Инвестирование в недвижимость: на что обратить внимание?

Как инвестировать в недвижимость

Одним из часто используемых вариантов вложения личных средств является инвестирование в новостройку, когда рассматриваемое имущество находится на начальных этапах строительства. В этом случае компании-застройщики предлагают низкие цены на квартиры в новых домах. Задача инвестора как можно быстрее заключить договор о долевом участии. На стоимость жилья большое влияние оказывает время поэтому, чем раньше инвестор вступит в права владения, тем лучше.

Есть еще один способ инвестировать деньги в недвижимость на первичном рынке – это оформление ипотеки на покупку квартиры в банке. Благодаря партнерскому соглашению, действующему между строительной компанией и банковским учреждением, для клиентов предлагаются привлекательные процентные ставки по кредиту. Следовательно, инвестору понадобятся денежные средства только для оплаты первоначального взноса и погашения издержек.

Приобретение жилья на вторичном рынке – распространенный вариант инвестирования в недвижимость, который подходит для вкладчиков с небольшим капиталом. Цель инвестора состоит в получении ипотеки в банке, при этом лучше отдать предпочтение покупке недорогой однокомнатной квартиры с хорошей инфраструктурой. Также не стоит вкладывать существенные суммы на реконструкцию и обустройство недвижимости, для сдачи в аренду достаточно будет косметического ремонта.

Менее затратным способом вложения личных средств является покупка комнаты. Такое имущество необходимо инвестору не для личной эксплуатации, а сдачи в аренду. Однако у такого варианта инвестирования могут быть негативные моменты. Например, собственники квартиры, в которой была приобретена комната, могут препятствовать проживанию в ней съемщиков.

Инвестирование в недвижимость: расстановка приоритетов

Хорошие новости для инвесторов. Всемирный банк обновил прогноз по росту мировой экономики. В 2018 году он поднимется с 2,9% до 3,1%. По мнению экспертов, на первом месте по надежности вложений стоит вывоз мусора, на втором – гостиничная индустрия. Если несмотря на это, вы все еще раздумываете, куда лучше вложиться – в жилую недвижимость или коммерческую, то почитайте этот текст.

Чтобы определиться окончательно, рассмотрим оба типа недвижимости. По нашему опыту, жилая дает доходность в пределах 5-6%. Ее окупаемость – в пределах двадцати лет. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность:

• Офисная – 6-7%
• Торговая – 7-8%
• Гостиничная – от 9 % и выше

Соответственно, вы сможете рассчитывать на окупаемость гостиничных проектов в пределах семи-десяти лет. Наверное, вы сейчас думаете, что ждать прибыли придется слишком долго. Но рекомендуем учесть то, что отельный бизнес в последние годы стал одним из самых выгодных объектов инвестиционного портфеля. Благодаря стратегическому бизнес-планированию отельно-ресторанные комплексы, на наш взгляд, относительно безболезненно переживают неблагоприятные рыночные колебания. А это, согласитесь, очень актуально во время экономических потрясений, от которых не застрахована ни одна страна в мире.

Международный специалист в сфере коммерческой недвижимости, компания CBRE Hotels, утверждает, что сегодня доходность от объектов отельной недвижимости существенно превосходит прибыльность инвестирования в офисные и торговые активы. Мы им верим, потому что соотнесли вполне реальные и очень интересные цифры. Делимся ими с вами: по данным консалтингового агентства TRI Hospitality Consulting, с каждым годом количество международных путешественников увеличивается на 4%. А теперь вспомним, что отельный номер каждый день продается заново. Улавливаете выгоду? Факт ежедневных продаж выгодно отличает гостиницы от других видов недвижимости и позволяет бизнесу моментально реагировать на любую динамику рынка гостеприимства.

Поэтому вложение капитала в гостиничную сферу – это прибыльная и набирающая популярность альтернатива для крупных международных инвесторов и владельцев активов среднего звена.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее  продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

Инвестиции в строительство недвижимости

Строительство многоквартирных жилых домов не обходится без привлечения инвестиционных средств. Сотрудничество застройщиков и инвесторов выгодно каждой из сторон.

