Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Обращение к нотариусу

Начинать нужно с посещения нотариуса. Посещать нужно только государственную нотариальную контору, частная не занимается наследственными делами.

Но, если такой возможности нет, то можно посетить любую государственную нотариальную контору, сообщив адрес усопшего. Нотариус сам сделает необходимые запросы.

1. В обязанности нотариата не входит поиск родственников покойного, если наследование происходит по закону.
2. Если же по завещанию, то нотариус может разыскать того, на чьё имя составлен документ.

И нотариусу, и наследнику, даёт полгода для принятия наследства. И та, и другая сторона наследственного дела собирает и готовит необходимые документы для фактического принятия наследства.

Документация

Чтобы продать квартиру, полученную по наследству, необходимо подготовить пакет документов.

В него входит:

• паспорта обеих сторон сделки;
• правоустанавливающий документ на квартиру. Так как, она была получена в наследство, то таковым является свидетельство о наследовании;
• свидетельство о собственности. Но, сейчас этот документ выходит из юридического оборота, поэтому при оформлении сделки могут потребовать выписку из ЕГРП;
• нотариальное согласие супруга или супруги. Оно необходимо только в том случае, если между ними заключён брачный контракт, в котором есть пункт о том, что имущество, полученное в наследство одним из супругов, является совместно нажитым;
• справка о том, кто зарегистрирован в квартире. Если прописаны несовершеннолетние дети, то нужно представить гарантию их выписки в другое место. При этом, не должны быть ущемлены права этих детей на квадратные метры. Обязательно нужно будет разрешение органом опеки;
• копия лицевого счёта, свидетельствующая о том, что за данной квартирой «не тянется» долг по коммунальным платежам;
• сам договор купли-продажи в 3-ёх экземплярах.

Налог и его расчет

Продавая любое своё имущество, граждане получают дополнительный доход. Следовательно, с этого дохода необходимо уплачивать налог в пользу государства – «подоходный» налог. Касается ли это норма наследников, которые продают унаследованные квартиры?

Кто освобожден

Согласно главе 23 НК РФ, налоговых льгот по подоходному налогу в России не предусмотрено.

По общему правилу, получив доход от продажи квартиры (не играет роли, как она оказалась в собственности), продавец получает дополнительный доход, который облагается налогом, согласно ст. 224 НК РФ, по ставке:

• 13% от суммы полученного дохода для резидентов нашей страны;
• 30% от суммы полученного дохода для нерезидентов нашей страны.

В ст. 220 НК РФ сказано, что собственники, которые:

• продают квартиру, бывшую в собственности менее 5 лет, имеют право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. С остальной суммы, полученной от продажи квартиры, предстоит заплатить налог. Такое правило действует, если собственность на квартиру была оформлена после 01.01.2016 года. Если право оформлялось до этой даты, то действует ограничение в 3 года;
• продают квартиру, бывшую в собственности более 5 лет, имеют право на налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры.

1. Например. Квартира была получена в наследство в 2013 году. Было принято решение не продавать. Рыночная цена квартиры – 4,8 млн. рублей. Нужно ли платить налог?

   То есть, налог он платить не должен.

2. Другой пример. Наследство было получено в марте 2020 года. Квартиру было решено продать, её рыночная стоимость 4,8 млн. рублей.
   Применяя ст. 220 НК РФ, сумма налога к уплате будет равна (4 800 000 – 1 000 000)*13%=494 000 рублей.

Дополнительные льготы

В п. 2 ст. 220 НК РФ сказано, что не нужно уплачивать налог от дохода, полученного в виде:

• дарения недвижимости между близкими родственниками;
• приватизации квартиры по государственной программе;
• договора пожизненного содержания с иждивением;
• наследства от близкого родственника.

Также освобождаются от уплаты подоходного налога следующие категории лиц:

• инвалиды 1-ой и 2-ой группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

• в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
• кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

• по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
• через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если оформлено на одного наследника

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

• заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
• правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
• правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
• свидетельство о наследстве;
• соглашение о разделе (если составлялось);
• отказ других лиц в пользу заявителя;
• паспорт.

За получение свидетельства о наследстве уплачивается пошлина в размере 0,6% всей наследственной массы (родственникам назначается 0,3%) согласно статье 333. 24 НК РФ.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается. После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом. А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

• свидетельство о наследстве;
• соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

1. Сбор недостающей документации для сделки.
2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
5. Составление акта приёмки.
6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
7. Освобождение квартиры для покупателя.
8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Допустимо продавать не только всю квартиру, но и свою долю жилого помещения. В этом случае продавец обязан получить от совладельцев нотариальное согласие на проведение сделки.

Что делать при возникновении проблем после покупки?

Негативных последствий (и весьма разнородных) после покупки квартиры у людей, получивших ее в наследство, может быть масса. Например:

• множество претендентов на недвижимость (по завещанию, по закону, обладатели обязательных долей и т.д.);
• разнородность притязаний наследников (кто-то хочет стать собственником, другой требует денежную компенсацию, третий желал бы получить лишь право на проживание и т.д.);
• продолжительность процесса вступления в наследство и пр.

