Предоставление социального жилья по найму в России

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Срок действия социального найма жилья и порядок его расторжения

Что касается условий прекращения отношений между сторонами сделки, то это один из важнейших пунктов подобных договоров. Таким образом, законодатель и определяет перечень в целом, тем самым защищая права всех участников.

Если стороны сделки пришли к обоюдному желанию расторгнуть сделку, то естественно сделать это можно без лишних проблем, в любой момент. Что касается собственника недвижимости, то он имеет право прекратить действие договора лишь тогда, когда обратится с этой просьбой в суд.

Собственник может расторгнуть договор, только если:

• лица разрушат полученное жилье, или же, серьезно ухудшат его состояние;
• это может произойти и тогда, когда они не пожелают вносить плату за пользование недвижимостью, на практике такое происходит регулярно;
• шумные соседи мешают нормальной жизнедеятельности;
• но и конечно, расторгнуть договор можно тогда, когда жилая площадь и вовсе не является пригодной для дальнейшего проживания.

В обязательном порядке участники сделки должны знать, что договор можно расторгнуть и в тот момент, когда квартиросъемщик скончается

Важно добавить, что срок действия уже составленного договора является бессрочным

В любом случае, следует понимать, что это интересный, и серьезный вопрос, с которым необходимо детально разобраться. Ведь только тогда можно будет провести подобную операцию без лишних проволочек.

Если все же возникают какие-то сомнения, непонимание, то необходимо обратиться к профессиональным юристам. Специалисты в свою очередь смогут проконсультировать по данному вопросу, знакомя вас со всеми «подводными камнями» договора. Все это приведет в конечном итоге к тому, что участники сделки смогут избежать распространенных ошибок, а сделка будет считаться завершенной.

Нужно ли регистрировать договор найма

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию. К тому же сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения (ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей.
2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности).
3. Пакет документов представляет собой:
   • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах;
4. паспорта заявителей (для удостоверения личности);
5. квитанция об уплате государственной пошлины (размер 2000 рублей, по 1000 рублей с каждой стороны);
6. копии документов о собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора;
7. согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.).
8. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
9. Документы сдаются в отдел МФЦ.

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Не для каждого! Кому можно оформить жилье по соцнаему

Увы, взять жилье в аренду у государству может отнюдь не каждый. Для этого обязательно надо нуждаться в жилье и заодно быть малоимущим. И даже этого недостаточно.Малоимущим и нуждающимся в жилье нужно соблюсти еще пару важных условий.

Важно! Жилье не дадут, если вы или члены вашей семьи уже снимаете соцжилье (исключение может быть, только в случае если это жилье по площади меньше нормы). Однако в разных регионах эта норма может быть разной

Например, в Москве, Московской области, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Екатеринбурге местные власти сделали ее равной 10 квадратам. В Питере и Ленинградской области это 9 квадратов, в Уфе, Ставрополе, Новосибирске, Красноярске, Ярославле, Перми — 12, в Волгограде — 11, в Омске — 15

Однако в разных регионах эта норма может быть разной. Например, в Москве, Московской области, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Екатеринбурге местные власти сделали ее равной 10 квадратам. В Питере и Ленинградской области это 9 квадратов, в Уфе, Ставрополе, Новосибирске, Красноярске, Ярославле, Перми — 12, в Волгограде — 11, в Омске — 15.

Некоторые одновременно нуждающиеся и малоимущие могут получить жилье и без очереди (на самом деле среди них очередь тоже есть, только короче). Это люди с заболеваниями типа эпилепсии и онкологии в крайне тяжелых формах. Пoлный список зaбoлeвaний можно найти в пpикaзe Mинздpaвa Poccии № 958.Также вне очереди жилье могут предоставить детям-сиротам и тем, кто живет в аварийных домах.Кроме малоимущих, на соцжилье могут рассчитывать:

• инвалиды I и II групп;
• вeтepaны Beликoй Oтeчecтвeннoй вoйны;
• люди, потерявшие жилье из-за кaтacтpoф и cтиxийныx бедствий;
• военные.

