На фоне пандемии коронавируса банки повысили минимальный первоначальный взнос по ипотеке

Зачем банкам первоначальный взнос

Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20 % от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?

Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости. Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.

Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:

• Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
• Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.

Банки также считают, что ипотеку без первоначального взноса берут только заемщики с низким уровнем дохода и неофициальной работой, отсюда могут возникнуть проблемы с оплатой задолженности. В действительности это только домыслы кредитующих компаний. Задолженность по жилищным кредитам довольно низкая (3-4 %), а те, кто берут ипотеку, обычно исправно вносят свои платежи.

1 пример: без первоначального платежа. Например, вы захотели приобрести недвижимость, цена которой 3 миллиона рублей, и выбрали банк, способный выдать вам необходимую сумму полностью. Через какое-то время с финансами в вашей семье начались проблемы, и вы перестали выплачивать деньги по кредиту. В итоге организация изъяла залоговую недвижимость и объявила о ее продаже. Но за этот период стоимость квартиры упала на 500 тысяч. Следовательно, после продажи жилого объекта учреждение не возместило свой ущерб и осталось без дохода.

2 пример: с начальным взносом. Допустим, вы не нашли кредитора, у которого можно брать ипотеку без первоначального взноса. Далее вы обращаетесь в банк, где выдают кредиты, требуя внести 20 % от цены квартиры из собственных сбережений. При стоимости жилья в те же 3 миллиона размер ипотеки равен 2,4 миллиона рублей. Через несколько лет вы перестали погашать задолженность по кредиту, и организация начала продажу залоговой недвижимости. Как и в предыдущей ситуации, стоимость квартиры понизилась на 500 тысяч, однако, продав ее за 2,5 млн рублей, банковское учреждение вернуло свои средства и получило доход в виде уплаченных в первые годы процентов.

Конечно, в обоих случаях разговор идет о прибыли кредитора, что не особо важно для клиента. Учреждения учитывают это и компенсируют риски оформления кредитов без первоначального платежа с помощью высоких процентных ставок, а это, в свою очередь, оказывает влияние на переплату

В итоге оформить договор с небольшим первоначальным взносом выгодно как для заемщика, так и для банка.

В любом случае первоначальный платеж теперь является обязательным условием у большей части организаций. При ипотеке вам необходимо иметь наличные сбережения в размере 10–15 % процентов от полной цены недвижимости.

Но из любой ситуации есть выход. Далее обсудим, можно ли брать ипотеку без первоначального взноса, и рассмотрим способы обойти начальный взнос.

Повышают почти все

• С начала марта рубль обесценился на 25% из-за разрыва сделки ОПЕК+, инициированного Россией, и пандемии коронавируса. Несмотря на то, что Центробанк не стал трогать ключевую ставку, сохранив ее на уровне 6% годовых, регулятор отметил – снижения в ближайшее время не будет, а вот повышение вполне возможно.
• Такая конъюнктура и ожидания от действий регулятора заставили банки реагировать. Банк «Открытие» поднял ставку по ипотеке на 1,5%, но пока не спешит менять ставку по другим кредитам. Совкомбанк решил привлечь рублевые активы и поднял ставку по вкладам в рублях. То же самое проделал «Тинькофф банк», который не тронул проценты по кредитам.
• Росбанк и Райффайзенбанк повысили ставку по ипотеке до заседания Центрального банка. В банке «Зенит» собираются увеличить стоимость кредитования.
• ВТБ и Почта Банк не собираются повышать ставки по кредитам, но и по вкладам тоже. «ОТП Банк» и «Хоум кредит» следят за ситуацией и готовы реагировать повышением.
• Как писали «Ведомости» в начале марта, девальвация рубля заставила ЮниКредит Банк и Транскапиталбанк повысить стоимость ипотеки на 1,5% – до 10,4-13,% и 9,99-10,29% соответственно. В банках отмечали, что повышение затронет только новых клиентов банка, а старых и тех, кто обратился за кредитом до конца марта, не коснется.
• Корректировать ставки планируют Абсолют Банк и Альфа-банк. В Сбербанке и Газпромбанке от комментариев отказываются.

Меры поддержки

• В пятницу, 20 марта, глава ЦБ Эльвира Набиуллина пообещала ряд дополнительных мер в отношении ипотечного кредитования. Для банков решено снизить надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, а также по кредитам на финансирование по договору долевого участия в строительстве – их выдача начнется с 1 апреля.
• Со своей стороны российским правительством был подготовлен ряд мер, направленных на поддержку экономики на фоне разрастающейся пандемии коронавируса. В частности, как заявлял глава кабмина Михаил Мишустин, банкам рекомендовано реструктуризировать кредиты физических лиц. А также не назначать пени и штрафы, в первую очередь, для тех клиентов, кто подтвердит заболевание коронавирусом.
• Также планируется расширить программу по кредитам малого и среднего бизнеса по льготной ставке 4% (сегодня 6%). Остальные меры предусматривают авансирование обязательных платежей, пенсий, а также других соцвыплат. Речь также идет о налоговых каникулах для туристической и авиационной отраслей. Для малого и среднего бизнеса могут предоставляться квартальные отсрочки.