких как баня и гараж.

Законодательное регулирование

Чтобы начать строительство дома на земельном участке, рекомендуется взглянуть на такие документы:

СНиП 30-02-97. Этот свод регулирует планировку и застройку территорий садоводческих объединений граждан, зданий и сооружений.
В нормативном акте сказано, как определить расположение объектов на участке относительно его границ.
СНиП 2.07.01-89. Здесь рассказано о планировке и застройке городских и сельских поселений. Акт определяет правила прокладки трубопровода и водопровода между разными участками.
СНиП 2.04.01-85. Расскажет о нормах прокладки внутреннего водопровода и канализации.
СНиП 2.04.08-87. Поведает о нормах газоснабжения на участке.

Все эти своды правил помогут разобраться в законодательстве жилищного строительства на начальном его этапе.

Подробно о нормативах и правилах строительства дома на ЗУ здесь.

Типы земельных участков

Будущему владельцу земельного участка, следует знать, что под застройку подходит далеко не каждая территория. Надел в обязательном порядке должен соответствовать целевому назначению в зависимости от категории, к которой он относится. Лишь в таком случае, возможно возвести на выбранной площади дом, коттедж или иное жилое строение.

Согласно законодательству РФ выделяют следующие категории земель:

земли под населенными пунктами;
угодья, отведенные под сельское хозяйство;
зоны энергетики, промышленности и транспорта;
территории, занятые водным и лесным фондами;
природоохранные владения;
земли запаса.

Среди перечисленных групп земель под строительство отводятся лишь площади под населенными пунктами и сельскохозяйственные угодья. На прочих территориях возведение особняков, коттеджей и прочих строений запрещено.

Кроме того, строительство дома допускается на тех участках, которые относятся к следующим типам использования земель в указанных категориях:

Наделы, отведенные под индивидуальное жилищное строительство или ИЖС. При этом существует ограничение по этажности возводимого строения – дом не может иметь более 3 этажей.
Территории, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. В этом случае застройка разрешена лишь на участках, являющихся приусадебными и не выходящими при этом за границы населенных пунктов.
Дачные либо садоводческие участки.

В случае если существует желание впоследствии прописаться в собственном доме, следует отказаться от строительства на садоводческих участках – прописка в жилищах, расположенных на территориях такого типа невозможна по закону. В случае возведения дома на дачном участке, прописка может быть оформлена, но для этого потребуется обратиться в судебные органы и получить соответствующее постановление.

Для того чтобы уточнить информацию относительно возможности застройки конкретного участка, следует обратиться в Земельный комитет с соответствующим запросом.

С чего начать подбор земельного участка

Приняв решение о приобретении земли под застройку, в первую очередь необходимо определиться с личными предпочтениями и пожеланиями относительно участка, где будет возведен дом. Следует отталкиваться от таких параметров, как расположение территории, например, юг либо север, близость или удаленность от водоемов, лесов. Также следует обозначить необходимый размер надела и определить требуется ли наличие коммуникаций и инфраструктуры.

В зависимости от указанных критериев устанавливается стоимость участка, что, разумеется, играет немаловажную роль в приобретении земли. В подборе надела могут помочь тематические форумы и мониторинг цен на земельные угодья.

Внутренняя инфраструктура

Для жизни на природе нужен минимальный набор инфраструктуры: дороги, электрические и газовые сети. В последнее время растет спрос на оптоволоконные сети. Для коттеджных поселков также особо выделяют забор по периметру, вне зависимости от того, расположен он в поле или рядом с населенным пунктом. Но этот фактор, скорее, психологического свойства.