Что такое арендные дома

К сожалению, социальный наем жилья в России развит очень плохо, в отличие от Европы или Америки, где такой вариант проживания — самое обычное дело. Конечно, ситуацию хотят и даже мечтают исправить. Еще бы, ведь в России (по данным «ДОМ.РФ») в арендованных все равно у кого квартирах живут примерно 6 млн семей. К большому сожалению властей, хозяева квартир не спешат делиться с государством прибылью от сдачи своей недвижимости в аренду. Не желают они выходить на свет под лучезарные взгляды налоговых инспекторов, сидя себе в тени.

Ситуация сподвигла чиновников в 2020 году объявить запуск программы социальной аренды жилья. Суть — сдавать внаем квартиры в специальных государственных арендных домах. Бюджетные деньги на нее идут через госкорпорацию «ДОМ.РФ». Пилотом программы выбрали Воронеж. В 2019 году «ДОМ.РФ» выкупил в местном жилом комплексе «Современник» 165 квартир и 40 машино-мест в подземном паркинге. Эти квартиры сдают в аренду с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой.Цена аренды жилья на 80 % ниже рыночной. Второй арендный дом появится в Мурманске, в 2021 году его только начали строить. Задумка отличная, вот только масштабы мизерные, если учесть количество россиян, которые стоят в очереди за жильем.

Жилье для представителей социально значимых профессий

Обязанность государства предоставлять жилье учителям, врачам или работникам культуры прямо не предусмотрена законодательством. Но в ряде регионов, в которых отмечается дефицит кадрового состава, представители востребованных специальностей могут рассчитывать на выделение им служебного жилья.

Служебное жилье – это частный дом, квартира или комната, которые предоставляют работникам на весь период его трудоустройства. Его выделяют только тем сотрудникам, у которых нет жилья или работающим далеко от дома.  Но они могут проживать в служебной квартире вместе с членами своей семьи.

На период проживания в служебной квартире можно оформить временную регистрацию. Продолжительность ее действия будет совпадать со сроками подписания срочного трудового договора.

Закон предусматривает и некоторые ситуации, когда можно проживать в квартире, и после расторжения договора. Например, военнослужащие по контракту при достижении определенной выслуги лет могут сохранить за собой служебное жилье (20 лет, в ряде случаев — меньше).

В Жилищном кодексе прописаны определенные категории граждан, которых не вправе выселять из служебного жилья, без предоставления альтернативы. К ним относят:

• члены семей военнослужащих и правоохранительных органов, которые погибли или пропали без вести при исполнении служебного долга;
• инвалиды 1-2 группы, которые утратили работоспособность по вине работодателя;
• члены семьи умершего работника;
• дети-сироты и дети, которые остались без попечения родителей.

Альтернативное жилье для них должно располагаться в пределах населенного пункта, в котором располагалось — служебное.

В ст.4 закона о приватизации подчеркивается, что служебное жилье не подлежит приватизации наряду с аварийной недвижимостью, комнатами в общежитии и жильем в закрытых военных городках. При этом данная статья содержит оговорку: собственники служебного жилья вправе принимать решения о его приватизации.

Служебная квартира подлежит приватизации, если получено разрешение собственника и заключен договор социального найма. Первоначально с квартиры должны снять статус служебного жилья и перевести ее в муниципальный фонд. Таким образом, служебное жилье также можно оформить в свою собственность.

Кому положена квартира

В большинстве случаев право претендовать на служебное жилье могут:

1. Учителя, врачи, работник сферы культура при условии, что они согласятся переехать в сельскую местность.
2. Сотрудники судебных, налоговых, таможенных органов.
3. Работники МЧС и правоохранительных органов.
4. Работники сферы ЖКХ.
5. Госслужащие.
6. Депутаты.
7. Военнослужащие.

