REIT или недвижимость. Что выбрать?

Почему бывает сложно выбрать фонды недвижимости REIT

Для выбора фонда недвижимости REIT важно изучать информацию, кредитные рейтинги, искать и читать нужные ответы, пересчитывать показатели. У многих нет на это желания, времени, возможностей

Хотите знать больше по этой теме? Приходите на бесплатный интенсив по REIT.

Мы создали 2 портфеля фондов REIT и инвестировали туда по 1 млн, всего — 2 млн рублей. Также мы регулярно (каждую неделю) пополняем их на сумму не менее 500 долларов.

Первый портфель — Пенсионный, рассчитан на инвесторов, не готовых к риску. Туда входят только крупные, надежные и проверенные фонды. Это такая “несгораемая пенсия”, поэтому здесь мы смотрим на показатели выплаты инвестиций.

Портфель Ядро — чуть более рискованный, но более интересный исходя из потенциала заработка. Но в определенные моменты времени мы готовы к колебаниям и просадкам, поскольку он состоит в основном из Small Cups, о которых мы говорили выше. Сегодня туда входит 19 фондов.

Доходность этих портфелей на текущий момент — практически одинаковая. При этом практически все купленные нами активы растут в цене.

Как выбрать REIT

При выборе следует руководствоваться критериями:

• ставка дивидендов;
• доступность (для российского инвестора бумаги можно купить напрямую на бирже или у иностранного брокера);
• издержки;
• доходность компании в сравнении с показателями индекса в динамике;
• мультипликаторы доходности денежных потоков.

На двух последних пунктах остановимся более подробно.

Сайт Национальной ассоциации риэлторов США (NAREIT) постоянно публикует списки ценных бумаг фондов недвижимости. Для анализа можно использовать бенчмарки (индексы недвижимости, рассчитываемые FTSE Russell) или обзоры финансового холдинга JP Morgan Chase.

Это то, что касается сравнения REITs с другими активами. Далее мы сравниваем доходность фонда с показателями индекса. Вот пример:

Возьмем популярный REIT – American Tower (AMT) и посмотрим на его график доходности по годам:

А теперь взгляните на график индекса FTSE NAREIT Composite:

А показатели всех индексов в цифрах можно найти на сайте FTSE:

Теперь поговорим о мультипликаторах, на которые стоит обратить внимание. Их всего три:

1. FFO (Funds from operations) – показатель денежного потока для компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью. Рассчитывается он так:

\

​\( ЧП \)​ – чистая прибыль по компании в целом (прибыль от всех видов деятельности);

​\( А \)​ – амортизация активов;

​\( П(пр) \)​ – прибыль от продажи объектов недвижимости.

Данные можно получить из финансовой отчетности.

Рассчитаем FFO для REIT American Tower по годам на основании исходных данных с использованием таблицы Excel:

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020
FFO	5,85	6,50	7,25	7,51
Валовая прибыль	2,89	3,15	3,59	3,94
Чистый доход	1,24	1,24	1,89	1,69
EBIT	2,25	2,38	2,83	3,12
EBITDA	3,97	4,49	4,60	5,00

1. FFO/s – денежный поток на одну акцию. Для его расчета необходимо знать количество выпущенных акций.

2. P/FFO – отношение рыночной стоимости акций к величине денежного потока. Здесь необходим показатель рыночной стоимости. Я взяла для расчета максимальные значения за каждый год.

Наименование показателя	2017	2018	2019	2020
P/FFO	11,194767589744	11,374598123077	14,726550662069	17,206398215712
FFO	5,85	6,50	7,25	7,51
Количество акций	428820000	441060000	442890000	444330000
FFO/s	0,000000013642	0,000000014737	0,000000016370	0,000000016902
Рыночная стоимость одной акции	0,000000152720	0,000000167630	0,000000241070	0,000000290820
Рыночная стоимость всех акций (P)	65,4893904	73,9348878	106,7674923	129,2200506

Американские REIT: почему они недооценены

Дело в том, что показатели американских REIT, которые можно найти в свободном доступе, еще нужно правильно “прочитать”. Возьмем известный фонд Realty Income с большим периодом окупаемости — 40 лет. Такая цифра пугает многих инвесторов. Но при этом компания платит очень достойные дивиденды — 188%. 

