Как сэкономить на покупке квартиры в новостройке?

○ Приобретение квартиры в новостройке на ранних этапах строительства.

Обратите внимание на предложения, поступающие при начале строительства новых жилищных комплексов.
Покупая квартиру так сказать при закладке фундамента, стоимость квадратных метров будущего жилья существенно отличается от цены квартиры, например уже при отделочных работах.
В то же время, лучше собрать все сведения о застройщике, которые могут предлагать совершать финансовые сделки на стадии проектирования, предлагая существенные скидки.
В таких ситуациях самым лучшим вариантом из рискованных ситуаций, когда дом так и не построят, и вы останетесь без жилья, оббивая пороги всех инстанций в поисках справедливости и возврата вложенных средств, может стать получение своей квартиры в более поздние сроки, чем вам пообещали изначально.
При этом, покупая квартиру уже на более поздних этапах строительных работ, практически ничем не рискуя, вы получаете:

Бесспорное преимущество в выборе планировки будущего жилья.
Экономическую выгоду по сравнению с совершением сделки покупки после ввода здания в эксплуатацию.

Как понять реальную стоимость новостройки?

Конкуренция за покупателей квартир нынче настолько «лютая», что застройщики и агентства готовы на многое, лишь бы заполучить долгожданный звонок и встречу с клиентом. Конечно, на этом рынке есть неписанные правила — к примеру, нельзя обещать акционную цену или большую скидку и потом их не давать. Сарафанное радио на рынке новостроек работает прекрасно и такой продавец быстро останется без у дел. Однако, при этом, никто не запрещает застройщикам включать в договора купли-продажи различные надбавки и комиссии, без которых вам квартиру попросту не продадут.

Впоследствии эту тактику переняли и многие другие застройщики, помельче. И все бы ничего, но несколько процентов сверх стоимости метра — это уже десятки и сотни тысяч рублей. И многие покупатели оказались не готовы к этим расходам. Особенно если речь шла о подборе новостройки для приобретения через обмен или ипотеку, где бюджет строго лимитирован.

Возможно ли предугадать подобную ситуацию? И как понять наверняка сколько будет стоить сама недвижимость в новостройке и за что необходимо будет заплатить сверху? Да, это возможно, если рассматривать покупку квартиры в комплексе всех услуг. Но нужно быть готовым к тому, что при приобретении недвижимости в новостройке всегда будут возникать дополнительные расходы.

«Какую скидку вы можете дать?»

Илья Синельников в статье «5 правил торговли»
уже рассказывал, как сбить цену на что угодно. Я поделюсь причинами, по которым застройщик может дать вам скидку — возможно, пригодится в переговорах.

Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.

Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.

Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»

Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.

Найдите в интернете информацию о прямых конкурентах вашего застройщика и посмотрите цены у них. Менеджеры застройщика часто узнают у клиентов, какие еще варианты те рассматривают и почему. Если у кого-то из конкурентов вашего застройщика аналогичные квартиры чуть дешевле, используйте цену как аргумент для торга.

В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.

Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Сэкономленные деньги потратит на учёбу.

Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.

Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку

○ Срочная продажа.

В поисках подходящего жилья подешевле, загляните в объявления с пометкой о срочной продаже.
Чаще всего люди по причине жизненных обстоятельств вынуждены идти на определенные уступки в цене, чтобы либо воспользоваться полученными средствами от сделки, либо элементарно в связи с переездом в другую местность
В любом случае, нельзя пренебрегать проверкой всех документов, чтобы в конечном итоге не оказаться перед фактом «сюрпризов», например:

Продажи квартиры по доверенности, которая к моменту сделки была отозвана.
Продавец не потрудился взять письменное согласие бывшей жены, имеющей долевую часть в проданной квартире, и прочие.

○ Ипотека: достоинства и связанные с ипотекой, риски.

Одним из соблазнов приобрести квартиру, не имея достаточной суммы – предложения банков о долгосрочных ипотеках, предоставлении дополнительных льгот.
До того, как взять кредит, просчитайте все возможные варианты, чтобы понять сможете ли вы справиться с возможными рисками.

К преимуществам ипотеки можно отнести:

Возможность получить кредит без первоначального взноса, обеспечив возврат денежных средств залогом имеющейся собственности.
Длительные периоды погашения долга банку.

Есть и минусы.

