Инвесторы стали меньше вкладывать в российскую недвижимость

Новостройка или вторичный рынок?

Покупка квартиры на этапе строительства позволяет заработать на дальнейшей перепродаже готового объекта. При этом необходимо учесть:

• Репутацию фирмы – застройщика и его опыт работы на строительном рынке.
• Риски долгостроя и отмены строительства.
• При перепродаже новой квартиры можно столкнуться с замершим вторичным рынком недвижимости.

Жилье, сданное в эксплуатацию менее 3 – х лет назад, принято называть новостройками. Высокие цены не позволяют говорить о выгодности вложений в приобретение квартиры для получения большого дохода. Но некоторых арендаторов привлекает свежесть квартир, и они готовы платить большую арендную плату, чем за старую жилплощадь.

Инвестировать в недвижимость вторичного рынка в настоящее время оптимально только для сдачи жилой площади в аренду. Просевший рынок и кризис существенно снизили спрос и покупательную способность большинства населения.

Что такое инвестиции в недвижимость

Недвижимость является самым надежным инвестиционным инструментом. Всегда в цене, есть спрос, предложения часто ограничены. На инвестировании в жилую недвижимость либо коммерческую зарабатывают на перепродаже, а можно стать рантье и сдавать в аренду, получая постоянный, зачастую очень высокий доход. Видов недвижимого имущества много:

• комната;
• квартира;
• апартаменты;
• таунхаус;
• дача;
• коттедж;
• машиноместо;
• гараж;
• загородный дом;
• земельный участок;
• коммерческая.

Раньше считалось, что выгодны строительные инвестиции, но сегодня отношение поменялось. Кризис 2014-2015 годов внес коррективы в рынок жилья и аренды. Тем не менее недвижимость как объект инвестирования остается популярным методом сохранения и приумножения средств.

Преимущества	Недостатки
— большой выбор способов вложения; — достаточная ликвидность; — в долгосрочной перспективе высокая доходность; — надежность.	— высокий порог входа, особенно в элитной категории; — долгий срок продажи; — риск порчи и утраты; — много мошенников на рынке; — обязательные накладные расходы.

В западных странах случается кризис «мыльного пузыря», как было в США в 2008 году. Цены на дома и квартиры стремительно падают, никто не может продать, и никто не хочет покупать. В России в постсоветском периоде мы пережили уже 3 экономических кризиса — в 1998, 2008 и 2014 годах. Но заработать на квадратных метрах смогли только дольщики, купившие квартиру в рассрочку или в ипотеку в рублях. Ипотечники в долларах, что в 1998 году, что сейчас оказались в финансовой яме. Банки, например, ВТБ24 пошли навстречу своим кредиторам и пересчитали ипотеку в рубли. Но ни в один из этих кризисов цены не упали, как в США, в несколько раз.

Две стратегии вложения

В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.

Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.

На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.

С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше. С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив. Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.

Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.

По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.

Причины срыва сделок

Хотя большинство респондентов согласны, что доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы, сопоставима с реальной, при этом всё равно завышенные ожидания доходности остаются самой популярной причиной срыва сделок: на это указали 44% респондентов. На втором месте — трудности с поиском подходящего объекта (31%). Первая из этих причин лидирует среди русскоязычных участников опроса, вторая — среди нерусскоязычных.

Обе эти проблемы особенно выражены в Германии. Завышенные ожидания доходности указали все 100% нерусскоязычных респондентов и 45% русскоязычных. О том, что покупателю в Германии сложно найти подходящий объект, свидетельствуют по 50% и тех и других респондентов.

Противоположную картину показывает соседняя Австрия, где каждую из этих проблем отметила лишь малая доля участников опроса: завышенные ожидания доходности — 25%, трудности с поиском объекта — 13%.

Проблему завышенных ожиданий доходности также назвали большинство респондентов в Латвии (78%) и, наоборот, малая доля респондентов в Турции (17%).

То, что покупателю сложно найти подходящий объект, часто отмечали в Венгрии (60% респондентов), а в США, наоборот, не отметил ни один респондент.

Проблемы с подтверждением легальности капитала
особенно актуальны для Австрии (75% респондентов), Кипра (64%) и Франции (57%).

