Инвестиции в зарубежную недвижимость. Греция

Существующие плюсы

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Чего ждать в 2020 году?

Цены на греческую недвижимость, возможно, выросли, но они остаются намного ниже, чем на европейском рынке недвижимости. Греция по-прежнему предлагает хорошие перспективы для инвестиций и заработка.

Прогнозируемый годовой рост цен 15%

Сегодня средняя запрашиваемая цена квартиры в Афинах составляет около 2500 евро за кв.м, в Салониках 1500 евро за кв.м в то время как в Барселоне и Берлине соответствующий показатель составляет около 6000 евро за кв.м. Цены в Афинах на 25% выше, чем в 2017 году, тогда цена была около 1800 евро за кв.м , однако, они все еще значительно ниже номинального докризисного уровня в 2008 году, когда квартиру продавали за 3500-4000 евро за кв.м. По сравнению с уровнем 12 летней давности, цены все еще на 30%, и если не произойдет внешних изменений в экономике Греции, то по оценкам экспертов они будут продолжать расти на 10-15% ежегодно, достигнув уровня 3500 евро за кв.м в Афинах, 2500 евро за кв.м в Салониках в течение 2-3 лет.

За последние 18 месяцев рост цен на недвижимость в больших городах и на курортах был вызван высоким спросом со стороны иностранных инвесторов и постоянно увеличивающимся количеством туристов. По статистическим оценкам, с 2015 по 2019 год доходы от туризма увеличились на треть, а цены на аренду увеличились на 9% только в 2018 году. Большое количество жилых объектов недвижимости было преобразовано в арендуемые квартиры.

Большой инвесторский интерес

Другой фактор, связан с вниманием крупных иностранных институциональных инвесторов к рынку греческой недвижимости. По оценкам экспертов, с 2017 года самостоятельные инвесторы и крупные фонды инвестировали средства из США, стран Ближнего Востока, Китая и Турции в размере более 1 миллиарда евро в проекты развития жилой и коммерческой недвижимости в Афинах, Салониках. Важными перспективами, по мнению инвесторов, является тот факт, что правительство делает упор на снижение налогообложения юридических и физических лиц и привлечение инвестиций

По их оценкам, приостановление действия 24% НДС на обьекты нового строительства создаст сильный импульс роста строительного рынка. Однако еще неизвестно, будет ли эта мера стимулировать жилищное строительство, поскольку Банк Греции в своем промежуточном годовом отчете утверждает, что приостановление действия НДС в размере 24% не будет немедленно стимулировать рост строительства

Важными перспективами, по мнению инвесторов, является тот факт, что правительство делает упор на снижение налогообложения юридических и физических лиц и привлечение инвестиций. По их оценкам, приостановление действия 24% НДС на обьекты нового строительства создаст сильный импульс роста строительного рынка. Однако еще неизвестно, будет ли эта мера стимулировать жилищное строительство, поскольку Банк Греции в своем промежуточном годовом отчете утверждает, что приостановление действия НДС в размере 24% не будет немедленно стимулировать рост строительства.

Кроме того, программа получения вида на жительство при покупке недвижимости от 250тыс евро для граждан третьих стран в сочетании с постепенным увеличением объема ипотечного кредитования делают греческий рынок недвижимости в 2020 году одним из наиболее перспективных направлений для инвестиций.

5 причин, по которым выгодно инвестировать в Грецию

1.   Греческий туризм.

Туристы едут в Грецию из года в год (и круглый год)

Им не важно кризис в стране, в какой-то отдельной области или еще где-то. Им важны море, солнце, песок, пляжи и т.п

— всего этого здесь “хоть отбавляй”.

В 2019 году Греция была признана самым популярным туристическим направлением. Наверное, это неспроста.

Кстати, одно из самых популярных направлений в Греции — Халкидики. Если хотите видеть больше русских людей в Греции, то инвестируйте сюда.

Только за прошлый год Страну посетили 27,5 млн туристов. По прогнозам министра туризма Греции Хариса Теохариса, в 2020 году эта цифра повторится или даже увеличится.

Поэтому греческие туристы — это очень богатый ресурс.

2.   Законодательство.

Просто перечислим несколько фактов:

— Единый налог на недвижимость (пониженный размер налога на недвижимость, стоимостью до €200тыс).

— Программа ESPA, по которой застройщик имеет право на субсидию размером до 60% от суммы инвестиций.