Не стоит забывать и о том, что не всегда вы можете повлиять на ситуацию, когда просто ежемесячные взносы станут непосильной ношей в случае:

Потери работы.
Получения травмы или болезни, повлекшей нетрудоспособность и как следствие – утраты стабильного дохода, позволяющего после уплаты обязательных платежей по квартире нормально существовать.
При оформлении кредита в иностранной валюте, в связи с нестабильностью экономики может значительно измениться курс, что также приведет к невозможности погашения долгов.
В случае потери жилья в результате чрезвычайных обстоятельств (пожара, наводнения и тому подобное), долг перед банком вам никто не спишет и придется выплачивать уже за уничтоженное имущество всю сумму взятого кредита.

В конечном итоге, при просрочке платежей, кроме того, что будет подпорчена кредитная история, вы лишитесь купленной квартиры, даже если выплатили уже большую часть долга, а в случае залога имеющегося имущества, придется расстаться и с ним.

Купить с торгов по банкротству

Проще всего купить квартиру напрямую у застройщика, там достаточно обратиться в офис продаж и заключить договор долевого участия. Чуть сложнее купить жилье на вторичном рынке, там нужно уже просмотреть тысячи объявлений, договориться с продавцом и подождать, пока он оформит все документы. Но есть и еще более сложный (и более выгодный) способ – торги по банкротству.

Первый вариант – это залоговое жилье у банков. Бум ипотечного кредитования начался несколько лет назад, но часть заемщиков по разным причинам оказались не в состоянии платить по кредиту. Кто-то пока оформил кредитные каникулы, кто-то реструктуризировал долг, а кто-то был вынужден продать жилье, чтобы рассчитаться с долгами. А жилье тех, кто дошел до последней стадии, переходит в собственность банка, который вскоре выставляет его на торги.

Туда попадает самое разное жилье – как квартиры в относительно новых домах в крупных городах, так и частные дома в сельской местности. Скорее всего, цены будут указаны чуть ниже рыночных, но стоит понимать – торги предполагают рост ставок, поэтому итоговая цена квартиры может быть выше.

Второй вариант – торги по банкротству. Уже несколько лет граждане России имеют возможность объявить себя банкротом. В этом случае должник лишается всего имущества (кроме единственного жилья), которое выставляется на торги. И если у банкрота было в собственности больше одного объекта недвижимости, остальное ему придется продать. Скорее всего, цена будет ниже рыночной (кредиторы заинтересованы как можно скорее получить деньги), поэтому этот вариант тоже можно рассмотреть.

Подробно о нем нам рассказал Давид Ризаев из Национальной Ассоциации аукционных брокеров:

Конечно, везде есть свои особенности и риски, не будет исключением и покупка с торгов.

Перед началом торгов нужно будет посмотреть на сам объект, а для этого – договариваться с уполномоченным лицом (например, с арбитражным управляющим или риелтором), что не так просто. А самые привлекательные варианты уйдут тем, кто будет готов заплатить больше.

Кстати, другие эксперты считают аукционные торги не лучшим способом сэкономить на покупке жилья

Например, Наталия Кузнецова обращает внимание на то, что торги есть торги, и если заявок будет много, стартовая цена вырастет до рыночной:. В целом же вариант с аукционом не стоит отбрасывать совсем – в небольшом городе обычно продается не так много жилья, и самая подходящая квартира может быть выставлена именно на торги

Но в общем случае обычная продажа проще – сделка оформляется простым договором купли-продажи и регистрацией в Росреестре, и такие сделки без проблем кредитуют банки. В случае же с торгами согласовать ипотеку будет почти невозможно – одобренная заявка имеет ограниченный срок действия, а торги растянуты во времени

В целом же вариант с аукционом не стоит отбрасывать совсем – в небольшом городе обычно продается не так много жилья, и самая подходящая квартира может быть выставлена именно на торги. Но в общем случае обычная продажа проще – сделка оформляется простым договором купли-продажи и регистрацией в Росреестре, и такие сделки без проблем кредитуют банки. В случае же с торгами согласовать ипотеку будет почти невозможно – одобренная заявка имеет ограниченный срок действия, а торги растянуты во времени.

