Полезные советы
- При покупке квартиры у подрядчика на этапе строительства покупатель приобретает не саму квартиру, а право требования этой квартиры у застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
- Договор долевого участия, который заключается между подрядчиком и застройщиком, обязательно должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Без регистрации такой договор является недействительным.
- При оформлении договора переуступки права требования до выполнения подрядчиком работ по договору с застройщиком, потенциальный покупатель рискует остаться как без квартиры, так и без денег (например, если подрядчик обанкротится).
Как не остаться без жилья и денег?
Юридическая безграмотность граждан и нечистоплотность компаний-застройщиков являются основными причинами высокой вероятности при покупке квартиры в доме на этапе строительства всё потерять. Незнание законов и собственных прав приводит к тому, что граждане добровольно отдают собственные сбережения без получения гарантий с другой стороны. Когда квартиры существуют только на бумаге, а договор заключен неправильно, доказать собственные права на недвижимость будет непросто даже в суде.
Мы рассмотрим все варианты, которые являются опасными для участников долевого строительства и могут стать причиной потери квартиры и денег.
Как документально проходит юридический процесс?
После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.
Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.
Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:
- огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
- современная планировка;
- просторные комнаты;
- возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
- новые коммуникации;
- качественные и долговечные материалы;
- отсутствие «чужой ауры»;
- молодые соседи;
- экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
- возможность получения рассрочки;
- это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
- наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.
Минусы приобретения недвижимости в новостройке:
- Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
- Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
- Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
- Строительные недоделки.
- Строительство «заморозилось».
Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.
Онлайн проверка
Не все покупатели знают, что официальная информация по застройщику размещается на интернет-сайтах.
Серфинг в сети стоить начать с посещения сайта Арбитражного суда по месту регистрации строительной фирмы. Нам понадобится раздел «Картотека арбитражных дел», в поле «Участник дела» введите название фирмы застройщика (в том виде, в котором оно фигурирует в документах)
Так вы сможете узнать, не вело ли предприятие судебные тяжбы.
Внимание! Если выяснится, что за застройщиком числится крупный долг – советуем поискать другого партнера. Не исключено, что такая компания вскоре объявит о банкротстве, а строительство дома заморозит.
Посетите сайт Федеральной налоговой службы Российской Федерации.
Журнал «Вестник государственной регистрации» содержит в себе все решения о реорганизации, изменениях уставного капитала и приобретениях юридических лиц.
Не забудьте посетить ресурсы местных органов власти и Росреестра – не лишней станет информация о том, на чьей земле строится тот или иной проект новостройки.
Как закон защищает права дольщика?
Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:
- застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
- платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.
Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.
Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.
Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.
Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.
Цели использования cookie-файлов
Целями использования cookie-файлов на Сайте Компании являются:
- повышение удобства использования Сайта (оптимизация структуры и содержимого Сайта Компании);
- персонализация взаимодействия (таргетированная реклама объявлений);
- оптимизация сервисов, услуг на сайте Компании в соответствии с интересами и потребностями пользователей;
- идентификация пользователей;
- оценка эффективности рекламных кампаний.
Для достижения указанных целей, собираемые данные могут передаваться Партнерам Компании, которые оказывают помощь Компании в предоставлении услуг.
К категориям таких получателей относятся: веб-аналитика, обработка данных, реклама, информационные и рекламные рассылки и другие услуги.
В чём нюансы и риски переуступленной недвижимости?
Вы хотите порадовать себя покупкой квартиры в новостройке, и продавец предлагает продать ее вам переуступив свои права на нее. Если вы впервые слышите об этом, то лучше узнать подробнее о подводных камнях и на чем следует расставить акценты.
Переуступка квартиры — возможный вариант продажи жилья еще до его постройки. Вы покупаете право владения. Это вполне обычное дело для рынка недвижимости. Покупатели часто путают «владение» с «собственностью», чем наживают себе впоследствии массу проблем. Попробуем описать разницу.
Поскольку дом еще только строится, собственнических прав на квартиру еще нет. Поэтому приобретаются права на владение — это можно назвать местом в очереди. Вам уступают его за деньги. Первый в очереди вроде уже договорился с застройщиком, но если ваше желание выше — доплачиваете ему немного больше, и вроде как квартира ваша. Таким покупателем может выступить кто угодно. Подтверждает такую сделку Договор долевого участия или любой другой.
Для непосредственного покупателя жилья переуступка прав на квартиру будет гораздо рискованнее, чем приобретение сразу у застройщика. Это объясняется тем, что основания для уступки могут, мягко говоря, оказаться сомнительными.
Тонкости и риски при такой покупке
Перво-наперво железное правило — абсолютно подтвердить свое право требования на квартиру можно только одним документом — Договором долевого участия. Если этот документ есть, сомнений быть не может. К тому же сделка, заключенная на основе такого договора, обязательно будет официально зафиксирована.
В любом другом случае, например, когда права переуступаются с другой разновидностью договора, в Росреестр ничего заноситься не будет.
А если между первыми двумя звеньями возникнет спор или претензии, то подрядчик теряет ранее полученные права на квартиру, а из-за этого и его покупатели теряют права, которые им переуступил до этого подрядчик.
Самое главное, чтобы такая сделка всегда осуществлялась на основе вышеупомянутого Договора долевого участия.
Очень часто права переуступают не по доброте душевной или не ради хорошей сделки — просто строительство ведется некачественно или застройщик вот-вот обанкротится, поэтому покупатель так спешит передать свои права на владения другому человеку, не потеряв в прибыли.
Поэтому перед покупкой нужно ориентироваться не на привлекательные цены, а на строительный проект, репутацию застройщика и состояние самой стройки. Так вы не ошибетесь.