Что касается остальных показателей, нужно учесть, что в официальных источниках мы видим сумму прибыли за вычетом амортизации. Поскольку речь идет о компании, которая занимается недвижимостью, амортизация — очень крупная сумма. На самом деле эти деньги не уходят “в никуда”. Если же вернуть в расчет амортизацию, мы получим FFO — Funds From Operation. И по этому показателю окупаемость инвестиций вместо 40 лет составит всего 18 — это хороший показатель для крупной компании, как и показатель выплат от прибыли — 82%. 

Здесь также имеет значение, что арендаторы платят все доп. расходы фондов включая налоги, страховые платежи и обслуживание, поэтому у фондов зарубежной недвижимости отличный показатель возврата на инвестиции. 

Преимущества и недостатки

Перечислим основные преимущества инвестирования в REIT фонды:

1. Регулярный доход в виде дивидендов, который даже с учетом высоких налогов в среднем в 3 раза превышает доходность крупных индексов.
2. Более высокая ликвидность по сравнению со сделками с недвижимостью – бумаги намного легче купить и продать, на них не нужно копить много лет.
3. Диверсификация. Инвестиции в REIT сочетают в себе и защитную функцию (недвижимость – это защитный актив, как мы помним), и хорошую доходность.
4. Защита от инфляции и от снижения курса национальной валюты. Опять же, даже учитывая жесткое налогообложение, дивиденды покрывают инфляцию и снижение курса рубля.

Недостатки REITs в первую очередь связаны с рисками:

1. Зависимость от фазы экономики. Все помнят 2008 год, когда произошел кризис на рынке недвижимости. Менее болезненный удар пришелся на 2020 год, когда сократилась активность на фондовом рынке в целом в связи с пандемией коронавируса.
2. Дивиденды зачастую выплачиваются не из чистой прибыли фонда, а из операционного дохода (FFO). В связи с этим у некоторых REITs возникает кредиторская задолженность, которую не всегда удается покрыть в срок. Хотя активы и сформированы за счет собственных средств, львиная доля денег (выплаты акционерам) выплачивается за счет займов. В конце концов, возникает риск банкротства фонда.
3. Высокие налоги.

SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

RWR использует индекс Dow Jones U. S. Select REIT в качестве своего ориентира и имеет много пересечений с VNQ. Его управляющие капиталом стараются инвестировать в ценные бумаги, оценка которых тесно связана с фактическими недвижимыми активами каждой компании, и избегать компаний, которые оцениваются на основе иных посылок, нежели стоимость их недвижимости.

• Средний объем:  175 678
• Чистые активы: $2,54 млрд
• Коэффициент P/E (TTM): нет данных
• Доходность:   3,45%
• Доходность по отношению к предыдущему периоду:   2,33%
• Коэффициент расходов (чистый):   0,25%

Заключение

ETF, перечисленные выше, предлагают инвесторам возможность стать участником рынка недвижимости без долгов, первоначальных платежей и рассрочек, арендной платы, управления недвижимостью или других хлопот. И они разумно изолированы от риска. REITs сами по себе являются держателями многочисленных собственных объектов недвижимости, а REIT ETF вкладывают свои активы в многочисленные REITs, таким образом, инвесторы хорошо защищены от потерь из-за какого-либо одного объекта собственности.

Примеры

Я приведу в качестве примеров небольшой список REITs, актуальный в 2021 году:

• American Tower, уже вам знакомый. Выше вы найдете пример расчета ключевых мультипликаторов для этого фонда. Сектор – телекоммуникации (вышки сотовой связи, расположенные в США, Африке, Южной и Северной Америке, Индии). Дивидендная доходность – 2,2%;
• Digital Realty. Сфера – IT, финансовые услуги, потребительские товары. Этот REIT демонстрирует ежегодный прирост FFO на 12% с 2005 года, а дивиденды ежегодно увеличиваются на 5,7%. Доходность – 3,4%;
• STORE Capital. Это компания, специализирующаяся на сдаче в аренду объектов недвижимости в США. Бумаги этого REIT входят в портфель Уоррена Баффета. Ежегодный прирост дивидендов – 7%. Доходность – 4,7%;
• Physicians Realty Trust. Сфера – здравоохранение (объекты медицины амбулаторного типа). Дивиденды не растут с 2018 года, поскольку фонд сосредоточен на приобретении новых объектов. Тем не менее доходность высокая – 5,2%;
• Iron Mountain. Специализация – хранение данных (более 1450 хранилищ по всему миру). Очень востребованная сфера деятельности, в связи с чем Iron Mountain является одним из самых высокодоходных REITs – размер дивидендов составляет 8,7%, а ежегодный прирост – 5%. Вполне естественно, что эти цифры могут снизиться до более реальных значений – около 75% чистой прибыли на количество акций.