На нерасторопность и затягивание сделки со стороны покупателя чаще всего жаловались респонденты из Германии (46%) и Чехии (36%). Ни один респондент не выбрал этот вариант ответа в Болгарии, Венгрии и США.

Вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций»
набрал больше всего голосов в Турции (50%) и США (43%).

Сделки с русскоязычными инвесторами в недвижимость за рубежом чаще всего срываются по двум причинам: завышенные ожидания доходности и трудности с поиском подходящего объекта.

Участники опроса упоминали десятки дополнительных причин, из-за которых срываются сделки с русскоязычными покупателями доходной недвижимости. Вот факторы, набравшие больше 10% упоминаний:

•  Покупатель рассчитывает на меньший бюджет, чем позволяет рынок.
•  У покупателя нет нужной суммы денег.
•  Не удаётся перевести деньги в страну покупки.
•  Разница менталитета, культуры.
•  Проблемы доверия между участниками сделки.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Получение профессиональной помощи способствует увеличению уровня прибыльности инвестиций

Особенно важно воспользоваться услугами компаний, предоставляющих помощь в области инвестирования, начинающим бизнесменам, которые стремятся минимизировать риски и извлечь максимально допустимую прибыль

В нашей стране настоящими профессионалами своего дела считаются следующие компании:

1. E3 Investment, предлагающая вкладывать капитал на продолжительный срок в любой тип имущества. Уровень ожидаемого дохода высокий. Главное требование, которое предъявляют инвестору – внесение суммы более 100 000 руб. Наличие специального калькулятора на сайте компании, позволяет узнать, какую прибыль можно ожидать. На каждый вид актива приходится несколько видов страховки, поэтому в надежности E3 Investment можно не сомневаться.
2. Activo – компания, предлагающая открыть доступ к самым ликвидным площадям. Независимое коллективное владение обеспечивает безопасность вложений. Если инвестируется более 2 млн руб., размер прибыли вкладчика составит 11,6%. После приобретения недвижимого имущества инвестор передает ее в управление профессиональной команде, которая ежемесячно предоставляет своим клиентам отчетность. Компания гарантирует сохранность вложенного капитала.
3. Gordon Rock – популярное агентство недвижимости. Пользуясь услугами компании, каждый инвестор сможет вложить собственные сбережения в коммерческие площади и квартиры/дома, которые расположены на территории нашей страны либо за рубежом. Специалисты компании Gordon Rock окажут помощь в покупке номера в гостиничном комплексе/медицинском центре/мини-отеле, приобретении жилья людям пенсионного возраста, вложении денежных средств в готовый бизнес. Компания проводит семинары, тема которых посвящена эффективному инвестированию.

Доходность в размере 30% за несколько лет является стандартным средним показателем на рынке недвижимости

Инвестиции в новостройки стали более рискованными

Несмотря на рост цен за метр, изменение законодательства, а также большое количество замороженных проектов, рынок новостроек по-прежнему остается привлекательным для инвесторов. Оно и понятно, в отличие от той же коммерческой недвижимости, это практически пассивный доход — купил дешево, продал через 3-5 лет дорого.

Однако эта схема уже не так привлекательна как раньше. И вот почему:

1. Во-первых: налоги. Теперь, чтобы «не попасть» на НДФЛ нужно владеть недвижимостью не менее 5 лет. Плюс выросла и сама налоговая база, из-за пересмотра кадастровой стоимости;
2. Во-вторых: спрос. Спрогнозировать его на падающей экономике в перспективе 5 лет очень трудно. Конечно, если это однушка рядом с метро ее по-любому купят, только вот за сколько?
3. В третьих — перспективы района. Мы уже не раз наблюдали, как многие перспективные районы рядом с Москвой за несколько лет превращались в «гетто» из бетонных коробок, без инфраструктуры, дорог, парковок, школ, поликлиник и прочего. Поэтому самый безрисковый вариант — покупка новостройки в старых границах столицы, однако стоимость метра в таких предложениях весьма высока еще не этапе котлована, и есть риск вообще ничего не заработать.

