Коллекторы обратили внимание на ипотеку

Оплата услуг оценщика

Стоимость страховки – это самая большая статья расходов. Вообще, обязательным является только страхование конструктива квартиры. Однако банк мотивирует заемщиков к страхованию жизни/здоровья и титула квартиры, предлагая пониженную процентную ставку по кредиту. В противном случае, ставка может вырасти на несколько пунктов.

Расходы: Договор со страховщиком заключается на весь период выплат по ипотеке, пока жилье находится в залоге у банка. Плата взимается ежегодно в размере определенного процента от остатка долга по ипотеке. При заключении ипотечного договора заемщик должен заплатить за страховку около 1 % за первый год страховых услуг.

Условия договора о выдаче ипотеки часто содержит обязательность комплексной страховки, а в случае отказа от нее банк повышает проценты (например, в «Альфа-Банке» переплата при отказе от комплексного страхования увеличивается на 3 пункта). Заемщик с ипотекой вынужден соглашаться, поскольку выгоднее ежегодно оплачивать страховую защиту, чем переплачивать банку.

Иногда банк обязывает подключать только 2 из 3 страховых услуг либо повышает процент равнозначно стоимости страховки. Есть возможность отказаться от титульной защиты с 4-го года ипотеки, ведь оспаривание сделки третьей стороной допускается в пределах срока исковой давности, т. е. в течение 3 лет. Нужно внимательно читать пункты договора на ипотеку в разных банках, выбирая более выгодный вариант, ведь соглашение заключается на 10-15 лет. Проще на начальном этапе выбрать кредитора с приемлемыми условиями, чем впоследствии пытаться снизить расходы на страховку.

Расходы: Для получения заключения оценщика при подготовке документов к сделке тратят около 2-4 тысяч рублей.

Без оценки невозможно оформить договор на выдачу ипотечного займа. Это подтверждается положениями закона об ипотеке (п. 1 ст. 9), где обязывают указывать в соглашении с кредитором стоимость жилья. Услуги оценщика позволяют правильно определить для банка корректную стоимость приобретаемого объекта. Получение заключения экспертов входит в обязанности покупателя и входит в общие расходы при подготовке.

Расценки экспертов могут различаться, но банк потребует, чтобы квартиру оценивала организация из списка аккредитованных компаний. Воспользовавшись сервисом других оценщиков, заемщик столкнется с противодействием банка, либо процесс подготовки к сделке затянется на пару недель. Отказ принимать заключения сторонних экспертов вызван недоверием к результатам компании или несоответствию параметрам отчета.

Обращение к аккредитованному оценщику еще не гарантирует, что не придется переделывать оценку и снова тратить деньги, поскольку документ оформляют до получения одобрения ипотеки. Если банк отклонит заявку на покупку выбранного объекта, придется искать более подходящий объект для приобретения, а значит, снова тратить средства на оценщика.

Можно сохранить результаты оценки, если уже подготовленное заключение примут в других банках. Риелторы советуют выбирать компании для оценки, аккредитованные в нескольких банках, чтобы при отказе одного банка попробовать согласовать ипотеку у другого.

Постоянная бздительность!

Бытует мнение о том, что телефонные мошенники водятся в основном в «местах не столь отдаленных», то есть в регионах, где располагаются тюрьмы, колонии, зоны и другие учреждения, подведомственные УФСИН. Но немало мошеннических колл-центров расположено за пределами России, в бывших странах СНГ, где хватает русскоязычных эмигрантов, готовых на многое, чтобы заработать. Как бы то ни было, получение информации из открытых (и не очень) источников о потенциальных жертвах явно поставлено на поток.

Нередко заемщики сами раскрывают конфиденциальную информацию мошенникам, даже не задумываясь о том, чем это грозит. Эксперты по финансовой безопасности советуют никому и никогда не озвучивать информацию, связанную с личными финансами: ни в телефонных разговорах, ни в соцсетях, ни в личной беседе с друзьями и коллегами. Мало ли кто находится рядом и какие выгоды этот «кто» может извлечь из услышанной случайно фразы.