Покупателю лучше заранее внести в договор условие, обязывающее продавца лично поручиться за застройщика. Тогда покупатель сможет требовать компенсацию непосредственно от продавца, давшего поручение, и будет прав. Однако не так-то просто убедить продавцов принимать на себя эту ответственность, поэтому в обычной жизни это можно встретить редко.
Риск №2 — покупка не по официальному договору стимулирует появление дополнительных «покупателей». Поскольку в реестр данные о сделке занесены не были, их как бы не существовало. Никогда не заключайте сделки на основании других документов.
Подведем краткие итоги: покупая квартиру по переуступке прав, уделяйте самое пристальное внимание подтверждению прав на бумаге, и их безусловную природу. Если сделка проходит на основании официального Договора Долевого Участия, то и риски значительно ниже, ведь такой договор обязательно регистрируется в Росреестре. Если сделка проходит на основании официального Договора Долевого Участия, то и риски значительно ниже, ведь такой договор обязательно регистрируется в Росреестре
Если сделка проходит на основании официального Договора Долевого Участия, то и риски значительно ниже, ведь такой договор обязательно регистрируется в Росреестре.
Если переуступка осуществлялась на основании другого типа договора, то многое будет зависеть от ситуации в целом.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2022 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?
Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.
Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.
Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.
Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.
Недобросовестный застройщик. Как себя защитить?
Прекращение строительных работ – самая частая разновидность рисков покупки желанных квартир в незавершённом объекте. Как правило, такая проблема случается вследствие следующих обстоятельств:
- противоправные действия со стороны третьих лиц,
- мошеннические действия застройщика,
- объявление банкротства.
Чтобы исключить данный риск покупки квартиры в незавершённом объекте, необходимо тщательным образом проверить всю информацию, которая есть о застройщике. Первоначально это можно осуществить совершенно бесплатно и самостоятельно. Помимо самой компании, в строку поисковика следует ввести фамилию генерального директора. Если окажется, что он ранее уже возглавлял фирму, объявившую банкротство, это должно насторожить. Даже если никакого криминала обнаружено при самостоятельных поисках не будет, это ещё не повод, чтобы полностью расслабиться.
Перед тем, как стать долевым участником строительства, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, которая оформляется перед его началом. К таким документам относятся:
- договор приобретения либо долгосрочной аренды земли,
- разрешение на возведение объекта определённого назначения,
- утверждённая проектная документация.
Проблемой на данном этапе в большинстве случаев является незнание гражданами того, как должны выглядеть такие документы. Поэтому рационально обратиться за помощью к консультанту. Такие траты являются полностью оправданными.
Также можно добиться проверки надежности приобретения квартиры в доме на этапе строительства и бесплатным образом. Если солидные банки принимают участие в ипотечном кредитовании в будущем объекте недвижимости, это свидетельствует об их высоком уровне доверия к застройщику.
В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах. Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию. Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.
Существуют и многие другие риски при покупке новостройки, поэтому все перечисленное выше – это только первый этап проверки.
Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы
Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.
Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре
В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость
При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.
Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.
Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?
Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы
Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
Внимательно изучайте все пункты договора
Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.
Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.
Важно проверить застройщика — советы
Важно! Проверка застройщика — ответственное дело, ведь от решения сотрудничать с ним может решиться участь вложенных в не построенную квартиру средств.
Ни один покупатель не захочет быть обманутым, поэтому в данном направлении предстоит выявить немалое количество фактов.
Крупные и надежные компании всегда имеют собственный интернет-ресурс, на котором можно узнать достаточно информации. О менее крупных застройщиках можно попробовать узнать с сайтов об отзывах или им подобных.
Для начала стоит сориентироваться на информацию о кризисных ситуациях — сколько проектов удалось реализовать в сложные временные периоды, насколько это было успешным и т.д. Если застройщик не имеет опыта работы в кризисных ситуациях, то это может являться первым поводом для сомнений. Застройщика нужно также проверить по следующим пунктам:
Является ли девелопер недобросовестным. В интернете должно быть достаточно информации о прошлых проектах компании, срока их реализации и количестве возведенных зданий. Также стоит проверять необходимые документы: разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Документы могут быть электронными копиями на самом сайте, либо быть предоставленными застройщиком лично.
Подробные отзывы в интернете, позитивные данные в СМИ с детальными обзорами и фотоотчетами будут говорить только в пользу конкретного девелопера
Даже если число позитивных (но детальных) публикаций и отзывов не слишком велико, это уже будет веским поводом относиться к застройщику с доверием.
Стоит обратить внимание на финансовую сторону вопроса девелопера, а конкретно на его сотрудничестве с банками. Хороший банк никогда не будет выдавать ипотеку покупателю при непроверенном застройщике
А выделение ним средств на построение, выгодные условия по ипотеке практически полностью гарантируют что постройка будет завершена, и в необходимый срок. Еще лучшим вариантом будет, если банк предоставит кредиты еще в самом раннем начале строительства.
Застройщик должен осуществлять свою деятельность только по договору долевого участия. Это, и только дает полную гарантию на защиту прав покупателя, и не даст застройщику обманывать. А невыполнение обязанностей, указанных в договоре девелопер будет оштрафован в пользу покупателя.
Еще один простой способ проверить застройщика — приехать на место строительства и оценить ситуацию собственными глазами. Нужно оценивать, насколько активно проходят строительные работы. Например, при строительстве панельного дома, за месяц должны строиться как минимум четыре этажа.Если стройка не соответствует хотя бы минимальной скорости работ, на стройплощадке при этом практически не видно активности: рабочие могут постоянно отдыхать, строительная техника — простаивать. Конечно самым разумным решением будет отказаться от услуг подобного девелопера.
Теория и практика
У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.
Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.
Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества
«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей
Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»
Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»
