Известные способы продажи ипотечного жилья
Несовершенство законодательных формулировок и находчивость покупателей и продавцов сделали возможной законную продажу жилья с долговым обременением по следующим схемам:
- досрочная выплата ипотеки: погашение долга еще до сделки;
- продажа, во время которой происходит выплата долга;
- переход квартиры к новому собственнику, который принимает на себя долговое обременение.
Мнение эксперта Ирина Богданова Эксперт в области ипотечного кредитования.
Банк тоже может продать жилье, приобретенное с помощью ипотеки, если со стороны заёмщика образовалась существенная задолженность. При этом финансовую организацию не волнуют ни проблемы клиента, ни выплаченные ранее средства. Банк стремится вернуть свои деньги, что невыгодно другой стороне договора.
Продажа квартиры с погашением ипотеки продавцом
Это наиболее простое решение, которое предполагает получение жилья в полновластную собственность и возможность распоряжаться им по собственному разумению. Так можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка или другого банка, если в кредитном договоре отсутствует пункт, предусматривающий досрочное погашение.
Юристы напоминают о возможности погашения суммы задатком, полученным от покупателя, но это уже способ №2, в котором банк принимает участие в сделке, чтобы обеспечить соблюдение своих интересов. В первом случае получение такого задатка, если продавец умрет или исчезнет, ставит под угрозу интересы покупателя.
Средства на выкуп ипотеки можно взять в долг у знакомых и родственников, но и это бывает невозможно, если у них нет денег или они уже одолжили на внесение первого взноса. Это самый простой, но и самый редкий на практике вариант. Но он возможен, если покупатель переводит деньги на счет банка и ждет вместе с продавцом снятия обременения.
Досрочное погашение ипотеки за счет покупателя
Предполагает непосредственное участие банка и использование двух депозитарных ячеек. Согласие банка на сделку необходимо, и после закладки денег в ячейки (для финансовой организации и продавца) подписывается договор по продаже, который нужно зарегистрировать в ЕГРН, чтобы с погашенной закладной получить выписку об отсутствии задолженности. После покупатель получает жилье, а продавец — остаток суммы по продаже, который причитается ему после вычета ипотечного долга.
Продажа жилья вместе с ипотечным долгом
Конструктивный вариант для покупателя, у которого нет достаточного объема средств. Стоимость ипотечного жилья ниже рыночной, поэтому перезайм выгоден всем трем сторонам соглашения:
- банк получает прибыль на прежних условиях или производит перекредитование чужого клиента;
- продавец избавляется от долга и возвращает вложенные средства, лишается необходимости платить проценты;
- покупатель за небольшие средства становится собственником квартиры с выгодными условиями выплаты.
Минусов гораздо больше, чем плюсов, поскольку необходимо согласие одного (или двух) банков, наличие покупателя и у него – нужной суммы. Если подключить агентство недвижимости, вырастут расходы. Из бонусов – минимальность рисков и относительно низкая цена для покупающего.
Продажа ипотечной недвижимости Сбербанку
Банк не покупает жилье, а получает возможность продать его самостоятельно. Обычно недвижимость затем реализуется на интернет-торгах за меньшую сумму, чтобы быстрее вернуть вложенные средства. Дисконт может составить половину реальной стоимости. Клиенту невыгодно продать квартиру банку, поскольку в результате продавцу причитается только небольшой остаток. Ситуация аналогична, если продать дом в ипотеке: иногда даже этот остаток средств уходит на погашение штрафных санкций, наложенных заимодавцем.
Зато купить недвижимость в залоге выгодно стороннему покупателю. Находятся люди, которые превратили такие сделки в бизнес: они приобретают объект с дисконтом за срочность, а продают по полной стоимости.
За счет покупателя
Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).
Минусы:
- Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
- Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
- Покупатель будет просить скидку на такое жилье.
Плюсы:
- Законная сделка
- Выгода для покупателя
Процедура продажи
При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:
- Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
- Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
- Найти покупателя.
- Уплатить сумму долга банку.
- Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
- Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
- Снять обременение с жилья.
Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.
Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала
Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.
Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.
- Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
- Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
- Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
- Получите документы о снятии обременения.
- Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.
Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.
Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой
В настоящее время немало людей приобретает жилье в ипотеку, поэтому существует шанс того, что кому-то может понадобиться и квартира, имеющая такое обременение. Невзирая на то, что может показаться, будто продать квартиру, пребывающую в ипотеке, невозможно, существует шанс совершить данную сделку, хотя процесс будет нелегким.
У покупателя нужно обязательно узнать, сколько у него личных средств, а сколько предоставляются банком. С покупателем стоит иметь дело, если его личных средств достаточно на выплату долга продавца в банке.
Если найден покупатель, следует:
- Уведомить банк о намерении продать жилье и погасить задолженность досрочно.
- Оформить соглашение задатка между покупателем и продавцом и заверить его нотариально.Размер задатка должен равняться сумме задолженности перед банком, и он вносится в цену квартиры. В составляемом договоре нужно указать, что приобретает покупатель жилье через ипотеку, оформленную в определенном банке.
- В банковском учреждении покупатель выплачивает задолженность по ипотечному кредиту. Банк после выплаты возвращает закладную на жилье и выдает справку о погашении ипотечного долга.