Чтобы получить максимальную прибыль, лучше всего покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. При этом, правда, возникают наибольшие риски, поскольку некоторые застройщики часто вообще начинают стройку без всех разрешений. Известны случаи, даже в границах Москвы, когда целые элитные ЖК определяли под снос из-за нарушений или неподходящей категории земли.

Ситуация с апартаментами тоже неоднозначна. С одной стороны они стоят на 20-30% дешевле квартир, с другой стороны нет никаких гарантий в инфраструктуре и, что хуже того, что дом вообще признают законно построенным. Взять к примеру ситуацию с определением под снос целого ЖК с апартаментами «Лофт Ривер».

Специалисты по недвижимости приводят конкретный пример: примерная прибыль от объектов в новостройках эконом- и комфорт-уровня сегодня составляет всего 4-7% годовых, и средний срок окупаемости лежит в границах от 18 до 22 лет. Доход от апартаментов при сдаче в аренду чуть больше: 9-12% за 11-13 лет.

В расчетах не учитывались вероятность простоя жилища и коммунальные расходы. Хотя здесь есть вариант увеличить свои доходы за счет снижения налогообложения. Для этого нужно зарегистрировать свое ИП.

Инвесторы в доходную недвижимость

Респонденты оценили, какую долю всех русскоязычных покупателей составляют инвесторы — то есть те, кто приобретает недвижимость не для собственного использования, а для извлечения дохода. Ответы русскоязычных и нерусскоязычных респондентов разнятся в 1,4 раза: русскоязычные в среднем оценивают эту долю в 42%, а нерусскоязычные — в 29%.

В большинстве стран, взятых по отдельности, доля русскоязычных инвесторов близка к среднему уровню по всем странам. На общем фоне резко выделяется Германия, где респонденты оценивают эту долю в 70%, а также Таиланд (65%). Больше половины покупателей являются инвесторами в Чехии и Австрии.

В некоторых других странах, по мнению респондентов, подавляющее большинство русскоязычных покупателей интересуются недвижимостью для собственного использования, а не для извлечения дохода. Например, во Франции долю инвесторов оценили всего в 11%, в Хорватии — в 17%. Низкий процент покупателей доходной недвижимости также отмечают в Болгарии и Латвии.

Наибольшая доля русскоязычных инвесторов в доходную недвижимость — в Германии, наименьшая — во Франции.

В Испании русскоязычные респонденты в среднем считают, что доля инвесторов составляет 47% от всех русскоязычных покупателей, а нерусскоязычные респонденты оценивают эту долю лишь в 11%.

Инвестировать в недвижимость модно

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций

Сейчас мой публичный инвестпортфель – более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Подробнее

Сейчас инвестиции в недвижимость в мире являются надежным и проверенным вложением капитала. Исключениями являются неспокойные регионы, подверженных стихийным бедствиям и войнам. Недвижимости не страшна инфляция, жилье стабильно растет в цене (если, конечно, за окном не разразился жуткий финансовый кризис).

Наиболее выгодными для инвестиций в недвижимость в России являются города-миллионники, вв которых всегда будет спрос на аренду либо покупку недвижимости. В России список таких мест невелик — это Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Самара, Екатеринбург, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Казань, Волгоград и Уфа. Наиболее привлекательными для нас, как инвесторов, Питер и Москва. Это крупнейшие отечественные мегаполисы, обладающие рядом преимуществ. Здесь достаточно рабочих мест и образовательных учреждений, и всегда будет спрос на аренду.

Инвестиции в недвижимость Кийосаки (кстати, скоро напишу о его стратегии инвестирования) считает одним из наиболее прибыльных занятий. Это справедливо и в отношении коммерческой недвижимости, поскольку бизнес развит пропорционально численности населения.При выборе коммерческой недвижимости решающую роль играет расположения объекта, поэтому конкуренция в этой нише рынка очень высокая.

В какие типы недвижимости ликвиднее вкладывать.

Не проходящим спросом пользуются небольшие однокомнатные квартиры и студии, расположенные в районах с развитой инфраструктурой и близостью к транспортным развязкам. При сдаче их в аренду следует осуществить минимальный ремонт, оборудовать бытовой техникой и мебелью. Это реально поможет увеличить размер ежемесячных платежей с арендатора.