А вам часто звонят мошенники?

Автор этой статьи будет благодарен вам, если вы поставите лайк нашей группе в Facebook.

Что делать, если вы не брали кредит?

Можно столкнуться с претензиями коллекторов, даже если вы уже погасили задолженность, либо вообще никогда не допускали просрочек. Это может быть вызвано следующими причинами:

• если при оформлении договора цессии или исполнительных документов были допущены ошибки (например, если в исполнительном листе были ошибочно указаны сведения об однофамильце);
• если банк продал коллекторам погашенную задолженность;
• если коллекторская организация изначально взыскивает несуществующий долг.

Позвоните нам или свяжитесь через форму он-лайн чата.

Наша команда

• Владислав Квитченко
  генеральный директор

• Татьяна Смирнова
  Старший юрист по банкротству физ. лиц

• Григорий Нечаев
  Юрист по банкротству физ. лиц

• Олег Мартин
  Финансовый аналитик

• Ярослав Митьков
  Младший юрист по банкротству физ. лиц

Как договориться с коллекторами: пошаговая инструкция

В первую очередь заемщик должен договориться с компанией о новом графике погашения и других условиях. Как показывает практика, подписать соглашение на более выгодных условиях вполне реально, поскольку сами коллекторские организации заинтересованы в том, чтобы долг был возвращен.

Уменьшение суммы ежемесячного платежа достигается за счет:

• общего увеличения срока договора;
• списания части просроченной задолженности;
• полного или частичного списания штрафов, пеней и неустоек, которые ранее были предъявлены со стороны банка.

В результате общая сумма скидки может составить в некоторых случаях до 30%, т.е. заемщик реально будет платить ощутимо меньше. Договоренность достигается сначала при проведении телефонных разговоров, а затем в ходе личной встречи. Со стороны клиента требуется следующее.

• Необходимо продемонстрировать желание сотрудничать с компанией, гасить долг, чтобы впоследствии дело не было передано в суд (в результате к гражданину придут приставы и арестуют имущество, а также часть ежемесячных доходов).
• Надо подтвердить возможность гасить определенный ежемесячный платеж. Коллекторы могут и не потребовать конкретных доказательств (справка о доходах, копия трудовой книжки и т.п.). Однако, если материальное положение человека довольно трудное, лучше принести соответствующие документы, которые подтверждают, что в данный момент получится выплачивать только небольшую сумму.

Далее клиент должен убедиться в следующих важных моментах.

• Задолженность действительно продана именно этой компании. Для этого можно запросить соответствующую информацию, образец договора и других документов в своем банке.
• Коллекторская компания значится в государственном реестре, который можно найти на сайте службы судебных приставов.
• В соответствии с предложением коллекторской организации клиент подписал соглашение, в котором имеется новый график погашения долга и общая сумма задолженности.

В дальнейшем при перечислении средств заемщик должен собирать все платежные квитанции и другие документы, которые подтверждают факт перевода денег. По окончанию выплат следует получить справку от коллекторской компании, что долг погашен в полном объеме, и теперь у организации нет претензий к клиенту.

Таким образом, получение скидки на оплату своего долга вполне возможно. Любая коллекторская организация заинтересована в том, чтобы заемщик исполнил свои обязательства и полностью вернул деньги в обозримой перспективе, т.е. в течение ближайших лет. Поэтому если человек выражает реальную заинтересованность в том, чтобы договориться с компанией, он сможет добиться определенного снижения долга.

Почему сумма постоянно растёт?

Что делать, если долг по кредиту отдали коллекторам, а он постоянно растёт? Покупая кредитный долг у банка, агентство часто накручивает свои проценты, прибавляя издержки на письма, телефонные звонки, зарплату работникам.

Такие действия со стороны коллекторской организации, мягко говоря, неправомерны. В этом случае вы имеете право потребовать с них детальный расчётный лист. Если коллекторы превышают свои полномочия, угрожая расправой, то вам прямая дорога в правоохранительные органы.