Зачем вообще недвижимость в портфеле частного инвестора?

Банальные версии звучат так:

• Недвижимость всегда растет в цене;
• Недвижимость гарантированно защищает от инфляции;
• 30% состояния самых богатых людей это недвижимость;
• Недвижимость никогда не отберут;
• Не нужно никаких знаний.

Конечно, все это не совсем верно, и легко найти аргументы против каждого из этих утверждений.

Если Ваш портфель состоит из акций, то в периоды высокой волатильности, до конца непонятно, сколько вообще денег Вы можете изъять в этом месяце, ведь портфель упал на ХХ% и аналитики прогнозируют великую депрессию. Недвижимость дает психологическое спокойствие от наличия относительного минимального дохода, который в любом случае поступит на счет.

Да, цены на недвижимость волатильны, но мы не знаем точных оценок до момента продажи, поэтому психологически владеть таким активом проще. И недвижимость отлично дополняет портфель акции/облигации, снижая волатильность, повышая предсказуемость дохода, и как следствие, снижая количество бессонных ночей инвестора.

Что такое REIT

Говоря об активах в портфеле инвестора, мы часто упоминали недвижимость. Это, безусловно, надежный сектор инвестиций, однако доступный не всем ввиду высокой стоимости. Покупка дома или квартиры для получения пассивного дохода требует наличия солидного капитала. Кроме того, в случае возникновения финансовых затруднений продать такой объект – дело непростое, и эта сделка не обойдется без потерь. Комиссии агенту, скидки «за срочность», налогообложение – все это неминуемо, если вам необходимо продать объект недвижимости в короткие сроки.

Ну, а о приобретении помещения в кредит с целью последующей сдачи в аренду мы вообще не будем говорить. Если дом или квартира куплены в долг, ни о каких инвестициях не может быть и речи, пока поступления арендной платы этот долг не покроют.

Простыми словами, за небольшие деньги (от нескольких тысяч рублей) вы приобретаете ценные бумаги фонда REIT и получаете гарантированные дивиденды. Причем доходность таких бумаг существенно выше, чем у известных индексов. С чем это связано?

1. Недвижимость – это один из наиболее надежных способов вложений капитала. В портфеле крупного инвестора этот инструмент выполняет функции защитного актива, поскольку доходы от аренды, как правило, растут. Минимальный прирост равен проценту инфляции. Таким образом, ожидания по прибыли оправданы в большей степени, чем, скажем, ожидания доходности компаний производственного сектора.
2. Законодательством установлены довольно жесткие требования по отношению к фондам инвестиций REIT. Нормы разработаны в США, поскольку именно в Штатах появились первые REITs. Для российского инвестора эти законы действуют на равных основаниях. Перечень требований приведен ниже.

Американские REIT: особенности для граждан России и СНГ

Теперь нюансы: нужно ли быть квалифицированным инвестором, чтобы инвестировать в REIT? Статус квалифицированного инвестора получать не обязательно. У российского брокера доступно около 40 REIT для неквалифицированных инвесторов. Правда, для квалифицированных список больше. 

Покупать REIT на ИИС (Индивидуальный инвестиционный счет) не имеет смысла, потому что вы не сможете сделать налоговый вычет. На ИИС выгодно брать российские компании, по которым вы платите налоги в России. REIT выгоднее всего брать через брокерский счет.

Если вы только делаете свои первые шаги, сумма инвестиции небольшая, имеет смысл открывать счет у российского брокера. Выбор не такой большой, но это тоже выбор. Чтобы открыть брокерский счет в России, подойдет любой банк  – например, Тинькофф.

Если вы настроены для серьезной работы и готовы инвестировать чуть большие суммы, то лучше зарегистрироваться у зарубежного брокера – например, Interactive Brokers.

Два очень важных показателя, о которых должны знать инвесторы в REIT

Конечно, на самом деле существует гораздо более двух показателей, которые должны использовать инвесторы REIT, так что можете прочитать наш более подробный список важных показателей REIT, если планируете анализировать и оценивать этот тип инвестиций.