Большие квартиры, мансарды выгодно приобретать для больших семей или при сдаче в аренду сотрудникам крупных компаний. Для этого жилье должно располагаться недалеко от рабочих объектов и соответствовать высокому уровню богатого арендатора. Высокая ответственность квартиросъемщиков и поручительство юридического лица, оплачивающего арендную плату, позволят сохранить обстановку квартиры и ее состояние в наилучшем виде.

Дома и таунхаусы за пределами городов всегда пользовались популярностью и цены на них медленно, но постоянно растут. Это один из перспективных путей инвестирования в недвижимость. В ближайшее время ожидается 20 – 30 % рост цен на объекты, расположенные не далее 20-километровой зоны от Москвы в жилых комплексах и расширяющихся поселках.

Где достать средства для инвестирования в недвижимость

Выгода-выгодой, но лишней пары миллионов, к сожалению, пока у меня нет. Что же делать в этом случает? В принципе, можно оформить ипотеку, платить за которую будут арендаторы. Но на этот шаг я пока эмоционально не готов, хотя по-большому счету принцип действия тот же, только используются кредитные средства и нужно платить процент за использование. В виду моей индивидуальной непереносимости к кредитам, я не проводил глубокий анализ предложений по ипотеке, поэтому прошу поправить меня, если я ошибусь в расчетах.

Итак, примерный план действий при использовании ипотеки.

Находим 300 тысяч на первый взнос, и берем квартиру на 30 лет под 13% годовых. Переплата чудовищная, но убытки от ипотеки будут с лихвой перекрываться арендой. Главные минусы использования ипотеки в описанных выше способах — длинный срок окупаемости. Но если в обозримом будущем нахлынет новая волна жилищного ажиотажа — можно будет продать квартиру на пике цен, и одним махом рассчитаться за ипотеку и получите хорошую прибыль.

Вот такая вот математика.

Всем профита!

17.11.2013

Как инвестировать в недвижимость (пошаговая инструкция)

Для уменьшения риска потери капитала и получения максимальной прибыли, следует последовательно проходить основные этапы инвестирования.

Определение своих финансовых возможностей

Важно не только разумно оценивать финансовые возможности, но и правильно распланировать бюджет в зависимости от выбранного способа инвестирования. Следует вкладывать свободные сбережения, которые не предназначены для поддержания качества жизни

При желании можно увеличить капитал за счет соинвестора.
Изучение рынка недвижимости. Важно дотошно проанализировать предложения. Тщательно изучив данную сферу деятельности, можно вложить деньги в объект, приносящий существенный доход в будущем.
Выбор объекта. Инвестируя собственные сбережения, важно правильно выбрать недвижимое имущество и район, в котором оно находится. Начинающим бизнесменам лучше заниматься вкладами во вторичную недвижимость, которая пользуется повышенным спросом.
Приобретение объекта. Следует позаботиться о грамотном и правильном оформлении документов. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, которые знает налоговые нюансы.
Определение со способом извлечения прибыли. Можно получать доход путем сдачи объекта в аренду либо продажи. В первом случае срок окупаемости будет более продолжительным.

Аренда дает небольшую доходность

Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

Инвестиции в недвижимость: преимущества и недостатки

Какие существуют плюсы и минусы вложения денежных средств в объекты недвижимости? Рассмотрим несколько примеров.

Покупка квартиры и её последующая сдача в аренду на длительный срок

Среди преимуществ данного способа – стабильный спрос на квартиры. А чтобы сдать купленное жильё в аренду, достаточно подписать с будущим жильцом договор и в будущем раз в месяц брать с него деньги. Среди недостатков такого метода – получение не слишком высокого дохода.

Приобретение квартиры и сдача её в аренду посуточно

Преимущество в таком случае – получение более высокого дохода. Из недостатков — необходимость практически ежедневно показывать квартиру клиентам или нанимать для этой цели человека и платить ему деньги. Кроме того, постояльцы могут испортить имущество, к примеру, если снимали квартиру для проведения увеселительных мероприятий. Так что следует очень внимательно подходить к выбору контингента. Ну и конечно, следует помнить о необходимости регулярного проведения уборки в квартире и о стирке постельного белья.