По программе «Земский доктор» или «Земский учитель» можно получить компенсацию в размере 1 млн.р., которую направить на покупку или строительство жилья. Основные условия – переезд в сельскую местность и обязательство отработать не менее 5 лет. При переезде на Дальний Восток компенсация возрастает до 2 млн.р. В случае нарушения условий договора – компенсацию придется вернуть государству.

Куда обращаться

Обращаться для получения служебного жилья нужно к работодателю или в администрацию муниципального образования в зависимости от оснований его выделения.

Документы

Типовой набор документов для получения служебного жилья в собственность включает:

• паспорт;
• документы, подтверждающие отсутствие недвижимости в регионе;
• трудовая книжка;
• свидетельство о браке;
• справка о составе семьи;
• трудовой договор.

Порядок оформления

Порядок оформления служебного жилья в общих чертах состоит из следующих этапов:

1. Поиск подходящей вакансии, по которой предусмотрено наделение служебным жильем.
2. Отправка резюме для замещения вакантной должности и прохождение конкурса.
3. Подписание трудового договора с оговоренными сроками.
4. Оформление договора найма с собственником служебного жилья или получение компенсации на улучшение жилищных условий.

Определение понятий

Под социальным жильём понимается такие объекты недвижимости, которые предоставляет государство всем нуждающимся категориям населения.

Для получения жилплощади желающему потребуется пройти стандартную правовую процедуру (сбор и подача документов, заключение договора съёма и т.д.), после чего он встанет в очередь.

Помните, что чем раньше вы подадите заявку на социальное жильё, тем лучше, поскольку везде имеются большие очереди, продвигающиеся годами. Плюс ко всему, оформление заявления и соответствующей документации потребует определённое время. Государство не установило никакого периода, в течение которого претендентам должны предоставить жилую недвижимость. При этом желающего могут лишить места в очереди, если обнаружат, что его жизненные условия поменялись, и более он не может претендовать на данную государственную помощь.

Права и обязанности сторон

Заключение договора СЦ налагает определенные обязанности как на пользователя, так и на собственника имущества. Основное правомочие наймодателя — требовать, чтобы оплата за социальный наем жилья вносилась вовремя и в полном объеме. Обязанности владельца недвижимости:

• передача нанимателю объекта, который выступает предметом сделки;
• содержание и ремонт общедомового имущества;
• обеспечение проведения капремонта и качественная подача коммуслуг жильцам.

Особенности реализации нанимателем своих возможностей предусмотрены в ст. 65 ЖК. В перечень полномочий проживающего в соцпомещении включают:

• вселение в жилище третьих лиц;
• сдача недвижимости в поднаем;
• допуск в квартиру временных жильцов;
• обмен жилища;
• предъявление претензий собственнику относительно качества предоставления коммунальных благ.

Список обязанностей также довольно внушительный. Добросовестный наниматель:

• использует помещение в соответствии с целевым назначением, то есть для проживания, а не для обустройства маникюрного салона или компьютерного клуба;
• обеспечивает сохранность жилища;
• поддерживает помещение в надлежащем состоянии;
• занимается текучей починкой стен, потолка, пола, внутриквартирных систем;
• вовремя и полностью оплачивает счета за коммуслуги;
• уведомляет владельца об изменении фактов, дающих основания на господдержу в сфере жилищных отношений.

Иногда наниматели при выделении нового жилья могут также сохранить за собой право на пользование уже занимаемой жилплощадью. Например, супруги с дочкой проживают в коммуналке, однако после рождения второго ребенка семейство нуждается в дополнительных квадратных метрах. В таком случае власти вправе предложить дополнительную комнату либо выделить нуждающимся отдельную квартиру.

Как дают квартиры нанимателям при сносе дома? Ст

1. Если жилплощадь в сносимом доме — отдельная квартира, никто не имеет права урезать вас в общем метраже. То есть предоставляемое помещение должно быть не менее просторным, чем старое. Но о том, что число комнат в новой квартире будет тем же, в законе не говорится ничего.
2. Если же наниматель, которого выселяют, вместе с семьей жил до этого в коммуналке и занимал, допустим, две комнаты, то и получит он ту же самую пару комнат в коммуналке.