Для первых — это возможность избежать банковских кредитов, для вторых — потенциальный шанс получить высокую прибыль, так как стоимость квартир по мере возведения здания стремительно растет.

Инвестиции в строящуюся недвижимость позволяют получить впоследствии двойную прибыль от перепродажи квартиры или увеличить вдвое вложенный капитал.

Этапы инвестирования

Опытные инвесторы вкладывают деньги в строительство по заранее продуманному плану — это дает возможность минимизировать риски и избежать финансовых потерь.

Этап первый. Прежде, чем решиться на вложение денег, необходимо убедиться в надежности застройщика — узнать название компании, обеспечивающей строительство и выяснить, какие факторы сформировали ее репутацию в строительной среде:

• количество объектов, сданных в эксплуатацию;
• сотрудничество с банками — финансовые организации тщательно проверяют состоятельность своих подопечных;
• отзывы партнеров;
• опыт работы в сфере возведения недвижимости;
• количество инвесторов;
• законопослушность.

Полную информацию о застройщиках города можно найти в каталогах, предлагаемых риелторскими компаниями.

Этап второй. Правильный выбор объекта недвижимости — залог успешных инвестиций. Определяющими следует считать такие характеристики, как: наличие инфраструктуры, транспортное обеспечение, перспектива развития района.

Этап третий. Переговоры с застройщиком. Поскольку закон не предусматривает возможность регистрации имущественных прав на строящиеся объекты, приобрести недвижимость можно с помощью альтернативных способов:

• оформления договора долевого участия;
• паевого взноса;
• инвестиционного вклада;
• вступления в строительный кооператив.

Внесение средств осуществляется разово или частями.

Этап четвертый. Для изучения документации на предмет соответствия закону привлекаются юристы. Несмотря на затратность, подобные процедуры рассматриваются, как гарантия безопасности сделки.

Этап пятый. Официальным подтверждением завершения сделки считается заключение договора. До момента подписания документа рекомендуется тщательно изучить изложенную в нем информацию.

Особое внимание следует обратить на пункты, регламентирующие:

• сроки строительства;
• условия расторжения сделки;
• размер стоимости недвижимости — эта величина не должна меняться ни при каких условиях;
• размер штрафов, предусмотренных для каждой стороны в случае нарушения условий соглашения;
• случаи форс-мажора.

Четкое соблюдение этапов инвестирования позволяет сделать правильный выбор застройщика и объекта недвижимости и вложить денежные средства выгодно и с минимальным риском их потери.

Видео: Инвестиции в недвижимость 2019. Как создать пассивный доход?

Риски при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Страх потерять свой капитал знаком не только новичкам, но и опытным инвесторам. Потому что любая инвестиция всегда сопряжена с риском.

Финансовые потери возможны в таких случаях:

• обман вкладчиков. Компании мошенники завлекают инвесторов заниженными ценами на недвижимость и исчезают вместе с деньгами после получения необходимых сумм. Прежде, чем довериться застройщику, стоит проверить сведения о нем в официальном реестре юридических лиц;
• банкротство застройщика, что возможно при нецелевом использовании средств. Чтобы избежать подобной ситуации, лучше отдать предпочтение крупным компаниям, построившим большое количество объектов;
• срыв сроков сдачи объекта. Если приобретать недвижимость в кредит, затянувшееся строительство может обернуться серьезными финансовыми издержками;
• форс-мажор — стихийные бедствия, промышленные и экологические катастрофы, войны или экономический кризис способны заметно снизить стоимость недвижимости. Единственный способ компенсировать потерю средств — оформление страхового полиса на строящийся объект.

В большинстве случаев, избежать возникновения рисков можно, если ответственно отнестись к выбору застройщика и объекта недвижимости.