Приобретение квартиры и оборудование её под хостел

В данном случае среди преимуществ следует отметить возможность заселения сразу большого количества человек за счёт покупки кроватей, в том числе двухъярусных. При этом постоянный круговорот постояльцев позволяет получить более высокий доход. Среди минусов – требования к хорошему ремонту, мебели и т. д. Кроме того, следует учесть, что в соответствии с новым законом нельзя размещать хостел в жилом помещении. Так что придётся раскошелиться на коммерческую недвижимость.

Покупка загородного коттеджа или дома и его сдача в аренду

Среди плюсов – достаточно высокий доход (особенно в случае с посуточной сдачей объекта в аренду на праздники и выходные дни). Из минусов в первую очередь нужно назвать необходимость хорошо обставить коттедж, постоянно приезжать туда.

Покупка помещения коммерческого назначения и его сдача в аренду

Из коммерческой недвижимости распространены склады, площади в ТЦ, цоколи домов, всевозможные подсобные помещения и т. д. Из преимуществ – большой спрос на такие объекты у субъектов малого бизнеса, так что заработать всегда удастся. Из недостатков – снижение спроса на коммерческую недвижимость в период экономического кризиса

Следует также обратить внимание: если помещение большое, на него бывает сложно найти арендаторов

Из преимуществ – повышение дохода за счёт получения нескольких отдельных помещений. Из недостатков – необходимость согласования любых перепланировок и ремонта.

Покупка квартиры в плохом состоянии для проведения ремонта и последующей продажи по высокой цене

Среди преимуществ – хороший доход после проведения ремонта. Недостатки – необходимость вложения средств в проведение ремонта. Кроме того, поиск подобных вариантов занимает определённое время, потому что за ним охотятся инвесторы в сфере недвижимости.

Окупаемость инвестиций в недвижимость в России

Большинство крупных инвесторов считает, что выгоднее всего вкладываться в иностранную недвижимость. Развитая экономика, отсутствие стихийных бедствий и дефолтов, дешевизна ипотеки — все это делает заморское жилье чрезвычайно привлекательным. Но подобное, хоть и с натяжкой, возможно и у нас.

Я планирую попробовать на своём опыте следующий вариант инвестирования в недвижимость.

Приобретаем квартиру в Питере за 2-3 миллиона рублей. Еще 50-100 тысяч вкладываем в косметический ремонт. После чего начинаем ее сдавать — от 20 тысяч рублей в месяц, плюс оплата КУ. В год получается более 240 тысяч чистой прибыли. Путем не сложных вычислений получается, что за 10 с половиной лет первоначальные вложения полностью окупаются. Мне же совершенно не хочется ждать 10 лет, поэтому я достаточно много времени посвятил вопросу сокращения срока окупаемости.

Итак, для того, чтобы сократить срок окупаемости инвестиций в недвижимость я буду использовать следующие способы:

1. Повысить ликвидность недвижимости.

Этот способ мне посоветовал друг, который сейчас активно занимается недвижимостью. Способ заключается в повышении стоимости аренды недвижимости, за счет посуточной сдачи жилья. Способ достаточно агрессивный, так как подразумевает риски порчи имущества, отсутствия постоянных клиентов и т.п…

Сейчас средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в СПБ начинается от 2-3 тысяч рублей. Получается, что даже если брать 2000 рублей за сутки (в счет компенсации возможных рисков и КУ), стоимость аренды в месяц увеличивается до 60 т.р. в месяц! Берем калькулятор и считаем: 2,5 млн. делим на 60 000 и делим на 12, получается 3,5 года. В счет дополнительных рисков можно округлить этот срок до 4 лет. Уже не плохо

2. Инвестирование дохода с аренды

Получаемый доход с квартиры будет сразу попадать в инвестиционный поток. При среднем значении доходности 3% в месяц, используя сложный процент получается, что срок окупаемости инвестиций в недвижимость сокращается до 2,5 лет! (при ежемесячном пополнении 60К рублей).