Кроме того, это могут быть:

Очевидные угрозы

Отмена сделки (или признание ее недействительной) по наследственной квартире. Этого могут потребовать, скажем:

• супруг или супруга наследодателя, решившие, оспорить разделение наследства или признать наследное имущество личной собственностью, или удовлетворить требования кредиторов к почившему супругу, требующих «переделить» наследное имущество;
• третьи лица, защищающие свои права собственности на квартиру (допустим, она была продана, но до смерти наследодателя в Росреестре официально не зарегистрирована, таким образом жилье вошло в наследную массу);
• кредиторы наследодателя, предъявляющие иск по долгам к его наследникам;
• потенциальные наследники, добивающиеся восстановления пропущенного срока вступления в наследство; обжалующие необоснованное отстранение от наследства; оспаривающие отказ от наследства или неправильное распределение долей; пытающиеся признать недействительность завещания и т.д.;
• наследодатель, признанный судом умершим, но объявившийся и пытающийся восстановить свои права на собственное имущество.

Список можно продолжать и продолжать — ситуаций, которые могут отменить сделку по наследственной квартире, действительно много.

Изменение условий договора купли-продажи

Это обстоятельство может совершившуюся сделку купли-продажи сделать невыгодной для покупателя. Когда же возможно изменение условий?

Скажем, если по завещанию исполнитель обязан продать жилье, а деньги перевести на счет несовершеннолетнего. И все так и было сделано, но органы опеки и попечительства, действующие в интересах ребенка или подростка, спорили условия сделки и увеличили продажную стоимость квартиры. А бремя по доплате как раз и легло на плечи добросовестного покупателя.

Ограничение прав нового собственника

Нагляднее всего ситуацию рассмотреть на следующем примере:

Наследодателем было составлено завещание, согласно которому его друг мог пожизненно проживать (и быть зарегистрированным на постоянной основе) в оставляемой в наследство сыну квартире. Однако сын жилье почти сразу продал. Прямо «вместе» с отказополучателем. А друг свои права предъявил уже покупателю — новому хозяину жилплощади. И тот был вынужден долгое время жить под одной крышей с посторонним ему человеком.

Процедура оформления наследства

Получение квартиры по наследству состоит из нескольких этапов.

Прежде всего, заинтересованному лицу необходимо установить место открытия дела. Это может быть адрес регистрации покойного. Также открыть дело могут по месту нахождения большей части оставленного имущества, если умерший не был зарегистрирован. Далее необходимо обратиться к нотариусу, который ведет дело. Это можно осуществить путем подачи заявления специалисту, который непосредственно занимается имуществом покойного.

Также допускается обращение к любому другому нотариусу. В этом случае все документы и заявление инициатора, после их представления, будут направлены по назначению. После того как место открытия наследства определено, необходимо составить обращение к нотариусу.

В тексте заявления должно быть указано:

1. Фамилия, имя, отчество нотариуса, которому направляется обращение, а также название и адрес конторы.
2. Сведения об инициаторе, в том числе и контактный телефон.
3. Данные о покойном – фамилия, имя, отчество, даты рождения и смерти.
4. Информация о наследуемом имуществе. В данном случае это будет квартира или её часть. Здесь также указывается адрес расположения квартиры, её общая площадь, количество комнат, причитающаяся доля, если человек претендует только на неё.
5. Сведения о других правопреемниках. Здесь также необходимо указать, кто из наследников отказался от своей доли, если это имело место.
6. Дата и подпись инициатора.

К заявлению необходимо приложить документы, которые будут подтверждать право претендента на имущество. Такой перечень зависит от способа наследования квартиры – по закону или завещанию.

К необходимым документам отнесены:

1. Свидетельство о смерти, выданное органами ЗАГСа, либо решение суда о признании человека ушедшим из жизни.
2. Паспорт инициатора.
3. Сведения, подтверждающие наличие родственных или семейных связей  с покойным. Сюда можно отнести свидетельства или справки, выданные органами ЗАГСа, решение судебной инстанции. Указанные документы актуальны для случаев, когда наследование происходит по закону.
4. Договор купли-продажи, дарения или мены, которые заключал покойный, либо другие данные, подтверждающие его право собственности на квартиру.
5. Технический паспорт на квартиру с указанием характеристик, площади, количества комнат, наличия инженерных коммуникаций, источников электричества, воды, газа, тепла. Если производилась перепланировка, то это должно быть отражено в документах.
6. Свидетельство о регистрации недвижимости.
7. Справка из налоговой инстанции об отсутствии задолженности по оплате.
8. Квитанция об оплате услуг.

Свидетельство о смерти, паспорт и данные о наличии родственной или семейной связи нужно подать в течение полугода. А все остальные – в любое время, ограничений нет. После их предоставления, при условии, что с момента смерти прошло полгода, нотариус выдаст свидетельство.

Продать за 6 месяцев

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее. Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

1. Открытие и принятие наследства;
2. Передача нотариусу всех необходимых документов;
3. Выдача свидетельства о праве на наследство;
4. Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах. Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно. Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
«При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус».

Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:
«Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления. Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку».