Способы экономии на покупке квартиры в новостройке

Представим вам действенные способы экономии на покупке жилья в новом многоквартирном доме, то есть на первичном рынке:

Купить квартиру на стадии рытья котлована. Да, когда строительство только началось. Получится сэкономить от 25% до 60%! Экономия очень существенная, но и риски есть. А вдруг стройку заморозят? Девелопер разорится… Мало ли что. А деньги уже заплачены. Наш портал уже писал, как правильно выбирать девелоперскую компанию

Если покупка квартиры происходит в самом начале строительства, это невероятно важно! Девелопер должен быть проверенным, ответственным, с безупречной репутацией. Еще один минус такой экономии — придется ждать, пока дом построят

Год, два, три, минимум полгода… В любом случае ждать придется достаточно долго. И если все это время семья снимает жилье, то платежи за аренду существенно уменьшат сэкономленную сумму.

Купить квартиру на поздних сроках строительства. Риск намного меньше, особенно, если стройка, собственно, закончена, началась отделка помещений общего пользования. Однако и экономия заметно меньше, чем в самом начале стройки — порядка 5–7% от заявленной застройщиком стоимости.

Покупка в низкий сезон. Продажи недвижимости традиционно падают перед новогодними праздниками и в начале января, а также во время майских каникул. Намного больше вероятность получить существенную скидку от продавца, ведь спрос упал. Что касается лета, то это спорный вопрос. Например, в Краснодарском крае и в Крыму, в южных регионах страны, летом, напротив, спрос на недвижимость существенно растет. А вот в остальных регионах снижается из-за сезона отпусков. В низкий сезон на квартире можно сэкономить до 25%.

Покупка без агентства. Есть застройщики, у который целые отделы продаж, посредники. И их нужно содержать. А есть застройщики, которые готовы работать напрямую. Экономия может быть не такой существенной, от 1,5%, что составляет обычную ставку риелтора. Но все же она есть.

Покупка неудобной квартиры. К таковым относятся:
Жилье на первом и последнем этажах, где больше всего вероятность проблем либо с канализацией/подвалом, либо с кровлей.
Квартиры далеко от остановок и станций метро.
Квартиры, чья стена соседствует с шахтой лифта.
Угловые квартиры.
Квартира в доме, расположенном в районе с плохо развитой инфраструктурой.
Жилье с плохим видом из окна. Например, просто на соседний дом, когда вам будут заглядывать в окна.

Такие квартиры обычно продаются с существенной скидкой, так как спросом не пользуются. Можно сэкономить до 25% стоимости.

Покупка жилья без отделки. То есть «голыми» стенами, зачастую вообще без перегородок. Экономия сомнительная, ведь ремонт делать все равно придется. Причем без скидок, которые на материалы получает застройщик, покупающий все оптом. Но зато расходы можно будет растянуть, делать все постепенно

Ждем старта продаж

Для вас не важно: совсем новый объект выводится на рынок либо очередной корпус в строящемся квартале. Иногда застройщик выводит в продажу не все, а ряд квартир

Чем дальше срок их вывода от старта продаж корпуса, тем дороже они будут на старте. Интересные планировки девелопер также может удерживать и начинать продавать ближе к завершению строительства, чтобы повысить их цену. Следите за стартами продаж в разделе новости.

Большинство застройщиков начинают продажи именно на самом раннем этапе. Это выгодно всем. Вы получаете недорогое жилье, а застройщик денежные средства для реализации своего проекта.

Лайфхак 3. Ловить акции от застройщиков

В периоды, когда спрос на квартиры в новостройках не слишком высок, застройщики, чтобы привлечь покупателей могут запускать акции, участники которых могут сэкономить до 10% стоимости приобретаемой квартиры. Сегодня спрос достаточно высок, поэтому на рынке нет столь привлекательных предложений. Максимально возможная скидка – 5%. Некоторые застройщики готовы предоставить такую скидку покупателям, вносящим сразу полную сумму по договору долёвки. При этом часть застройщиков предоставляет скидку, только если покупатель полную сумму предоставит сам, а часть – даже если оплата произведена с помощью ипотеки. В этих компаниях объясняют, что ипотека – это дополнительная нагрузка на отдел продаж, следовательно, размер скидки будет ниже.

Ловить скидки и иные специальные предложения удобно, если подписаться на получение новостей на специализированном портале (например, на METRTV.ru), на сайте компании-застройщика или на его страничках в соцсетях. А еще лучше – иметь в отделе продаж хорошего знакомого.