Людям со скромными доходами не годится ни один из предложенных вариантов. Доплатить им нечем, а за выделенные взамен ветхого жилья копейки приобрести что-либо нереально. Кроме того, жилищным кодексом не предусмотрено никакого указания о равноценности предлагаемого собственнику жилья по метражу либо числу комнат. Речь идет лишь о стоимости квартиры, предлагаемой в качестве замены.

Рекомендуем прочесть: Продленка для многодетных семей в москве

Бесплатное жилье для детей-сирот

Бесплатное жилье детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, выделяют на основании ФЗ-159 от 1996 года «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Дети-сироты являются льготниками и жилье им выделяют вне очереди.

Кому положена бесплатная квартира

В перечень лиц, которые могут получить бесплатное жилье от государства по ФЗ-159, входят:

1. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, которые не имеют собственного жилья.
2. Лица, проживание которых в ранее занимаемых помещениях невозможно. Например, если родители были лишены прав в отношении ребенка.

Дети, которые воспитывались в детском доме, также могут получить бесплатную квартиру. Либо они вправе выбрать денежный сертификат для самостоятельной покупки жилья.

Куда обращаться

Учреждение, которое уполномочено за прием документов, варьируется в зависимости от региона. Это может быть администрация, жилищный или образовательный департамент, либо отдел органов опеки.

Документы

В процессе обращения за квартирой ребенку предстоит собрать:

• пacпopт;
• cпpaвка o cocтaвe ceмьи (c yкaзaниeм oпeкyнoв – если есть);
• сведения, пoдтвepждaющие oтcyтcтвиe иной нeдвижимocти в coбcтвeннocти — выпиcка из EГPH;
• подтверждение cтaтycа peбeнкa-cиpoты или ребенка, который остался без попечения родителей;
• cпpaвка c мecтa paбoты или yчeбы.

Порядок оформления

Для получения бесплатной квартиры порядок действий будет следующим:

1. Подать заявление о включении в перечень детей-сирот, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Встать на учет можно в 14 лет. За формирование списка нуждающихся отвечает местная администрация, жилищный департамент или департамент образования.
2. Подать заявление о предоставлении жилого помещения после исполнения 18 лет. Уполномоченная инстанция за прием заявлений может отличаться по регионам.
3. Получить жилье по договору найма или отказ в связи с отсутствием квартир.
4. Через 5 лет квартиру можно приватизировать в свою собственность.

Когда могут отказать

Верховный суд в обзоре судебной практики подчеркнул, что отказ в предоставлении жилья детям-сиротам из-за наличия очередей является незаконным и детям обязаны выделить квартиру, когда им исполнится 18 лет. Также получение квартиры не должно зависеть от того, какое место ребенок занимает в очереди.

Если ребенку не выделили квартиру в 18 лет, ссылаясь на очередность, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке. В случае если государственные инстанции длительное время не исполняют решение суда, с них можно взыскать дополнительные расходы. Например, на аренду квартиры, который ребенок был вынужден снимать в ожидании собственного жилья.

В случаях, когда ребенку без родителей дали дом, в котором невозможно жить,  ему должны предоставить другое, нормальное жилье.

Даже если у сироты есть квартира, но жилплощадь менее учетной нормы, то его нельзя исключить из списка на получение жилья.

Кому положено жилье по договору социального найма

По общему правилу соцжилье положено исключительно гражданам РФ. Иностранцы или лица без гражданства не вправе претендовать на предоставление государственной жилплощади, если иное не установлено международными соглашениями между Россией и другой страной.

Обращаться относительно выделения муниципального жилища могут субъекты, зарегистрированные на учете:

• нуждающихся в улучшении жилищных условий (до 01.03.2005);
• нуждающихся в жилых помещениях (после 01.03.2005).

Квартиры выделяют по принципу очередности — за каждым заявителем закреплен свой номер. Но иногда законодатель предусматривает дополнительные льготы или преимущества для отдельных категорий населения.