Однако двумя наиболее важными параметрами являются средства от операций (funds from operations, FFO) и разновидности этой же метрики, специфичные для конкретной компании.

Параметр “средства от операций” или FFO показывает прибыль компании в форме, которая для REIT имеет больше смысла, чем традиционные показатели, такие как “чистая прибыль” или “прибыль на акцию“. Не вдаваясь слишком глубоко в обсуждение того, как происходит амортизация, давайте просто скажем, что при инвестировании в недвижимость каждый год вы можете списывать (вычитать) определённую часть цены покупки.

Хотя это снижает налогооблагаемый доход, прибыль REIT при этом искажается – в конце концов, амортизация для REIT на самом деле ничего не значит. При расчёте FFO добавляются обратно эти амортизационные расходы, делается несколько других корректировок и создаётся выражение прибыли компании, подходящее для сферы недвижимости.

Кроме того, большинство REIT сообщают об одном или нескольких специфичных для компании показателях FFO. Они могут называться нормализованным FFO, базовым FFO или скорректированным FFO. Их смысл заключается в том, чтобы приспособиться к разовым событиям или рыночным условиям, которые искажают прибыль для данного конкретного REIT.

Эти показатели, как правило, очень близки к FFO. Однако нужно помнить: несмотря на то, что они показывают наиболее точную картину прибыли конкретного REIT, они не обязательно хорошо подходят для сравнения между разными фондами. В отличие от FFO, они не являются стандартизированными параметрами.

Как купить REIT: с чего начать

Когда я только начинал инвестировать, то купил на 1000 рублей ПИФ (кажется, Атон) и на 5 лет забыл об этом. Естественно, такая стратегия не могла привести к финансовой свободе. Чтобы стать успешным инвестором, нужно постоянно учиться, инвестировать регулярно и следовать своей стратегии. Теперь я в любой теме начинаю с того, что разбираю все в деталях.

В первую очередь, напишите для себя, какую сумму в месяц вы готовы инвестировать. Посчитайте доход с учетом 11% годовых – это средняя цифра по рынку REIT, хотя можно получать больше. 

Определите для себя, сколько лет вы готовы ждать прежде чем начать пользоваться дивидендами. Чем позже вы начинаете инвестировать, тем больше денег вам надо откладывать каждый месяц. Это очень важный инсайт, потому что срок инвестирования гораздо важнее суммы, которую вы вкладываете. Самый лучший вариант – если вы готовы ждать 30 лет. И чем раньше вы начинаете, тем лучше.

Как инвестировать в REIT в России

В РФ REIT-фонды лишь начинают развиваться, но способы подобных коллективных инвестиций уже имеются. При этом необходимо понимать, что иметь на ценных бумагах REIT такой же доход, как, скажем, в США, на отечественном рынке не получится. Главным препятствием выступает пока наше законодательство.

Вкладывать в REIT можно активно или пассивно. При активном инвестировании придется анализировать рынок, изучать компании и многое другое. Пассивное инвестирование подразумевает вложение в инвестиционные фонды, которые распределяют капиталы своих членов и направляют их в различные REIT. Это упрощенный способ для вкладчика.

Вступить в REIT можно несколькими способами:

• Приобрести REIT на NYSE — Нью-Йоркской фондовой бирже.
• Купить ETF на REIT. Плюс такого способа заключается в специализации ETF, осуществляющего капиталовложения в конкретные REIT с нужными характеристиками. ETF фонды выступают в отдельном секторе биржи NYSE – NYSE Arca.
• Купить акции REIT на Санкт-Петербургской бирже. На ней имеется около 30 фондов REIT и этот список все время расширяется. Сейчас на СПБ бирже доступно инвестирование в фонды, пользующиеся мировым признанием, такие как American Tower Corp., Boston Properties, Host Hotels&Resorts.

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

На это есть несколько причин. 