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой. Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки. Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:
«Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово. Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств».

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
«Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено».

Особенности

Особенностью данного процесса продажи является основание появления права собственности на жильё, которое в целом не влияет на процесс сделки, но становится причиной возникновения других сложностей.

Основная сложность состоит в поиске покупателя

Дело в том, что приобретение наследованной квартиры несёт на себе риски для покупателя: правом на долю в квартире могут обладать несколько людей, и после оформления сделки могут внезапно объявиться новые претенденты на долю в наследстве и заявить о своих правах. Начнутся судебные тяжбы, и новому владельцу придётся несладко.

В связи с этим продавец такой квартиры должен заранее получить различные справки и документы, которые станут «железным» подтверждением того, что он является единственным наследником имущества, а покупателю не придётся пожалеть о своём выборе в пользу данного приобретения.

Что делать продавцу во избежание негативных последствий продажи?

Пытаться минимизировать иски. Как?

Выждать время. Просто не торопиться. Подождать несколько лет, чтобы улеглись события. И все «подводные камни» продажи наследной недвижимости потеряли свою остроту.

Уладить все конфликты. Вступать в наследство лучше честно, на законных основаниях. Не нужно замалчивать события, обманывать других претендентов, подтасовывать факты. Иначе хитрости выйдут боком. А возможность урегулировать конфликты есть у наследников и до вступления в наследство, и после.

Выяснить все тайны и секреты. Если кто-то из наследников отказывается от наследства, лучше бы заранее выяснить — почему? А также поинтересоваться: обо всем ли имуществе наследодателя им известно? Имеют ли они на это имущество претензии? И не против ли планов других наследников относительно реализации наследуемого объекта недвижимости? Пусть сразу все будет прозрачно и понятно. Если отказывающиеся наследники не против, лучше бы все же взять у них письменные подтверждения их намерений (точнее, ненамерений).

Забытые завещания. У нотариуса, ведущего наследное дело, надо выяснить — не оставлял ли наследодатель завещания. Пусть запросит и архив тоже, вдруг бумаги были составлены в «лихие» 90-е. А те завещания вполне могли затеряться, забыться и т.д. Лучше «перебдеть», но быть уверенным, что сделал все возможное, чтобы обезопасить себя. Конечно, такими запросами наследник может ухудшить и свое собственное положение. Но подобные потери несравнимы с теми, которые придется понести, если «всплывет» завещание давно минувших дней и все заключенные сделки будут аннулированы.

Мировое решение. С заинтересованным лицами все претензии по наследству правильнее обсудить и урегулировать заранее. Нужно оценить серьезность требований и идти на разумный компромисс. Это как раз тот случай, когда «худой мир лучше доброй ссоры». Поэтому придется пойти на кой-какие уступки. Например, денежную компенсацию, долю в праве собственности и т.д.

Объединить усилия с покупателем. Если миром ничего не решить, следует грамотно отстаивать свои интересы в суде. А поскольку проблема в этом случае у продавца и покупателя общая, правильнее будет объединить усилия. Вот только полностью полагаться лишь на свои силы не нужно

Важно пригласить опытного грамотного юриста, который поможет отстоять интересы.

Документы

Для совершения сделки по продаже квартиры следующие документы нужно предоставить нотариусу:

Правоустанавливающие документы на владение имуществом. В этом случае свидетельство о наследстве приобретенного или по завещанию или по закону.

Выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Эту выписку выдаёт Росреестр и его структурные подразделения

Срок действия выписки составляет 1 месяц.Важно! На сегодняшний день кадастровый паспорт на квартиру более не выдаётся данные кадастрового реестра, перенесены в единый государственный реестр недвижимости. В том числе и сведения о кадастровой стоимости.

Паспорта и коды продавца и покупателя.

Согласие обоих супругов на продажу (образец тут)

Согласие организации опеки и попечительства

Если продавец или покупатель несовершеннолетний, и сделку за него совершает законный представитель: родители или усыновители, для отчуждения или приобретения квартиры потребуется согласие соответствующего департамента муниципалитета по месту нахождения квартиры или проживания несовершеннолетнего владельца. Такое же согласие требуется, если продавец или покупатель недееспособные или их дееспособность ограничена. При этом даже если сторонам удастся оформить сделку в обход получения такого согласия, договор купли-реализации имущества, находившегося в собственности несовершеннолетнего или малолетнего, может быть признан судом недействительным. А органы опеки и попечительства систематически проверяют такие сделки.

Платёжный документ об уплате налога на доходы физических лиц. Если продавец не освобождён от уплаты налога при продаже недвижимости, нотариусу потребуется предъявить квитанцию об уплате налога. Размер налога и реквизиты оплаты предоставит нотариус в день оформления сделки.

Важно! Если ребёнок не является собственником квартиры, но зарегистрирован в ней, выписать его можно только указав место убытия. А для малолетних детей в возрасте до 14 лет, таким местом может быть только место регистрации одного из его родителей

Но если родители продают квартиру как своё единственное место жительства с целью покупки нового, выписать ребёнка будет невозможно до покупки одним из родителей нового жилья и регистрации в нём.