— Снижение единого налога ЭНФИЯ на 30%.

— Отмена НДС 24% на новостройки (действует с января 2020 года). Правило будет действовать в течении 3 лет. Оно распространяется на объекты, построенные после января 2006 года.

Все это выгодно выделяет недвижимость в Греции на фоне других стран-членов ЕС.

Другая, не менее важная причина.

3.   Принадлежность Греции к шенгенской зоне

В 2000 году страна присоединилась к Шенгенской зоне. Что это означает? Это означает оформление единой визы для посетителей стран шенгенского соглашения.

Другими словами, турист, получивший право на въезд в шенгенскую зону, может посетить несколько стран с одной визой.

Какие страны участвуют в “шенгенском соглашении”:

• Австрия,
• Бельгия,
• Венгрия,
• Германия,
• Греция,
• Дания (кроме Гренландии и Фарерских островов),
• Исландия,
• Испания (кроме Мелильи и Сеуты),
• Италия,
• Латвия,
• Литва,
• Лихтенштейна,
• Люксембург,
• Мальта,
• Нидерланды (кроме Арубы, Кюрасао, Сен-Мартена, Карибских Нидерландов),
• Норвегия (кроме Шпицбергена),
• Польша,
• Португалия,
• Словакия,
• Словения,
• Финляндия,
• Франция (кроме ее заморских территорий),
• Чехия,
• Швейцария,
• Швеция,
• Эстония.

4.   Конкурентная стоимость.

Экономический кризис обрушил цены на недвижимость в Греции. Благодаря ценовому фактору здесь наблюдается повышенный спрос среди иностранных покупателей (особенно для покупателей из Китая).

Сегодня цены стремительно растут (особенно в сравнении с другими странами ЕС цены остаются более привлекательными, даже если вы хотите купить квартиру или дом в Афинах или Салониках).

5.   Программа «Золотая виза»

Получение ВНЖ в Греции для всей семьи (инвесторы, дети до 21 года и родители) при инвестировании от €250 000 в греческую недвижимость — это самый низкий порог в Европе.

Причем Греция уже заработала около €2 млрд на программе «Золотая виза». Согласно официальным данным, на конец 2019 года в рамках программы «Золотая виза» было выдано 6304 вида на жительство. Особенно интересен факт, что в прошлом году количество новых ВНЖ выросло на 22% – подписано 2239 документов, тогда как в 2018 году их было всего 1833.

По прогнозам юристов и агентов недвижимости 2020 год будет не менее успешным и принесет Греции еще больше инвестиций.

Цены на недвижимость в Греции уже начали стремительно расти. Эксперты рынка отмечают, что новые инвесторы уже будут ориентироваться на более дешевую недвижимость, в отличие от покупателей в 2014-2016 годах, которые были готовы выложить за нее солидную сумму.

В какие страны бегут инвесторы?

Уже давно предприниматели соблазнились вложением средств в иностранную недвижимость и активно везут деньги за границу. Популярными для инвестирования являются Испания, Кипр, Грузия, Болгария, громко о себе сейчас заявляет Мальта. Рынки недвижимости этих стран уже сложились, довольно устойчивыми, что и ценят европейцы. Ежегодный рост рынка минимальный, рентабельность порядка 3-4%, сезон короткий, рынок предложений перегружен. И здесь совершенно верно действует правило: когда все бегут – стой, когда все стоят – беги. Главное не попасть под влияние массового вектора мышления, особенно когда речь идет о деньгах.

Об экономике Греции

Сейчас у нас еще живо воспоминание о кризисе, который пережила Греция. Поэтому логичен вопрос, как же вкладывать в такую ​​страну. А вкладывать спокойно и безопасно, поскольку финансовые показатели Греции абсолютно выровнялись, а кризис страна официально преодолела.

В 2017 году достигнуто первичный профицит бюджета Греции в размере 3,7% ВВП (что составляет 5,93 млрд евро), а ВВП вырос на 1,4%. Все три рейтинговые агентства повысили рейтинги кредитоспособности страны: S&P и Fitch на 1 пункт, Mody’s на 2 пункта, а также дали положительный прогноз на 2018 год с ростом ВВП на 2%.

Премьер-министр Греции Ципрас, который сказал, что наденет галстук только после решения долговой проблемы Греции, 22 июня 2018 года после переговоров с кредиторами на встречу с политическими силами Греции пришел в бордовом галстуке, сказав: «Условия пари нужно выполнять. Мне немного неудобно, но я привыкну».