6 типов квартир, на которые можно получить скидку

«Первый и последний этажи не предлагать» – это часто встречающееся условие. Некоторые покупатели категорически отказываются также от 13-го этажа, объектов с окнами, выходящими во двор/на улицу, жилья возле лифта. На самом деле каждый из этих вариантов имеет не только минусы, но и плюсы:

Первый этаж не любят за отсутствие вида из окна и возможную сырость

Однако повышенная важность здесь наблюдается далеко не всегда, а вот независимость от лифта и минимальная оплата услуг грузчиков вам обеспечены.

Последний этаж пугает перспективой оказаться прямо под крышей, которая когда-нибудь может начать течь. Контраргумент – в современных жилых комплексах последним является дополнительный технический этаж, а в дополнение жильцы получают красивый вид из окна, меньше шума и выхлопных газов, никакого беспокойства от соседей.

13-й этаж – неприемлем для тех, кто слишком суеверен, хотя он абсолютно такой же, как пятый, седьмой или десятый.

В квартире у лифта более шумно, зато носить тяжести из кабины недалеко

Установка шумоизолирующей входной двери решает проблему.

Окна во двор не обещают панорамного вида, зато позволяют присматривать за детьми. И никакого шума от шоссе.

Окна на улицу дают возможность поглядывать за припаркованным автомобилем, но становятся источником уличной пыли и шума.

Последние два пункта помогают понять, насколько все относительно: всегда найдутся поклонники окон во двор и на улицу, как и те, кто намеренно ищет объекты на первых этажах, квартиры с балконом или лоджией на последних. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, уточните у застройщика, нет ли у него более дешевых квартир на первом/последнем/тринадцатом этаже, возле лифта или наоборот угловой.

Стоимость квартир иногда зависит от этажа, месторасположения на этаже, вида из окна

«Подожду до декабря»

Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.

В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее. На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены. В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…

Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.

Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.

Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.

Если вы уверены в застройщике и готовы взять квартиру на этапе котлована, разузнайте о дате старта строительства и выхватите квартиру из промо-пула. Некоторые застройщики перед стартом продаж составляют промо-пул квартир, на которые предлагают цену со скидкой. Договоритесь с застройщиком, что вы будете покупать такую квартиру. Вам останется дождаться, когда застройщик получит разрешение на строительство, чтобы можно было сразу регистрировать сделку по выгодной цене.

Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку

Новости недвижимости:

Все, что нужно знать о металлопрокате

04.01.2022 10:02

Современное строительство не обходится без использования качественного металлопроката. Его активно используют для возведения конструкций самой разной направленности.

Применение поликарбоната и его потребительские свойства

04.01.2022 09:34

Поликарбонат – это многофункциональный полимерный пластик. Сегодня в сферах, в которых применялось зачастую только стекло, его активно заменяют полимерным пластиком.

Новости органов власти
Нюансы и рекомендации
Новости и комментарии

Как действует закон о выявлении ранее возникших прав на объекты недвижимости?

03.01.2022 18:55

Эксперты Росреестра пояснили, для чего необходимо выявлять “ранее учтенные” объекты недвижимости, а также рассказали, как действовать собственникам, чтобы защитить свои права.

Компания JaluzMarket по производству жалюзи в Москве

03.01.2022 10:02

Столичная компания по производству жалюзи JaluzMarket , специализирующаяся на выпусках штор, в настоящее время производит расширение диапазона цветов уникальной ткани Pearl.

Услуги
Экономика и бизнес

Сити Бланк: больше, чем просто полиграфия

03.01.2022 09:57

Компания предлагает огромное разнообразие полиграфических услуг – от стандартных бланков и отчетных документов до визиток, буклетов, изготовленных по индивидуальным заказам.

Услуги
Интерьер и отделка

Окна Саламандер в Москве

03.01.2022 09:19

Немецкий концерн Salamander является лидирующим производителем пластикового профиля для оконных и дверных систем. Опыт работы бренда по переработке пластмасс составляет более 45-ти лет.

Услуги
Материалы и оборудование

Виды резки металла

03.01.2022 09:13

Что такое резка металла, какие виды резки металла бывают и чем они отличаются? Читайте в нашей статье ➝

Новости органов власти
Новости и комментарии

Здравоохранение в ТиНАО: 100-процентный охват населения

30.12.2021 15:52

Более 400 тысяч жителей ТиНАО прикреплены для постоянного обслуживания в объектах здравоохранения на территории Троицкого и Новомосковского административных округов.

В Измайлово демонтировано незаконное строение рядом с Серебряно-Виноградным прудом

30.12.2021 15:50

По требованию Госинспекции по недвижимости на востоке Москвы освобожден от самостроя земельный участок, предоставленный для размещения спортивных объектов.