Понятно, что эти расчеты достаточно условные. Чтобы учесть все риски необходим более профессиональный анализ рынка. Но, черт возьми, окупаемость даже за 3 года это действительно круто.

Управление инвестициями

Для того, чтобы инвестиции принесли прибыль, мало вложить деньги. Необходимо правильно ими управлять. Благодаря правильно построенной стратегии можно существенно увеличить прибыль при снижении суммы вложения. Само же управление можно свести к трем основным этапам: оценка инвестиции, реализация разработанной стратегии, мониторинг или наблюдение за вложенными средствами. Рассмотрим эти этапы подробнее.

Оценка вложений

На первом этапе инвестор собирает все доступные ему данные об инвестиционном инструменте, а также сопутствующем рынке. На этом этапе уже можно определить срок и доходность инвестиции. Анализ рынка – это один из самых важных и ответственных этапов при финансовых вложениях.

Реализация стратегии

После того, как инвестор определился с направлением инвестиции, пришло время выполнять задуманное

На этом этапе важно действовать согласно намеченному плану и выбранной стратегии. Если она разработана правильно, прибыль не заставит себя ждать

Мониторинг

Даже самая выверенная стратегия может давать сбои

Именно поэтому важно постоянно держать на контроле свои инвестиции и в случае необходимости изменить свою стратегию. Особенно актуально это при инвестициях в валютный и фондовый рынок

Таким образом, можно как выгодно продать активы и получить максимальную прибыль или же вовремя избавиться от инвестиции, чтобы избежать убытков.

В какую недвижимость выгодно инвестировать в 2021 году?

Начнем с того, что «островки стабильности» еще остались. Это те же студии и «однушки» в Москве, Питере и других крупных городах, которые легко сдать. Кроме того, это коммерческая недвижимость в удачно расположенных, «трафиковых» местах, где нет проблем с парковкой. Остались привлекательными инвестиции и в элитные квартиры и загородные дома в хороших районах, однако здесь существенно возросли риски и упала доходность (из-за того, что выросли налоги и сократился арендный спрос).

В то же время многие российские инвесторы пересмотрели свои взгляды на потенциал местного рынка и обратили внимание на зарубежную недвижимость. Разумеется, в основном, это состоятельные граждане, которые продали / закрыли свой бизнес в России и решили не рисковать капиталами в нынешний кризис

Причем объекты для инвестирования выбираются самые разные: от квартиры на побережье Коста Верде или Черногории до покупки АЗС в Германии. Другие инвесторы, кто подумывал купить дом в Италии и любоваться великолепным климатом и красотами озера Комо и Альп, решили, что сейчас самое время воплотить в жизнь свою мечту.

По мнению профессионалов, для большинства россиян вкладывать средства в метры недвижимости по-прежнему гораздо понятнее и не так рискованно, если сравнивать с ценными бумагами, драгоценными металлами или банковскими депозитами. Многие помнят предыдущий кризис, когда цены на недвижимость упали, но затем довольно быстро достигли нормального уровня, и на этом их рост не остановился.

Однако очевидно, что нынешний кризис — другой. Он более затяжной. И для того, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, необходимо понимать нынешние «условия игры». Поэтому мы решили рассказать в этой статье несколько советов при покупке недвижимости в условиях текущего кризиса от профессионалов.

Типы доходной недвижимости

Из пяти типов недвижимости, перечисленных в опроснике, среди русскоязычных инвесторов популярнее всего доходные дома, которые выбрали 46% респондентов, а также микроапартаменты (43%). При этом доходные дома оказались на первом месте среди нерусскоязычных респондентов, а микроапартаменты — среди русскоязычных.

Доходные дома вышли на первое место в 48% всех стран, представители которых участвовали в опросе. Особенно много респондентов указали этот тип недвижимости в Хорватии (83%), Латвии (78%) и Греции (63%). Наоборот, меньше 20% респондентов выбрали доходные дома в Болгарии, Венгрии и Грузии.

Преобладающим ценовым диапазоном для доходных домов оказалась категория «300 тыс.– 1 млн евро», которую отметили 43% участников опроса.