1. Ключевые ставки почти во всем мире, за исключением некоторых стран, близки к нулю. REIT в США, как правило, развиваются за счет кредитных денег, потому что они очень много прибыли выплачивают акционерам. В такой ситуации они могут увеличить прибыльность и поднять свою маржу. Возможность рефинансироваться и занять на рынке дешевые деньги работает в пользу физических активов.
2. Во-вторых, облигации. В случае дальнейшего падения ключевой ставки они могут показывать отрицательную доходность. При это рынок облигаций раз в 10 больше рынка REIT. Крупные компании, имеющие облигации,  будут искать для своих клиентов более высокую доходность, чем 0, иначе клиенты заберут своих деньги.
3. Третий фактор – активное печатание денег Центробанками ведет к росту инфляции, в итоге растут цены на сырье, на золото и материальные активы, а деньги дешевеют. Инфляция – это именно обесценивание денег, а не рост цен товаров. Поэтому сейчас выгодно не хранить деньги, а вкладывать их в материальные активы. Традиционно такими активами были драгоценные металлы, но золото не платит дивидендов. Инвестиции в золото – способ защититься от инфляции, но это не панацея для финансовой свободы. 

Акции REIT не обязаны быть публично торгуемыми

Наиболее популярные и крупные REIT обычно торгуются публично, но важно отметить, что они не обязательно должны быть публично торгуемыми компаниями

На самом деле существует три классификации REIT по принципу приёма инвестиций

1. Публично торгуемые REIT можно легко купить и продать на крупных фондовых биржах, таких как NYSE и Nasdaq.
2. Публичные небиржевые REIT доступны всем инвесторам, но не торгуются на крупных биржах.
3. Частные REIT не котируются на крупных фондовых биржах и обычно доступны только для аккредитованных инвесторов, которыми чаще всего являются состоятельные частные лица или институциональные инвесторы.

У каждого типа есть свои преимущества и недостатки

Важно иметь в виду, что последние два типа обычно не являются ликвидными, то есть, их очень трудно продать и обналичить. Частные REIT также не обязаны соблюдать большинство правил SEC, в отличие от двух других разновидностей, поэтому существует недостаток прозрачности

Понятие и требования к фондам

Главные особенности инвестирования в такие фонды: инвестору не надо иметь миллионов на своем счете, чтобы купить жилую или коммерческую недвижимость, не надо самостоятельно искать арендаторов, следить за своевременным поступлением арендных платежей, состоянием актива и т. д.

Необходимо просто выбрать подходящий REIT и купить его акции. Все точно так же, как и с обычной компанией, которая торгуется на бирже. Все остальное за вас сделает управляющая компания.

Как работает фонд:

• аккумулирует деньги инвесторов и вкладывают их в объекты недвижимости (жилые дома, отели, офисные помещения, промышленные здания и сооружения, складские помещения и пр.);
• в зависимости от вида актива фонд зарабатывает либо на продаже построенного объекта, либо на сдаче в аренду помещений, либо на бронировании (если речь идет об отелях);
• полученные средства распределяются в виде дивидендов среди инвесторов пропорционально их доле в общей копилке фонда.

Доходность при таком раскладе формируется из 2 источников:

1. Рост котировок на бирже. Акции фондов свободно обращаются на фондовой бирже. Рыночная цена складывается под воздействием спроса и предложения. Она может расти, может и падать. Например, если сегодня на рынке недвижимость растет в цене по какой-либо причине, то интерес инвестора к ней и спрос на акции REIT повышаются. Любой человек, который имеет доступ на биржу, может их купить в свой портфель и в долгосрочной перспективе заработать на росте котировок.
2. Дивиденды. Не менее 90 % своего дохода от реализации или эксплуатации объекта недвижимости фонд должен отдать своим вкладчикам. Некоторые проводят выплаты раз в месяц, другие – раз в квартал. Это хороший вариант для формирования и получения пассивного дохода.

Более 100 крутых уроков, тестов и тренажеров для развития мозга

Начать развиваться

К фонду инвестиционной недвижимости предъявляется ряд требований:

• открытая компания, акции которой свободно торгуются на фондовой бирже;
• не менее 90 % дохода идет на дивиденды – в этом случае организация может рассчитывать на налоговые льготы в США в виде отсутствия корпоративного налога на распределяемый среди акционеров доход;
• не менее 75 % вложено в недвижимость или ипотечные закладные;
• не менее 75 % доходов приходится на поступления рентных или ипотечных платежей;
• не менее 100 акционеров в составе фонда, не более 50 % акций находится в собственности 5 самых крупных из них.

Сегодня REIT – это отдельный класс активов, некоторые фонды входят в базу расчета индекса S&P 500. В отличие от физической недвижимости, порог входа маленький: от нескольких десятков до нескольких сотен долларов.