Новости органов власти
Новости и комментарии

Уборка по правилам раздельного сбора: как экологично расхламить квартиру перед Новым годом

29.12.2021 13:50

Не за горами Новый год, а значит пришло время провести ревизию вещей в квартире и расстаться с теми, которые вам не нужны и только захламляют пространство.

Нюансы и рекомендации
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Получение ключей у застройщика. Пояснение новоселам!

29.12.2021 11:41

Эксперты рекомендуют дольщикам взвешенно и неторопливо подойти к моменту получения квартиры у застройщика. О порядке передачи ключей рассказывают эксперты ГК ФСК.

INGRAD обновил ипотечные программы на январь: по субсидированной – от 0%, по семейной – от 1%

29.12.2021 11:29

Основными партнерами в рамках обновленных ипотечных программ выступают Московский кредитный банк (МКБ), Сбербанк и Альфа-Банк.

Новости органов власти
Новости и комментарии

В Академии спорта «Динамо» завершен «нулевой цикл»

29.12.2021 11:09

ГК «Галс-Девелопмент» завершила работы по возведению оснований и фундаментов – железобетонных конструкций до нулевой отметки в многофункциональном спортивно-тренировочном комплексе Академия спорта «Динамо».

Тенденции рынка, аналитика
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Как вывод аренды из тени повлияет на рынок жилья

29.12.2021 11:03

В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России.

○ Рассрочка: плюсы и минусы.

Если у вас не хватает накопленных средств, чтобы приобрести квартиру, но вы имеете постоянный доход и можете рассчитывать на определенную сумму, которую сможете выделить на погашение стоимости жилья, воспользуйтесь выгодными предложениями застройщиков о рассрочке платежей.

К положительным сторонам такой сделки можно отнести:

Минимальное количество необходимых документов при коротких сроках рассмотрения заявки на предоставление рассрочки.
Не важно, какая у вас в прошлом была кредитная история.
Вы имеете возможность выбирать из различных вариантов.
Не несете дополнительные расходы по открытию и содержанию ипотечного счета, на уплату страховых взносов и комиссионных.
С учетом довольно коротких сроков выплаты, чем при оформлении ипотеки, общая сумма понесенных затрат сократится, даже учитывая, что при долгосрочной рассрочке процент может увеличиться до 12% годовых.

Естественно есть вторая сторона медали – минусы оформления рассрочки:

Ежемесячно вам придется платить довольно крупную сумму;
Право собственности на квартиру вы сможете оформить лишь после внесения последнего платежа;
Если вы покупаете квартиру на ранней стадии строительства, существуют риски, связанные с соблюдением обещанных сроков окончания строительства.

Важным моментом является тот факт, что рассрочку можно также оформить уже на вторичное жилье.

○ Покупка жилья у асоциальных личностей

Несмотря на великий соблазн купить дешевую квартиру, постарайтесь себя максимально обезопасить от дальнейших судебных разбирательств, если выяснится, например, что человек не отдавал отчета своим действиям при продаже собственности.
Например:

Договариваясь с Продавцом, ведущим асоциальный образ жизни (алкоголиком, наркоманом), заинтересуйте его в день подписания договора быть в трезвом состоянии, пригласив свидетелей.
Заключая сделку с пожилым человеком, при малейшем подозрении на его адекватность, попросите представить справку о том, что он психически здоров.
Пообщавшись с соседями у подъезда можно узнать о скрытых заболеваниях, которые проявляются периодически у потенциального Продавца.

Лучшим вариантом подстраховаться будет приглашение в нотариальную контору в момент заключения договора о покупке квартиры экспертного специалиста, который в случае спорных ситуаций сможет подтвердить правомерность сделки и адекватности.

Вторичный рынок уже не в центре внимания

Льготная ипотечная госпрограмма распространяется только на жилье в новостройках – по ней нельзя купить квартиру на вторичном рынке или рефинансировать старый кредит. Но в экономике все взаимосвязано, и рост цен на квартиры в новостройках вызвал рост и в другом сегменте.

По результатам недавнего исследования ЦИАН оказалось, что собственники квартир на вторичном рынке подняли цены на них в среднем на 16% в течение 2020 года. И главную роль в этом сыграла именно льготная ипотека. Жилье на вторичном рынке может стоить даже больше, чем новостройки – такое зафиксировали в Москве, Самаре и Омске.