Определи, в какую недвижимость хочешь инвестировать — жилую или коммерческую

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Например, коммерческая недвижимость приносит доход выше жилой в среднем на 1–2 %. Противовесом этого преимущества являются высокие требования к рентабельности ее месторасположения: для успешной реализации коммерческая недвижимость должна располагаться на оживленных улицах. Жилая недвижимость в Германии, наоборот, часто расположена в пригороде, что позволяет выгодно инвестировать как в строящиеся, так и в уже существующие объекты. К тому же рынок жилой недвижимости развивается намного активнее, благодаря чему планомерно растет ее стоимость.

При недостаточном количестве финансов начать стоит с анализа цен на оба типа недвижимости. Не хватает для покупки — инвестируй в недвижимость без приобретения. Инвестиционные фонды недвижимого имущества принимают суммы от 10 000 рублей. Заработай на таком инвестировании — и сможешь приобрести офис или квартиру.

Виды недвижимости под инвестиции

Деятельность по вложению денег в недвижимость с целью увеличения капитала называется инвестирование. Для целей инвестирования я выделяю два основных класса недвижимости:

1. Жилая недвижимость
2. Коммерческая недвижимость

Жилая недвижимость – это недвижимость, которая предназначена для длительного или постоянного проживания людей. Наши дома и квартиры – это и есть жилая недвижимость.

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется людьми для какой-либо коммерческой деятельности. Например, земля, на которой стоит завод, складской комплекс, помещение банка, ресторана, аптеки, торгово-развлекательные и офисные центры и т.д.

Самым распространенным видом инвестирования для простого человека является вложения в жилую недвижимость, которая сдается в аренду. У каждого найдется знакомый, который арендовал, арендует или сдает квартиру. При этом большая часть квартир, которая сейчас сдается в аренду – это излишек, который образуется в российских семьях после принятия наследства. Инвестиционных квартир на рынке аренды еще пока не очень много. Но с каждым годом, из-за обозначенных выше причин, людей, которые покупают квартиры для сдачи в аренду становится больше.

Вложения в коммерческую недвижимость не так популярны, как инвестиции в жилую недвижимость. Из-за сложности приобретения, управления. Инвестирование в коммерческую недвижимость – это целый бизнес. Тогда как вложения в жилую недвижимость многими воспринимается как сохранение средств.

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке

new З стратегии заработка на дачных участках

Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!

Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Мнение специалиста: Инвестиции в земельные участки сельскохозяйственного назначения

Милена Александрова, генеральный директор Группы компаний «Коноплекс»

Сельское хозяйство – важнейшая отрасль народного хозяйства, которая в последние годы показывает стремительный рост. Исторически сложилось, что земледелие приносило ее владельцу немалый доход, и в настоящее время сельское хозяйство является деятельностью не только КФХ, но и крупных предприятий.

Инвестирование средств в земли сельскохозяйственного назначения – выгодное занятие, но тут необходимо учитывать несколько нюансов:

Во-первых, это «долгие» деньги, то есть возврат вложенных средств произойдет не в первый и даже не во второй год. Купить товары из Китая или Турции для перепродажи – это не сложно, а вот вырастить качественный продукт на своей земле – вот где нужен ум и навык.

Во-вторых, сельскохозяйственная деятельность требует терпения, сил и специфических знаний о культуре, которую предполагается выращивать. Наш агропромышленный холдинг выращивает коноплю, и найти обученных специалистов для этой редкой с/х культуры непросто.

Если инвестор решает играть по-крупному и приобретает большие площади земель сельскохозяйственного назначения, то необходимо грамотно распланировать и вести дела. Успех в этом деле может принести правильный севооборот культур в сочетании с современными агротехническими методами. Это позволит предпринимателю сохранить плодородие почвы и расширить ассортимент продукции.

Вероятно, вы удивитесь, но…

Разумеется, инвестиции в отели – это долгосрочное вложение средств. Поэтому логично отдать предпочтение рынкам с большим потенциалом. Вероятно, вы удивитесь, но мы считаем, что такими являются рынки Украины и России.