Классификация

По виду получаемого дохода фонды недвижимости делятся на:

• Долевые (equity REIT). Получают доход от ренты или продажи разных видов объектов недвижимости. Является наиболее распространенным типом фондов.
• Ипотечные (mortgage REIT). Их доход составляют проценты по ипотекам, которые фонды выкупают у банков.

Есть еще одна классификация – по видам недвижимости, в которую инвестирует фонд:

• Office — офисные здания и прилегающие к ним территории.
• Retail — магазины, торговые центры.
• Health care — сфера здравоохранения: поликлиники, больницы, лаборатории и пр.
• Specialty — кинотеатры, театры, казино, наружная реклама и прочие развлекательные объекты.
• Industrial — производственные и промышленные площади, склады.
• Self-storage — складские площадки самообслуживания.
• Lodging — отели и базы отдыха.
• Residential — апартаменты для проживания.
• Timberland — территории лесной промышленности.
• Infrastructure — инфраструктурные объекты: связь, энергетика.
• Data center — помещения для серверов.
• Diversified – может включать в себя любые из вышеперечисленных объектов.

REIT фонды — что это такое

REIT (Real Estate Investment Trust) — фонды, которые владеют доходной недвижимостью в США. Они сдают ее в долгосрочную аренду и зарабатывают на этом, а часть прибыли выплачивают держателям своих акций. 

Главные особенности фондов зарубежной недвижимости: 

1. REIT не платят налог на прибыль.
2. Все сопутствующие расходы: страховки и т.п. — лежат на арендаторах. 
3. Эти фонды заключают только договора на 10 лет и более, ставка аренды ежегодно индексируется. 
4. Как минимум 75% всех своих доходов фонды должны получать от сделок с недвижимостью.
5. По закону они обязаны выплачивать как минимум 90% прибыли инвесторам.

В течение последних сорока семи лет средняя доходность фондов зарубежной недвижимости превышает доходность рынка акций. Поэтому сегодня REIT — одна из наиболее комфортных стратегий инвестирования, гарантирующая постоянное наращивание капитала, даже если ваши финансовые возможности ограничены, и вы можете инвестировать только небольшие суммы. 

Текущая капитализация всех REIT — примерно 2 трлн долларов. Для сравнения — капитализация рынка облигаций выше в 10 раз. При этом облигации сегодня практически не приносят дохода, что заставляет людей переводить капитал в другие инструменты, в первую очередь — в материальные активы. К ним относятся недвижимость, драгметаллы, сырье. 

Смотрите видео, что такое REIT:

Самостоятельное долгосрочное инвестирование

Самостоятельный выбор недооценённых акций и облигаций чреват ошибками. Особенно высоки риски промахов для рядовых инвесторов, которые не имеют опыта. Даже Уоррен Баффетт говорит, что на фондовом рынке можно найти буквально несколько компаний по хорошей цене, но для начинающего инвестора сделать правильно выбор практически невозможно просто из-за отсутствия всей реальной информации.

Как же быть? Неужели самостоятельно инвестировать настолько сложно? Вопрос лишь в том: есть ли у вас хотя бы немного желания на изучение и поиск этих недооценённых компаний. Многие не очень-то и стремятся к их поиску. Зачем, когда можно открыть график и принять решение, основываясь только на графическом анализе японских свечей? Или же они послушают мнение аналитиков и купят по их советам.

Фактически это равносильно покупке вслепую. Аналитики часто спонсируются брокерами, чтобы рядовые инвесторы побольше совершали торговых операций. Просто никто не задумывается, что про одну и ту же компанию можно сказать как плохое, так и хорошее. Одни будут говорить, что она переоценена, другие — недооценена. И у каждого веские аргументы. Как тут не запутаться новичку?

Отбирать компании самостоятельно действительно сложно. Особенно на американском рынке. Это связано с огромнейшим количеством акций. Российский фондовый рынок значительно меньше и понятнее для граждан РФ.

Теперь непосредственно к подходам, которые реально можно применять при самостоятельном инвестировании.

3.1. Выбор акций на основе дивидендов

Можно просто покупать акции со стабильными дивидендами на основании прошедших периодов. Такой подход называют дивидендной стратегией инвестирования.

Конечно, выплаты в прошлом не дают гарантии в будущем. Поэтому не стоит класть все яйца в одну корзину, а лучше покупать разные акции. Диверсификация портфеля нужна обязательна.

Дивидендные аристократы — это компании стабильно увеличивающие дивиденды из года в год. На американском фондовом рынке их много. На нашем рынке таких компаний практически нет.