Безопасность инвестиции

Пять факторов, которые влияют на инвестиционную привлекательность отдельно взятого объекта

• Этажность. В Греции есть понятие «нулевой этаж», по-гречески «исогио», обычно он отдан под коммерческие нужды или парковку. Поэтому арендаторы могут снимать жильё начиная со второго (в Греции он считается первым по счёту). В самом низу жить готовы немногие. Очень ценится вид на море, поэтому в некоторых районах чем выше этаж, тем лучше.
• Наличие парковки. В Греции есть дома без парковочных мест, это расценивается как минус.
• Близость к остановкам общественного транспорта.

В зависимости от последней цифры номера, автомобилям, соответственно, в чётные или нечётные даты вообще запрещён въезд в центр города

Поэтому даже для арендаторов, у которых есть машина, важно жить недалеко от трамвайной линии или станции метро. Впрочем, если вы житель центра Афин, у вас будет право беспрепятственного въезда в любой день

• Близость супермаркетов.
• Для арендаторов с детьми – наличие рядом школы.

Смотрите о компании V² Development

На ваши вопросы ответят представители компании:

Othonos 6 10563 Athens, Greece

Есть ли в Греции политическая стабильность

В Греции случаются забастовки и митинги. Поводом могут служить неугодные гражданам законы или внешнеполитические процессы. В числе серьезных кризисных ситуаций можно вспомнить массовые беспорядки 2008 года и общенациональную забастовку 2010–2012 года. В течение последних семи лет серьёзных многомесячных протестов не было.

В июле 2019 года в Греции на выборах потерпела поражение правящая партия, а большинство мест в парламенте получила правоцентристкая партия «Новая демократия». В отличие от предшественников «Новая демократия» более лояльна к Евросоюзу, снижает налоги, включая налог на недвижимость (ENFIA), планирует увеличить количество иностранных инвестиций. Финансовые потери от этого планируется компенсировать за счет роста экономики, притока иностранных инвестиций. К концу сентября Греция планирует полностью приостановить контроль над капиталом.

Уже сейчас крупные инвесторы нередко вкладывают деньги в греческую недвижимость, делают новые покупки. Так, международная девелоперская компания Hines, которая c 2014 года инвестировала в Грецию около 70 млн долларов США, в 2019 году приобрела одно из самых престижных офисных зданий в Афинах.

Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley & Partners: «21 июля новоизбранный премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил о снижении налога на имущество (ENFIA) в среднем на 22% уже в 2019 году, а не в 2020, как планировалось ранее. Для владельцев небольших квартир сокращение налога составит 30%, для средних по стоимости объектов — 20%, а для больших дорогостоящих объектов — 10%.

Также планируется на три года отменить налог на прирост капитала с покупок и продаж недвижимости, а также отменить НДС на строительство (сейчас 24%).

Инвестиции в зарубежную недвижимость

На сегодняшний людей все больше людей понимают, что активный заработок ни к чему хорошему не приведет, поэтому стремятся стать инвесторами, создать капитал и вложить его в активы, приносящие пассивный доход. Одним из популярных инструментов для инвестирования выступают объекты недвижимости. Интерес к ним вызван, в первую очередь, тем, что это нечто осязаемое и ощутимое (в отличие от, например, ценных бумаг и вложений в инвестиционные фонды), то, что принадлежит владельцу, никуда от него не денется и не упадет в стоимости до нуля.

Инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярны буквально в последнее десятилетие

Вложить капитал в дома и квартиры за границей сейчас предлагают многие риэлторские фирмы, и, конечно же, они акцентируют внимание на преимуществах инвестирования в зарубежную недвижимость, умалчивая при этом о недостатках. Я же попробую рассмотреть обе стороны медали

Преимущества инвестиций в недвижимость за рубежом

1. Стоимость недвижимости за границей во многих странах ниже, чем в крупных или курортных городах России и Украины, а качество и предполагаемый пассивный доход, который она может принести — наоборот, выше.
2. Купив недвижимость за рубежом, инвестор получает возможность использовать ее не только в целях пассивного заработка, но и в личных целях: например, отдыхать там или в будущем переехать жить в эту страну, уже имея там квартиру или дом.
3. Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют диверсифицировать портфель инвестиций, распределяя личный капитал между активами разных государств, что повышает его устойчивость к рискам.

Недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом

Достаточно сложная для неосведомленного человека процедура приобретения недвижимости, необходимость разбираться в законодательных аспектах другого государства. В связи с этим, многие инвесторы приобретают недвижимость за рубежом через посредников, или пользуясь услугами юристов, а это дополнительные расходы, зачастую — немалые. К тому же, никогда нельзя быть полностью уверенным в том, что посредники оформят вам сделку на 100% грамотно, и впоследствии не возникнут какие-то неприятные сюрпризы.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости составляют, как правило, не менее 5-10% ее стоимости, а это довольно серьезные суммы. В частности — это налоги и сборы, которые придется заплатить в бюджет иностранного государства.
Полная зависимость от законодательной базы другой страны, которая в любой момент может поменяться. К примеру, доходы от операций с недвижимостью для нерезидентов могут обложить дополнительными налогами, что сделает сдачу в аренду или перепродажу купленной квартиры или дома попросту невыгодной.
Цены на недвижимость за рубежом могут не только расти, но и падать, а предсказать изменение цен, особенно — в долгосрочной перспективе всегда достаточно сложно, и точно это не сможет сделать никто. Тот же финансовый кризис, новые волны которого все чаще вспыхивают то в одном, то в другом государстве, может спровоцировать падение цен на недвижимость, что принесет инвестору убытки.
Инвестиции в зарубежную недвижимость могут предполагать обязательное получение разрешения в государственных органах своей страны (например, в Украине — это индивидуальная лицензия НБУ на осуществление инвестиций за границу)

А это может не только повлечь за собой дополнительные затраты, но и привлечет к вам внимание налоговых органов, что не сулит в себе ничего хорошего.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

Я ни разу не был на Синтагме…

«Если иностранные граждане не будут находиться во время столкновений манифестантов с полицией на центральной площади Афин Синтагме и на 2-3 близлежащих улицах, то они точно не пострадают, — говорит Юлия Смагина, партнер компании Albatros (недвижимость в Греции). – Когда митингующие волнуются, проблемы во всех странах одинаковы, будь то Афины, Лондон, Рим и т.д.». А Даниил Кравцов, генеральный директор компании Mirabridge, напоминает о других аспектах безопасности. Например, показатель смертности на дорогах в результате ДТП в Греции – самый низкий по ЕС. А остров Крит официально признан местом с практически нулевой преступностью.

Греческий ВНЖ

По статистике, вид на жительство является главной целью зарубежных покупателей недвижимости в Греции из стран, не входящих в Евросоюз. 

Инвестиционная программа Греции является наиболее выгодной в Европейском союзе: минимальная сумма (€250 тыс.) значительно ниже, чем в других странах. От инвесторов не требуют жить в Греции или даже въезжать в страну ежегодно. Поскольку нет таких обязательств, недвижимость может быть сдана в аренду.

Получив вид на жительство в Греции, вы можете пользоваться правом свободного передвижения по всем шенгенским странам в рамках программы «золотой визы».

Ксения Лопатанова
менеджер по продажам, 
русскоязычные регионы
V² Development

Наши основные покупатели – китайцы. Также мы работаем с ближневосточными инвесторами – жителями Турции и арабских стран. Активно заходим на индийский, российский и украинский рынки.V² Development помимо непосредственно продажи недвижимости в комплексе предоставляет оформление ВНЖ. По-английски это называется one-stop-shop – схема, при которой клиент с помощью одной компании выбирает объект, приобретает его и получает юридическое сопровождение вплоть до получения ВНЖ.

Как купить REIT

Есть четыре способа купить REIT:

1. Открываем счёт у американского брокера или брокера интересующей страны и покупаем REIT.
2. Торгуем через Санкт-Петербургскую биржу. Многие наши брокеры позволяют это делать. Там можно найти много крупных компаний, например Boston Properties или American Tower Corp, но здесь есть и минусы:
   1. Не получится в случае чего быстро скинуть активы.
   1. Вам всё равно нужно будет платить повышенные налоги на доходы. У нас есть статья, про то, как покупать зарубежные активы: какие есть способы и чем они отличаются. Ниже будет табличка REIT, входящих в индекс S&P 500.
3. ПИФЫ, которые инвестируют в ETF на REIT. Вот тут внимательнее, если есть непонятное слово – читайте отдельные статьи. На сегодня есть ПИФ «Открытие – Зарубежная собственность». Хороший вариант, если не хочется вручную анализировать и выбирать компании. Из минусов – вам накинут комиссию за управление.
4. ETF на REIT. Актуальная тема, даже у Vanguard «их есть». Освобождает от комиссии за управление, но всё равно нужен иностранный брокер.