Почему после «натиска» коллекторы исчезают на месяц, а то и больше? Это их стратегия. Если должник достойно выдержал первой нападение, то коллекторы оставляют его, а затем снова возвращаются, чтобы сообщить о долге размером в два, а то и три раза больше прежнего.

Что делать? Не стоит бояться и паниковать. Кроме телефонных звонков и писем коллекторы не имеют права каким либо другим способом воздействовать на должника.

И если вы «крепкий орешек» и выдерживаете натиск противника, то им ничего не остаётся, как отправиться в суд. А туда они, как правило, не торопятся, предпочитая справляться своими силами.

Вывод: Что делать, если долг по кредиту отдали коллекторам? Во-первых, не нужно паниковать. После получения письма прочтите договор и узнайте, с какой целью банк решил обратиться к подобной организации.

Ни в коем случае не отсылайте деньги на счёт коллектора, если нет оригинала или копии договора между банком и агентством. Не позволяйте коллекторам звонить вам днями и ночами, врываться в квартиру.

В такой ситуации сразу обращайтесь в полицию

И самое важное: долг всё равно придётся погасить, и чем дальше, тем больше

Теперь вы знаете о том, что делать, если долг по кредиту отдали коллекторам.

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе)

, то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

В чем проблема?

Естественно, суммы заработной платы подлежат индексации (сообразно росту инфляции)

, однако:

• Во-первых

  , это относится, главным образом, к работникам государственных структур, в частности, если оформляется военная ипотека;

• Во-вторых

  , индексация осуществляется с учетом уже произошедшей инфляции(до индексации зарплаты повышение цен оплачивают сами граждане) ;

• И в-третьих

  , как показывает практика, индексируются не все зарплаты даже в государственном секторе(и не в полном объеме) , а в частных компаниях очень немногие руководители на повышение цен реагируют повышением зарплаты.

Заемщик вполне может основную часть дохода получать неофициально (банк может выдать кредит, если клиент предоставил дорогостоящее залоговое имущество, привлек поручителей)

. Эти доходы автоматически не корректируются с учетом инфляции, они могут изменяться только путем повышения цен на товары или услуги, которые предлагает заемщик на рынке. А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательской способности населения в кризисные периоды.

Таким образом, в результате инфляции (через 10 – 15 лет)

заемщик может получить неподъемную кредитную нагрузку, и быть не в состоянии оплачивать банку ежемесячные взносы.

Как предотвратить ситуацию?

В первую очередь, при оформлении кредита нужно отталкиваться от своих реальных доходов, на взносы по кредитам должна уходить сумма, которая несущественно отражается на способности заемщика покрывать свои расходы. Если заемщик изначально с трудом собирает деньги не ежемесячные взносы, с большой вероятностью он рано или поздно не сможет продолжать выплаты.

Однако этого может оказаться недостаточно, повышение цен может произойти внезапно и быть довольно резким, поэтому необходимо отслеживать реальный уровень инфляции.

Если на лицо тревожные признаки, которые говорят о том, что через определенное время у заемщика могут возникнуть затруднения при выполнении своих обязательств перед банком, необходимо принимать меры. Характерным признаком негативных инфляционных изменений служит, в первую очередь, размер ставки рефинансирования, если Центробанк часто повышает ставку, значит – с экономикой явно не все в порядке

, и возможно ускорение инфляции (информацию об изменениях ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступные сведения).

Как-либо повлиять на инфляционные процессы заемщик, разумеется, не в состоянии, однако может сделать так, чтобы не оказаться без жилья и уплаченных за него денег. Еще до того, как кризис будет признан официально, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Другими словами, нужно постараться сделать так, чтобы банк снизил размер ежемесячных платежей и продлил общий срок кредитования. Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, которые выполняют свои обязательства, банку выгодно реструктуризировать кредит и продолжать зарабатывать на процентах.

Оценка жилища

Чтобы оценить стоимость жилья и целесообразность его приобретения, банковские работники должны получить специальный документ. Его составляют представители компании, аккредитованной в Сбербанке. Такая бумага необходимо для всех видов жилищ, которые были возведены и введены в эксплуатацию.