Почему владельцы квартир подняли на них цены – понятно. Ведь у любого покупателя всегда есть выбор между первичным и вторичным рынком, а раз один вариант становится дороже, то часть спроса переходит на второй. Который, согласно закону спроса и предложения, начинает расти в цене.

У вторичного рынка есть свои плюсы:

не нужно ждать несколько лет – жилье уже построено, и часто с ремонтом и всеми коммуникациями. И не придется арендовать жилье до момента, когда дом по ДДУ достроят;
дом уже заселен, а соседи не будут в ближайшие пару лет делать ремонт все одновременно;
скорее всего, территория благоустроена, а вокруг есть какая-то социальная инфраструктура;
если это жилье времен СССР, оно может быть малоэтажным, что в целом более комфортно для жизни.

Как рассказал нам Александр Буряков из компании по управлению объектами недвижимости, главное – мониторить рынок, и не упустить свой идеальный вариант:

Минусов у вторичного жилья тоже хватает. Прежде всего, это чуть более дорогая ипотека – льготные программы на этот сегмент не распространяются. Но если сама квартира будет стоит не очень дорого, то при рефинансировании ипотеки в будущем этот вариант будет даже выгоднее госпрограммы (так как стоимость жилья уже точно не снизится).

Другие минусы – моральное и физическое устаревание дома (если смотреть на дома 60-70-х годов прошлого века), возможные юридические проблемы при покупке (классика – родственники в местах лишения свободы, которые вдруг появляются после сделки).

Как компромисс, есть вариант с готовыми квартирами, которые продает застройщик. Тут не придется ждать несколько лет, но и цена будет чуть выше. Плюс такое жилье попадает под госпрограмму – но на практике нераспроданными остаются или самые дорогие квартиры, или жилье с некоторыми особенностями (нестандартная планировка, уменьшенная площадь, дефекты внутри квартиры).

«А есть такие, но дешевле?»

У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.

На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.

Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.

Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.

Свойство	Недостаток	Преимущество
Квартира у лифта	Более шумно	Меньше нести тяжести от лифта
Первый этаж	Нет вида, бывает сыро	Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля
Последний этаж	Может течь крыша	Лучше вид, меньше шума
13-й этаж	Несчастливое число	Для несуеверных — обычное число
Окна во двор	Хуже вид	Удобнее присматривать за детьми
Окна на улицу	Шум, пыль	Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной

Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.

Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.

Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках

Что влияет на цену?

Все строительные компании занимаются своими непосредственными обязанностями – строят дома, а вот продают квартиры в этих домах – менеджеры. Строитель хочет продать как можно быстрее, а вот в задачу менеджера входит продать жилье подороже. Но при плохих продажах у каждого из них есть «простор для маневра», поэтому торговаться покупателю можно и нужно.

Например, застройщик рекламирует квартиры по определенной цене, но не все из них в одном и том же доме стоят одинаково. Квартира на верхних этажах может стоить дороже только потому, что из окна открывается чудесный вид на панораму города. Лишенные такого преимущества квадратные метры на нижних этажах будут продавать подешевле, и на этом можно хорошо сэкономить. Большое влияние на стоимость имеет планировка. Скажем, квартира-студия стоит дороже однокомнатной квартиры, хотя их площади могут быть одинаковыми.

На ценообразование недвижимости оказывает влияние множество факторов, часть из которых переходят в категорию преимуществ или достоинств, а часть – в категорию недостатков или минусов. Однако покупатель один и тот же признак может рассмотреть как плюс и как минус, все зависит от точки зрения. Типичные тому примеры:

Лифт. Близко жить от лифта плохо – шумно, но зато нести тяжелые сумки ближе. Поставить шумоизоляционную дверь обойдется дешевле, чем купит квартиру подальше от лифта.
Этаж. Внизу бывает сырость от подвала и шум из подъезда, зато не имеет значения исправность лифта, а стоимость любой доставки обойдется дешевле. На верхних этажах может протекать крыша, но зато вид из окна самый лучший. Даже номер этажа, например, 13 – для кого-то предмет суеверия, а для кого-то удача, ведь только поэтому можно получить хорошую скидку.
Окна во двор. Вид на гаражи и детские площадки не очень радужный, зато хорошо видно, чем заняты во дворе дети.
Окна на улицу. Больше шума и пыли в квартире, но меньше слышно гомон детворы во дворе и отлично просматривается парковка у дома.