Исходя из нашего опыта работы, мы можем сделать вывод, что сегодня в Украине сложились наиболее благоприятные условия для инвестиций в недвижимость. С этим связан строительный бум в городах-миллионниках. А отельная сфера находится на старте своего развития и характеризуется, согласно нашему опыту, низким уровнем насыщения и высоким спросом.  

Что касается российского рынка, отметим, что объекты торговой и офисной недвижимости пользуются наименьшим спросом. Мы сопоставили данные нескольких независимых ресурсов и выяснили, что количество бизнесменов, готовых вкладывать средства в торговые и офисные площади в Москве и области, сводится к 6%. По другим городам и регионам России этот процент вдвое меньше.

Возникает потребность в гостинично-ресторанных комплексах. В частности, на рынке образовался дефицит отелей среднего ценового сегмента. И рост спроса на них будет долгосрочным, утверждает вице-президент по развитию и операционной деятельности IHG в России и странах СНГ Арон Либинсон. Поэтому мы рекомендуем рассмотреть вариант инвестиций в гостиничный бизнес.

Рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Помимо традиционных способов получения инвестиционной прибыли, существуют методы, позволяющие существенно увеличить доход.

Извлечь максимальную прибыль от инвестиций в недвижимость можно, если:

• усилить функциональность жилья с помощью перепланировки. Благодаря грамотному перепланированию помещений, общая стоимость квартиры может возрасти на 30 %. Оформление процедуры проводится только по разрешению БТИ;
• увеличить площадь частного здания за счет пристройки дополнительных этажей и различных архитектурных решений;
• выполнить хороший ремонт с использованием качественных стройматериалов. Стоимость жилья после ремонта увеличивается на 25 %;
• изменить статус недвижимости на коммерческий или жилой. Направление перепрофилирования определяется уровнем спроса на те или иные виды недвижимости.

В большинстве случаев, повышение инвестиционной прибыли возможно только после дополнительного вложения денег в объект недвижимости.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Лучшее решение для новичков, не владеющих достаточным уровнем знаний и опыта в сфере инвестирования в недвижимость — воспользоваться помощью профессионалов.

Существуют компании, предлагающие услуги посредников в инвестиционной деятельности. Такие организации предлагают доступ к наиболее ликвидным объектам недвижимости и обеспечивают профессиональное управление активами. Суммы вложений и размер дохода обсуждаются заранее.

Виды инвестиционных услуг:

• вложение средств в недвижимость за рубежом;
• приобретение коммерческих объектов;
• вклады в готовый бизнес;
• мероприятия по обучению эффективному вложению капитала.

Сотрудничество с профессиональными инвесторами предполагает не только минимизацию рисков при высокой прибыли, но и гарантию безопасных инвестиций. Кроме того, все вклады защищены страховкой.

Знать бы прикуп

Основным риском при покупке первичной недвижимости остается, как показывает исследование специалистов «РБК-Недвижимость», время, затраченное на строительство объекта, которое может продлиться бесконечно, так и не привести к конечному результату. К тому же существует риск остаться без прибыли из-за снижения стоимости на жилье или трудностей по поиску покупателей, что так же будет требовать снижения стоимости жилья.

Хотя, с другой стороны, можно минимизировать данные риски или полностью избежать их. Для начала необходимо внимательно проверять все правоустанавливающие документы по объекту, прежде чем вкладывать в него деньги

Нужно обратить внимание на финансовое положение организации-застройщика, а также количество реализованных им проектов

Имеет смысл заострить внимание на поведении застройщика. К примеру, готовность застройщика устраивать распродажи, если наблюдается понижение интереса к объекту среди покупателей, вероятно, означает, что компания не имеет собственных средств или серьезных финансовых партнеров

Для продолжения строительства ситуация требует быстрого привлечения денежных средств. Если вы заметили за девелопером что-то подобное, то вполне вероятно инвестиции в такой объект будут слишком рискованны.