Советуем прочитать: Ипотека или кредит: что выгодней для приобретения жилого помещения?

Если денежные средства необходимы для приобретения земельного участка или выдаются для долевого участия, то оценка проводится по завершении строительных работ. При этом оценка должна производиться в сроки, указанные в договоре (не позднее 2 месяцев и т. д.).

Этапы получения ипотеки в Сбербанке на вторичку

Первым шагом является выбор вида ипотечного кредита, который подойдет конкретному заемщику. Сначала нужно определиться с необходимой суммой, сроком и возможными процентами. Рекомендуется изучить все возможные ипотечные предложения Сбербанка и выбрать наиболее подходящее. Уточнить информацию о возможных льготных программах, бонусах и штрафных санкциях.

Чтобы оформить заявку для жилищного кредита можно оформить , или обратиться в офис учреждения. В отделе банка кредитный менеджер ответит на все интересующие вопросы, ознакомит с предложениями, подходящими конкретному клиенту, озвучит проценты ипотеки вторичного жилья в Сбербанке, посоветует наилучший вариант и поможет заполнить заявку. Рассмотрение обращения происходит в течение 1-5 рабочих дней.

Вслед за одобрением обращения за ипотечным займом, нужно пройти еще несколько этапов получения ипотеки в Сбербанке на вторичку до окончательного получения суммы кредита. Если жилье еще на выбрано окончательно, то необходимо это сделать в первую очередь. Так как предварительное решение действует только три месяца, то придется поторопиться.

Рекомендуем ознакомиться: Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Для одобрения выбора клиента банком, жилье должно удовлетворять всем требованиям кредитора. Поэтому лучше предварительно ознакомиться с предъявляемыми условиями и выбирать квартиру как вторичное жилье в ипотеку Сбербанка в соответствии с ними. Сами же условия по приобретаемому жилью таковы:

1. Дом не должен быть аварийным, возрастом не более 50 лет (для столицы) и 65 лет (для провинции), со степенью изношенности до 70% к периоду полного погашения кредита.
2. Кирпичный, цементный, либо каменный фундамент здания, только металлические или железобетонные перекрытия.
3. Все предусмотренные коммуникационные системы здания должны находиться в рабочем состоянии.

Кредитор будет тщательно проверять предмет покупки по всем критериям. Приобретаемое жилье находится в залоге в силу закона у банка до полной выплаты займа, поэтому данное залоговое имущество должно быть ликвидным на случай невыплаты заемщиком кредита.

Важно знать: Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке — список аккредитованных оценщиков, цена, сроки, порядок

Общий пакет необходимой документации состоит из трех частей: документы на недвижимость, пакет заявителя, пакет от продавца.

1. На приобретаемое жилье предъявляется: свидетельство о собственности продавца, откуда взялось это право (покупка, дарение, наследство, приватизация, технический паспорт на помещение, свидетельства отсутствия задолженностей по квартплате, информация о прописанных жильцах, оценочное свидетельство.
2. Личные документы продавца: паспорт РФ, согласие других собственников и супругов (если необходимо), разрешение от органа опеки (если в сделке присутствуют несовершеннолетние).
3. Документы покупателя: паспорт, личные документы других потенциальных собственников (если таковые возможны), подтверждение наличия необходимой суммы для предварительного взноса, согласие на приобретение от супруга.

В случае одобрения банком всех представленных документов:

• подписывают ипотечный (кредитный) договор;
• уплачивают первоначальный взнос;
• подписывают и передают для регистрации документы на приобретение недвижимости.

Важно знать: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке

Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Вся сумма стоимости квартиры перечисляется продавцу в течение 5 дней с момента подписания договора о продаже. Обязательным пунктом, зафиксированным в ипотечном договоре, является страхование приобретенной жилплощади.