В качестве плюсов этой стратегии можно назвать:

• Получение реальных денег сейчас;
• Хорошая доходность;
• Стабильный приток денег;

Если бизнес перестаёт платить дивиденды или же меняют свою див.политику, то логичным шагом будет продать такие акции, но нет гарантий, что это будет хорошим решением. Лучше быть держателем прозрачных и предсказуемых компаний. Даже на нашем небольшом фондовом рынке можно найти прозрачные и надёжные компании.

На последок небольшой пример, который подчеркивает выгоду дивидендной стратегии:

Если вы инвестируете в технологическую компанию, то никаких дивидендов не получаете, поскольку этот сектор реинвестирует весь свободный денежный поток (FCF) в дальнейшее развитие бизнеса. Таким образом, можно просидеть в акциях очень долго. Они будут расти из года в год, а после может прилететь «черный лебедь» и цена обвалится, уничтожив огромную часть не зафиксированной прибыли. Большинство из нас не продадут на пике, рассчитывая на дальнейший рост, поэтому падение котировок будет равносильно потере дохода.

В случае с дивидендными акциями такого бы не было, поскольку мы получали часть денег каждый год. Да, котировки таких компаний так сильно не растут, но зато акционерам идёт поток реальных денег ежегодно, которые можно самостоятельно реинвестировать или же распределить их на повседневные расходы.

3.2. Купи и держи

Ещё одним из самых простых подходов является долгосрочная стратегия купил и держишь (buy and hold). С одной стороны этот подход идеальный: купил и забыл, это не отнимет много времени. Но с другой — ошибка с выбором компаний может дорого обойтись.

Уоррен Баффет сторонник долгосрочного подхода. Он считает, что время продавать хорошую компанию — никогда. Он покупает их навечно. Но некоторые компании он всё же продаёт из-за неблагоприятных изменений в бизнесе.

Среди российских компаний не так уж и много бизнесов, которые показывают суперустойчивость и котируются на бирже. Следует отобрать эти компании в какой-то пропорции, чтобы снизить риски «промахов» с отдельными акциями.

• Регулярное получение реальных денег;
• Хорошая доходность;
• Стабильный приток денег;

Пассивные инвестиции — полное описание;

REIT или ЗПИФн – в чем разница

В России аналогом REIT являются закрытые ПИФы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Они вкладывают большую часть средств инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки. Этот вид вложений не очень популярен, поскольку доходность закрытых ПИФов сильно зависит от курса доллара. К тому же вывести средства в любой момент невозможно. Чаще всего погасить паи удается только после закрытия фонда.

Оставшиеся средства ПИФы могут вложить в облигации или банковские депозиты.

Основные отличия ЗПИФов от REITs:

1. Доходность ПИФов сильно варьируется – можно заработать 15%, а можно и уйти в минус.
2. У ПИФов возникают сложности с досрочным выводом средств. Как правило, приходится ждать от 3 до 15 лет, пока фонд закроется.
3. Стоимость пая выше, чем акций или ETF REITs.
4. Большинство ЗПИФов доступно только квалифицированным инвесторам.
5. ПИФы используют налоговые льготы от государства, поскольку многие фонды создаются под конкретные проекты.

А теперь поговорим о налогообложении для держателей бумаг REIT фондов.

О понятии

REIT – это аббревиатура от английского «real estate investment trusts», что переводится как «инвестиционные фонды недвижимости». Они строят или покупают недвижимость по всему миру, сдают ее в аренду или продают, а также вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Полученный доход делится между акционерами и выплачивается в форме дивидендов.

Как и любой фонд, REIT представляет собой коллективные инвестиции, когда средства вкладчиков (их может быть до нескольких десятков или сотен тысяч человек) аккумулируются на едином счете и инвестируются в целях последующего получения прибыли.

REIT начали появляться в США после того как президент Дуайт Эйзенхауэр в 1960 году подписал закон 86-779, который позволил вкладываться в аренду недвижимости частным инвесторам.

REIT могут владеть многими видами коммерческой недвижимости:

• офисами;
• складами;
• больницами;
• торговыми центрами;
• гостиницами;
• апартаментами и пр.

Как я уже отметил, прибыль вкладчиков формируется за счет дивидендов. Фонд обязуется направлять своим акционерам не менее 90 % извлеченного дохода. Периодичность устанавливается индивидуально – кто-то платит ежемесячно, кто-то раз в квартал.