Далее, при выборе объекта для инвестирования, стоит обращать внимание не только на стоимость жилья, но и качество постройки, его конкурентное окружение, обеспечивающее ликвидность и возможность следующей продажи. Лучше, если подходящая новостройка будет располагаться в популярных для покупателей районах столицы или районах рядом с Москвой, важна еще и удобная транспортная развязка рядом с жильем

Если объект соответствует вышеперечисленным характеристикам, стоит определиться с форматом квартиры. Выгоднее покупать однокомнатные и студийные квартиры – они всегда пользуются спросом.

Инвестиции в жилую недвижимость

Большинство потенциальных инвесторов рассматривают именно этот вариант. Он кажется им заманчивым и доступным. В мыслях рисуются высокий постоянный доход, а затраты? «Да нет никаких затрат, кроме покупки», – думают они. Ведь бремя по оплате коммуналки ложится на арендаторов таких квартир. А ты знай себе, приезжай за прибылью раз в месяц. На самом деле картина может сложиться совершенно другая. Рассматривая для инвестиций жилую недвижимость, практичнее всего будет разделять понятия первичного и вторичного жилья. У каждого из них есть свои особенности при покупке, продаже. На эти виды жилья разный спрос, соответственно, и ликвидность тоже отличается.

Плюсы вложений в жилье на вторичном рынке:

• вы получаете готовую к дальнейшим действиям квартиру, с отделкой и прочим;
• вы можете сдавать квартиру в аренду. Арендаторы оплатят большинство издержек, связанных с содержанием квартиры;
• квартиру можно быстро и выгодно продать в случае необходимости. И почти наверняка вы будете в плюсе к тому, что потратили на покупку;
• вы можете сделать налоговый возврат части затраченной суммы, что тоже может являться приятным бонусом к доходу.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

• рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
• найти платежеспособных жильцов еще труднее;
• для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
• арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
• многие предпочитают покупать новые квартиры;
• из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
• если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов.

Что касается жилья на первичном рынке, для инвестирования в него можно выбрать разные стратегии. Одна из них – покупка жилья на стадии котлована. Очень выгодная, но в то же время очень рискованная инвестиция. Все зависит от добросовестности застройщика.

Плюсы:

• на этапе котлована стоимость квартир значительно ниже своих завершенных собратьев;
• по результатам строительства вы получаете совершенно новую квартиру.

Минусы:

• застройщик может разориться, потерять лицензию и просто сбежать с вашими деньгами задолго до окончания строительства;
• если квартира будет сдана, вам предстоит еще ремонт и отделка. А это тоже затраты;
• вы не получаете никаких дивидендов вплоть до окончания строительства.

Второй вариант – заключить договор долевого участия в строительстве и купить квартиру в доме высокой степени готовности. Эти вложения отличаются от покупки на стадии котлована. Некоторые риски увеличиваются, некоторые, напротив, уходят.

Плюсы покупки жилья в новостройке:

• при покупке квартиры в доме с высокой степенью готовности больше шансов дождаться скорого окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
• квартира обойдется немного дешевле, чем аналогичная в домах, которые уже сданы, но дороже тех, которые еще не построены.

Минусы покупки жилья в новостройке

• существуют риски возникновения проблем у застройщика и задержки окончания строительства;
• если вы купили квартиру у застройщика с целью перепродажи в дальнейшем, статус жилья сменится с “первичного” на “вторичку”. А многие стремятся купить жилье именно на первичном рынке, так как для этой процедуры предусмотрена льготная ипотека и возможности оформления налогового вычета на отделку жилья. Соответственно, круг потенциальных покупателей будет существенно уже.
• Для того, чтобы получить выгоду от приобретенной квартиры, перед покупкой стоит изучить некоторые сопутствующие условия. От них будет зависеть ликвидность имущества, арендаторский спрос и рост (или падение) цены с годами:

1. квартира должна располагаться в хорошем районе (экологичный, доступный с точки зрения транспорта, насыщенный необходимой инфраструктурой).
2. квартира должна быть удобно спланирована (наличие балкона или лоджии, не угловая, не на последнем этаже, раздельные комнаты и санузел, приличная площадь кухни).
3. квартира должна иметь свежий ремонт, и желательно красивый вид из окна. Угловые квартиры также не считаются очень хорошим вариантом.