Совет 1. Обращаться за ипотекой в кредитные организации с хорошим реноме

У крупных банков есть свои отделы по работе с взысканиями или коллекторские «дочки», которые работают исключительно в рамках закона № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности» и других правовых актов.

Если компания не входит в структуру банка, узнайте на сайте Федеральной службы судебных приставов, числится ли она в реестре службы. Желательно, чтобы она также была членом Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА). Это профобъединение исполняет роль саморегулируемой организации в своей сфере. В ассоциации действуют отраслевые стандарты взаимодействия взыскателей как с кредиторами, так и с должниками, а также профессиональный этический кодекс.

Соблюдая это правило, заемщик точно не столкнется с персонажами со страниц бульварной прессы — «черными коллекторами» с паяльниками и утюгами.

У БАНКА ВСЕГДА ЕСТЬ ЖЕЛЕЗНЫЙ АРГУМЕНТ В СЛУЧАЕ ПРОСРОЧКИ ВЫПЛАТ ЗАЕМЩИКОМ: НЕТ ПЛАТЕЖЕЙ — НЕ БУДЕТ КВАРТИРЫ. И ЭТОТ АРГУМЕНТ АБСОЛЮТНО ЗАКОННЫЙ.

Главный смысл ипотеки в том, что заемщик оставляет квартиру в залог. Он подписывает соответствующий договор и соглашается принять определенные риски. Понятно, что у человека тяжелая жизненная ситуация. Но и банк должен соблюдать интересы акционеров и вкладчиков.

Права и обязанности банка

– Справедливо ли, на ваш взгляд, распределяются права и обязанности между банками и ипотечными заемщиками в российской практике?

– Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре

Хотя, замечу, что на текущий момент ипотека с плавающей ставкой – экзотический продукт для российского рынка.

ПРАВ У БАНКА ВСЕГДА БОЛЬШЕ, ЧЕМ ОБЯЗАННОСТЕЙ

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество.

Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

ВЗЫСКАНИЕ НА КВАРТИРУ ИЛИ ДОМ

В случае систематического нарушения условий договора банк может обратить взыскание на предмет залога – квартиру или дом, купленный в ипотеку. Ни наличие несовершеннолетних детей, ни тот факт, что ипотечное жилье – единственное для семьи должника, никак не помогут освободиться от взыскания со стороны кредитора.

Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Ограничения, накладываемые банком на заемщика до момента полного расчета по кредиту

Соглашаясь купить жилье в ипотеку Сбербанка, заемщик заранее принимает необходимость некоторых ограничений

Важно, чтобы они были законны, разумны и не выходили за пределы сферы интересов банка. В договоре могут присутствовать такие условия, как:

• необходимость ставить банк в известность при смене места жительства или длительном отъезде из города;
• обязанность уведомить банк, если изменился уровень дохода или семейное положение заемщика;
• запрет на досрочное погашение ипотеки или превышение ежемесячных выплат;
• преимущественное право банка повысить в одностороннем порядке ставку, изменить график выплат или их размер.

Законность таких требований сомнительна и, если за нарушение подобных условий, предполагается штраф – его можно оспорить в суде. Другое дело, если банк предусматривает возможность в качестве санкций потребовать досрочно погасить ипотеку – расторгнуть договор. В таком случае, можно остаться и без квартиры и без потраченных на выплаты средств.

Типовой ипотечный договор Сбербанка допускает возможность снизить ставку в одностороннем порядке. При её изменении банк гарантирует клиенту нового графика, без смены дат выплат.

Поскольку деньги предоставляются для целевого использования, на приобретение недвижимости, банк оставляет за собой право проконтролировать расходование средств, в части:

• проверки документов и фактического целевого использования выданных денег;
• состояния недвижимости и условий её содержания;
• законности проживания в жилом помещении третьих лиц.

Если обнаружатся нарушения, то договор может быть расторгнут, а клиент обязан будет рассчитаться за помещение до срока и оплатить неустойку.

Если специалисты банка выяснят обстоятельства, на основании которых решат, что клиент больше не может оплачивать взносы по кредиту, они также имеют право расторгнуть договор.