Микроапартаменты на первом месте в 42% стран, этот тип особенно отмечали в Болгарии (91%), Чехии (82%) и Венгрии (80%). Ни один респондент не указал микроапартаменты в Латвии и Турции.

Большинство участников опроса (68%) считают, что русскоязычные инвесторы покупают микроапартаменты в низшей ценовой категории (менее 300 тыс. евро).

Доходные дома и микроапартаменты — самые популярные типы доходной недвижимости среди русскоязычных инвесторов.

Отели от 80 номеров лидируют в Австрии, где их выбрали 57% респондентов. Около трети респондентов указали этот тип в Италии и Латвии.

Самая популярная ценовая категория для отелей — 3–10 млн евро; её отметили 33% респондентов.

Кафе и рестораны на первом месте в США (71% респондентов), а также популярны в Грузии (57%). В Испании этот тип указали 44% русскоязычных участников опроса, но не выбрал ни один нерусскоязычный.

По мнению русскоязычных респондентов, кафе и рестораны наши соотечественники покупают дешевле 300 тыс. евро; эту категорию выбрали 49% участников опроса. Оценки нерусскоязычных респондентов резко контрастируют: 50% из них указали категорию «1–3 млн евро».

Офисы не преобладают ни в одной стране, но этот тип назвала существенная доля респондентов в Словении (50%), на Кипре (40%) и в США (29%).

Стоимость офисов обычно лежит в диапазоне от 300 тыс. до 3 млн евро; так считают 66% респондентов.

Среди других типов коммерческой недвижимости, востребованных у русскоязычных инвесторов, респонденты наиболее часто называли ретейл, супермаркеты (особенно в Германии), торговые центры и B&B.

Ожидания доходности

Участники предыдущих опросов Tranio отмечали проблему того, что для русскоязычных инвесторов за рубежом характерны завышенные ожидания доходности. В нынешнем опросе впервые большинство респондентов (60%) указали, что ожидаемая доходность совпадает с реальной.

Ответ «Реальная доходность соответствует ожидаемой» лидирует почти во всех странах, причём в 80% стран он набрал половину или больше голосов респондентов. Особенно высока доля этого ответа в Чехии (80%) и Латвии (78%). Это можно интерпретировать так, что в этих странах ожидания доходности русскоязычных инвесторов наиболее адекватные.

В отличие от большинства стран, в Болгарии и Грузии ответ «Реальная доходность соответствует ожидаемой», хотя и преобладает, но не получил большинства голосов: его отметили 45 и 43% респондентов соответственно.

Большинство респондентов считают, что русскоязычным инвесторам свойственны адекватные ожидания доходности.

Германия — единственная страна, где самый популярный ответ — «Реальная доходность в 1–1,5 раза ниже ожидаемой»; так считают 48% респондентов.

Выводы

Вариантов, куда вложить деньги, у современного инвестора, множество. Это и классические депозиты, и золото, и вложения на фондовом рынке, и более рисковые варианты – от краудинвестинга до ПАММ-счетов

Важно помнить, что не стоит вкладывать деньги в инструменты, которые вы не понимаете, какую бы завлекательную доходность там не обещали. Лучше всё тщательно изучить – и только потом действовать. И не стоит, конечно, вкладываться только в один актив

Нужно иметь в портфеле 3-4 разных класса активов, внутри которых тоже произведена диверсификация. Только так вы будете защищены от рисков, а ваш инвестпортфель покажет рост вне зависимости от ситуации на рынке

И не стоит, конечно, вкладываться только в один актив. Нужно иметь в портфеле 3-4 разных класса активов, внутри которых тоже произведена диверсификация. Только так вы будете защищены от рисков, а ваш инвестпортфель покажет рост вне зависимости от ситуации на рынке.

На мой взгляд, наиболее перспективными выглядят вложения в хайпы. Никакой другой инструмент не позволяет получить такую большую прибыль за короткие сроки, даже ПАММ-счета. При этом, если грамотно распределить риски, то можно свести финансовые потери буквально к нулю. Так что я рекомендую выделить некоторую часть вашего инвестиционного портфеля для этого финансового инструмента.

Следующая публикация {next-title}