Самые крупные REIT из индекса S&P 500

Компания	Индустрия	Капитализация, млрд долл.	P/FFO	Дивдоходность
American Tower Corp	Specialized REITs	92,39	26,9	1,8%
Crown Castle International Corp	Specialized REITs	55,11	22,6	3,4%
Simon Property Group Inc	Retail REITs	52,50	13,2	5,0%
Prologis Inc	Industrial REITs	50,42	24,7	2,7%
Equinix Inc	Specialized REITs	42,65	22,4	1,9%
Public Storage	Specialized REITs	42,28	22,5	3,3%
Welltower Inc	Health Care REITs	33,34	19,7	4,2%
Equity Residential	Residential REITs	28,88	22,9	2,9%
AvalonBay Communities Inc	Residential REITs	28,87	22,2	2,9%
SBA Communications Corp	Specialized REITs	25,42	27,0
Digital Realty Trust Inc	Specialized REITs	24,78	17,8	3,6%
Ventas Inc	Health Care REITs	24,28	17,1	4,8%
Realty Income Corp	Retail REITs	22,89	22,1	3,7%
Boston Properties Inc	Office REITs	20,89	19,3	2,8%

В Греции также нужно знать, куда инвестировать

Некоторые наши соотечественники уже поспешили инвестировать в Грецию, но большинство почему-то попала именно на материковую Грецию, к сожалению. Экономические, финансовые, туристические, климатические характеристики материковой Греции в значительной степени уступают островам, а особенно Криту, как жемчужине этой страны.

На Крите курортный сезон на 2 месяца дольше, чем на материковой Греции, и длится 8 месяцев, там вообще отдыхать можно круглый год. Это значит, что не только инвестор имеет больший диапазон дат для отдыха, но и то, что недвижимость этого острова генерирует значительно больший денежный поток от сдачи вилл в аренду, чем недвижимость на материке.

На Крите довольно жесткое строительное законодательство, ограничивающее высотность и плотность застройки. Перед виллой инвестора никогда не будет построен другой объект, который закроет живописный пейзаж, тем более высотный дом. На побережье острова сформировалась большое количество бухт, защищающие от штормов и высоких волн, что делает Крит прекрасным местом для отдыха с детьми.

Также это средиземноморский курорт с самым низким уровнем преступности (0,06%).

Отдых на Крите показан астматикам и аллергикам. А для метеочувствительных людей сложно найти место лучше, поскольку атмосферное давление острова почти всегда стабильное, резких изменений давления просто не бывает. По этой причине на Крите активно развиваются не только отели и частные виллы, но и гериатрические центры (центры для проживания и восстановления европейских и североамериканских пожилых людей).

Подводя итоги

Россияне все чаще стали покупать недвижимость за рубежом. Об этом говорит и статистика трансграничных переводов резидентов России на операции с недвижимым имуществом. Если в 2016 году общая сумма составила 870 млн. долларов, то уже в 2018-м – 1 234 млн. долларов. И даже сейчас, во время пандемии, более 60% инвесторов и консультантов, в том числе и из России, считают карантин подходящим временем для совершения сделок и находятся в активном поиске объектов для инвестирования (по данным Tranio).

Инвестирование в апартаменты в любых странах выгодна, если гарантированная доходность за вычетом налогов устраивает покупателя. Нет страны с привлекательными апартаментами, есть привлекательная доходность. Очень часто солнце, море и обещание бурного роста уводят инвесторов куда угодно от того, зачем все начиналось – получения дохода. И еще, если покупатель доверяет продавцу, риэлтору, статьям, друзьям и не нанимает хорошего юриста до покупки (иногда это обходится даже в несколько тысяч долларов), который будет работать исключительно в его интересах, скорее всего, в будущем он может об этом пожалеть. Не знаю, как остальной мир, но многие покупатели недвижимости живут до сих пор на трех китах – Авось, Небось и Как-нибудь.

Covid-19 и экономический кризис серьезно пошатнул наш мир, но, кажется, недвижимость, по обыкновению, одна из первых снимет медицинскую маску и вдохнет полной грудью.