Выбери тип инвестирования

Кроме стандартной покупки и продажи по более выгодной цене можно инвестировать в строительство и стать дольщиком коммерческой недвижимости, сдавать объекты в аренду (особенно это выгодно, если помещение окажется подходящим для размещения магазинов крупной сети), инвестировать в паевый фонд недвижимости. Если финансовые возможности ограничены, можно рассмотреть такие варианты, как приобретение недвижимости на торгах по банкротству, залоговой недвижимости, поиск партнёра-инвестора. Вне зависимости от выбора всегда работай в правовом поле и пользуйся юридическими услугами, чтобы избежать неприятных последствий.

6. Составь инвестиционный план

Определи ограничение роста стоимости недвижимости, после которой последует перепродажа. Если цель инвестиционного плана — приобретение дополнительных активов, стоит рассчитать потенциальную прибыль и мониторить рынок недвижимости. Это позволит отделить желаемое от возможного и трезво выстраивать последующие шаги инвестирования.

7. Разработай стратегии и обозначь сроки

В зависимости от выбранного плана ты должен иметь четкое представление о том, как земля, квартира или дом вернутся к тебе в виде прибыли. Если это строящееся коммерческое помещение, начинай искать потенциальных арендодателей до того, как оно будет готово, чтобы сократить убытки и скорее получать прибыль. Если собираешься продать — необходимо регулярно мониторить рынок для понимания реальной стоимости объекта.

Определившись с целями своих инвестиций, составь стратегию и последовательность действия, учитывая все переменные. Главной переменной будут сроки получения прибыли. Именно о них стоит говорить с инвестиционной компанией в первую очередь. Исходя из этапов строительства, поиска других инвесторов, экономических проблем, процесс может затянуться. Тебе это не нужно, поэтому сроки нужно оговаривать в договоре, чтобы не питаться обещаниями.

8. Подбери ликвидный вариант

Вкладываться во всё подряд неэффективно и очень рискованно. Проект может не выстрелить, и ты понесешь убытки. Решить эту проблему можно двумя способами: изначально ориентироваться на высоколиквидные варианты либо вычленять перспективные. Например, в первом случае можно рассматривать приобретение уже востребованной недвижимости. Это значительно упростит процесс поиска арендаторов, а возможно, даже вынудит их самостоятельно искать владельца объекта.

Второй способ — изучить строительные планы города и выбрать самые динамично развивающиеся районы. Город растёт, ты покупаешь недвижимость в хорошем новом районе, а спустя время цена на неё значительно увеличивается. Или строится важный социальный объект (школы, больницы, рабочие предприятия, офисы крупных компаний) — благодаря резкой актуализации территории ликвидность жилья будет расти. Также стоит изучить динамично развивающиеся пригородные варианты. Как мы уже сказали, большинство немцев старается избежать проблем крупных городов. Развитая инфраструктура и децентрализованное управление делает инвестирование в недвижимость Германии актуальной практически на всей территории страны.

Решив инвестировать в недвижимость Германии, ты можешь столкнуться со множеством нюансов, не очевидных для иностранных инвесторов. Необходимо хорошо знать местный рынок недвижимости, факторы ценообразования, законодательные и правовые нормы, менталитет и особенности отношения немцев к недвижимости. На самостоятельное изучение могут уйти годы, но альтернативой может быть обращение в риелторское агентство. Так, например, компания Fuchs Real Estate занимается аналитикой рынка, оформлением документов на недвижимость согласно всем немецким законам. Кроме того, Fuchs Real Estate осуществляет управление недвижимостью, что снимает с плеч инвестора многие второстепенные задачи, позволяя получать прибыль без постоянного личного участия.