- Обратиться продавцу совместно с представителем банка в Регистрационную палату (УМФС) и снять обременение с заложенного жилья, написав соответствующее заявление.
- Получить печать в документе о правах собственности продавца об снятии обременения.
- Подготовить пакет документов для банковского учреждения покупателя:
- Выписку на квартиру из ЕГРП, подтверждающую, что обременения нет. Инструкция по получению выписки указана в отдельной статье.
- Справку о неимении долгов по коммунальным услугам из ТСЖ или домоуправления.
- Документ со сведениями из домовой книги, подтверждающую, что в жилплощади никто не прописан.Вначале нужно выписаться из квартиры. Для этого всем зарегистрированным в ней лицам нужно подойти в паспортный отдел, составить заявление и отдать сотруднику паспорта. Приблизительно спустя неделю можно забрать паспорт и справку.
После выписки всех жильцов из квартиры можно получить сведения из домовой книги, подтверждающие, что в ней никто не зарегистрирован. Как это сделать, написано в этой статье.
- Документ оценивания квартиры, полученную в лицензированной компании.Обычно банки предоставляют список компаний, с которыми они сотрудничают. Стоимость проведения оценки составляет от 3,5 тыс. рублей, срок выдачи бумаги – 3 дня. Обычно за это платит покупатель, поскольку данный документ нужен его банку для открытия ипотеки.
- Подать в банк все вышеуказанные документы и дождаться одобрения сделки.
- Получив одобрение, зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.
За свой счет
Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.
Минусы:
- Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
- При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.
Плюсы:
Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи
Как продать ипотечную квартиру?
Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:
- Досрочное погашение займа.
- Самостоятельная продажа.
- Продажа с помощью банка.
- Продажа долговых обязательств.
Досрочное погашение
Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.
Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.
Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:
- Определение суммы задолженности по кредиту.
- Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
- Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
- Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
- Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
- Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.
Самостоятельная продажа
Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.
Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:
- Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
- Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
- Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
- Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Продажа ипотечного жилья банком
При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.
Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.
Продажа долговых обязательств
Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.
Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:
- Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
- В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.
Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.
В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.
Продажа квартиры вместе с долгом
Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.
В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное. По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.
Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.
Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.
То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.
Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.
Как происходит самостоятельная продажа банком
Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.
Возможны два варианта:
- Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
- Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.
Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:
- Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
- Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
- Состояние жилья и т.д.
Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма
Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.
Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.
В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.
За и против
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
- Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
- Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.
Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.
Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи
Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена
Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
Развод, который предполагает раздел имущества между супругами
Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.
Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке
Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Это сложная задача, но ее возможно реализовать. Военная ипотека регулируется в рамках отдельного законодательства – ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, купленная за счет целевой ипотеки Минобороны – это залог и у банка, и у военного ведомства до погашения кредита или истечения двадцатилетнего срока военной службы получателя ипотеки.
Алгоритм продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, мало чем отличается от классической схемы. Запрос на получение разрешения продажи передается в Росвоенипотеку. После получатель ипотеки выплачивает остаток долга. После снятия обременения составляется и подписывается обеими сторонами договор купли-продажи.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
Родители, продающие купленную за счет материнского капитала квартиру, обязуются оформить доли жилплощади детям. Эту сделку согласовывают с органами опеки, предоставляя информацию о покупаемой квартире (доли в новой квартире не должны уменьшаться).
Поскольку оформление долей затягивается во времени, поиск покупателей становится проблематичным, многие продавцы выставляют на продажу квартиру, игнорируя этот этап. Такая сделка является рискованной, так как в последние несколько лет целевое использование материнского капитала строго контролируется соответствующими органами. Есть вероятность того, что дети после достижения совершеннолетия подадут на родителей в суд из-за того, что последние не выделили доли. В результате этого договор купли-продажи признают незаконно заключенным.
Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?
У продавца рисков, связанных с реализацией ипотечной квартиры, нет. Он не лишится жилплощади, имеющей обременение. Квартира остается в собственности банка, и его права на предмет залога внесены в Росреестр.
Приобретение ипотечной квартиры позволяет покупателю сэкономить на покупке жилья, так как такая недвижимость имеет сниженную стоимость. Однако покупатель значительно рискует, особенно, после выплаты задатка. После получения части суммы продавец может выйти из сделки даже не по своей инициативе, а в результате тяжелого заболевания или смерти. В таком случае вернуть задаток практически невозможно.
Минимизировать риски позволит сотрудничество с банком на каждом этапе сделки.
Пошаговая инструкция оформления продажи
Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.
Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:
- Жилье: вторичный и первичный рынки;
- Сумма: от 300 000;
- Процентная ставка: от 10,75%;
- Срок погашения: до 30 лет;
- Первый взнос: от 15%;
Стандартный пакет документов на заявку:
- Заявление на получение ипотеки;
- Паспорт;
- СНИЛС;
- Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
- Копия или выписка из трудовой книжки;
- Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
- Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:
- Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
- Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
- После одобрения заявки выбрать квартиру
- Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. Снятие обременения по ипотеке росреестр было подробно расписано ранее.
- Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
- Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
- Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
- Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
- Оформить страховки и заключить кредитный договор.
- Зарегистрировать сделку в россреестре.