Таким образом, вкладчики получают возможность обеспечить себя стабильным пассивным доходом.

Прибыль с помощью REIT можно получать не только в виде дивидендов, но еще и за счет роста котировок на бирже. Если спрос на недвижимость начинает расти, интерес к акциям фонда тоже увеличивается, а, следовательно, растет и цена на них.

Что такое REIT

Если вы не читали мои предыдущие тексты по этой теме, REIT — это фонды зарубежной недвижимости. В США есть компании, которые владеют разными объектами доходной недвижимости — жилой или (чаще всего) коммерческой. Это могут быть склады, апартаменты, торговые центры, больницы — что угодно. Для покупки новых объектов недвижимости привлекают средства инвесторов, которые покупают акции REIT. Эта недвижимость сдается в долгосрочную аренду, а владельцы акций — получают не менее 90% полученной прибыли.

У фондов есть налоговые льготы и другие особенности, которые делают их интересными для инвесторов. Этот рынок на протяжении последних 50 лет обходит по доходности рынок акций. Если вкладывать небольшую сумму ежемесячно и также реинвестировать полученные проценты, можно значительно увеличить капитал в долгосрочной перспективе. Это одна из самых комфортных стратегий для долгосрочных инвесторов. Благодаря силе сложного процента за 20-30 лет при средней доходности по рынку 11% капитал вырастет в разы. Кроме возможности получать дивиденды, есть хороший шанс заработать на увеличении стоимости самих акций.

Рейты недвижимости: на что обращать внимание

Кроме дивидендов, стоимость самих акций ежегодно растет. Третий фактор для заработка на рейтах недвижимости –  возможность купить недвижимость с дисконтом 50%, когда рынок “трясет”.

Три вещи, на которые нужно смотреть: 

1. Размер дивидендов. 
2. Долгосрочный рост компании относительно эталонов.
3. Стоимость недвижимости внутри этой компании – эти цифры публикуют, их можно найти. 

В нашей команде три человека занимаются сбором этой информации.

Смотрите видео, как можно запустить десятки доходных квартир в США и получать доход в валюте с помощью фондов зарубежной недвижимости. 

Заключение

Если вы полностью прочитали наше руководство, теперь у вас должно быть твердое представление о том, что такое REIT, как они работают и подходят ли они для ваших долгосрочных инвестиционных целей

Важно отметить, что REIT пользуются большим спросом у инвесторов, которые стремятся выйти на рынки недвижимости диверсифицированным образом

В большинстве случаев вы будете инвестировать в компанию, у которой есть сотни, если не тысячи объектов недвижимости и зданий. Это означает, что вы будете получать доход в двух формах – дивиденды от аренды и вознаграждение. Возможно, самое главное, REIT идеально подходят для тех из вас, кто ищет ликвидные инвестиции, не в последнюю очередь потому, что вы можете выйти из своей позиции одним нажатием кнопки.

Мы также обсудили 3 наших основных REIT на 2021 год. Эти провайдеры стабильно демонстрируют хорошие результаты в течение последнего десятилетия, при этом доходность превышает доходность традиционных акций и облигаций.

Eightcap – регулируемая платформа с узкими спредами

Наш рейтинг

• Минимальный депозит всего 250 долларов
• Платформа 100% без комиссии с узкими спредами
• Бесплатные платежи с помощью дебетовых / кредитных карт и электронных кошельков
• Тысячи рынков CFD, включая Forex, акции, товары и криптовалюты

Посетите Eightcap сейчас

Начните свой путь к достижению всех своих финансовых целей прямо здесь.

Заключение

REIT – очень интересный актив со множеством преимуществ. Благодаря его доступности, позволить себе приобрести крупный доходный объект недвижимости может каждый, у кого есть брокерский счет и сотня долларов.

И главное, Вы инвестируете не в какую-то виртуальную гостиницу или складское помещение, а в реальный объект, который при желании можно посмотреть воочию.

Остается надеяться на то, что для российского инвестора в будущем появится больше возможностей для инвестиций в REIT, поскольку отечественный аналог пока сильно отстает и не обладает достоинствами оригинала.

На сегодня у меня все

Благодарю за внимание и рекомендую подписаться на обновления блога, чтобы не пропустить выход новых полезных и актуальных публикаций

Всем профита!