Внеочередные

Предоставление жилплощади вне общей очереди возможно в нескольких случаях. Однако не стоит рассчитывать, что такой внеочередной персоне сразу предложат свободный объект. Как правило, из внеочередников формируется отдельная очередь.

В число льготников включаются лица:

• проживающие в непригодных, аварийных или не отвечающих нормативным показателям площади помещениях;
• деты, родители которых умерли или были лишены родительских полномочий;
• занимающие жилище вместе с серьезно больными родственниками, когда специфика заболевания лишает возможности проживать совместно в комфорте и безопасности.

Категории граждан, имеющих право на соцнайм жилья вне очереди

Военные

Как правило, лица, выполняющие служебные обязанности в лавах вооруженных сил или правоохранительных органах, могут претендовать на служебную или ведомственную жилплощадь. Такие помещение относятся к имуществу конкретного министерства или ведомства. Квартиру разрешают занимать в течение срока службы или исполнения профессиональных обязанностей. В отдельных случаях такое жилище можно даже приватизировать.

Малоимущие

Лицо признается малоимущим органом местного самоуправления. При этом обязательно учитывается уровень доходов и имущественное положение претендента на такой статус. В каждом регионе действует своя планка для присвоения звания малообеспеченного.

Малоимущие лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут встать на учет для получения соцжилья

Важно, чтоб такие субъекты на момент обращения уже не являлись нанимателями по договору СН. Если же в пользовании уже есть квартира или дом, то помещение должно не соответствовать нормативам по площади или санитарным требованиям

Размер дохода, позволяющего семье считаться малоимущей, варьируется по регионам

Другие категории граждан

Федеральные и региональные акты могут также закреплять льготы для других категорий населения, например, в отношении:

• инвалидов (преимущественно 1 или 2 группы);
• ветеранов ВОВ, ветеранов труда;
• пострадавших в результате техногенных или радиационных катастроф;
• ставших жертвами стихийных бедствий или террористических актов.

Что такое социальный найм жилья?

Под социальным наймом жилья понимают письменный договор, наделяющий граждан правом пользования жилой площадью из государственного фонда (муниципального или регионального).

К основным признакам соцнайма относят:

• Право на бессрочное проживание, использование жилого объекта из госфонда, с взиманием минимальной платы по найму.
• Стороны договора заключают соглашение на основании законодательных актов и с учетом принятых нормативов вне зависимости от волеизъявления подписантов.

Социальный найм предполагает эффективный способ решения проблем с обеспечением граждан жильем, при условии отнесения их к социально незащищенной категории.

Подписываемый договор регулируется определенным режимом правоотношений, возникающих согласно положений российского законодательства. Правила, как получить жилье в социальный найм, регламентируются Жилищным Кодексом и множеством региональных актов.

В отличие от коммерческого найма, сторона наймодателя представлена государством или местной администрацией, с передачей жилья в пользование обычных граждан. Договор заключается на бессрочной основе, а плата за услугу определяется по принятым тарифам. Если плата за найм социального жилья устанавливается по соглашению сторон, а размер площади зависит только от возникшей договоренности, то в случае проживания на жилплощади из госфонда ставка фиксирована, а размер определяется нормами предоставления жилья.

Параметры жилья

Требования к социальному жилью определяются статьей 62 жилищного законодательства:

• передаваемый объект должен быть изолирован (дом, квартира, часть дома, комната);
• относиться к жилому фонду;
• исключается использование общедомовой собственности под соцжилье;
• адрес выделяемой недвижимости совпадает с местом проживания граждан.

Помимо определенных условий предоставления жилья должны соблюдаться законодательные нормативы с учетом региональных поправок:

• 33 кв.м, если жилье передают одинокому нанимателю;
• 42 метра предусмотрено на семью из 2 человек;
• по 18 кв.м полагается каждому из семьи нанимателя более трех человек.

При отсутствии жилья, соответствующего нормативам, возможно уменьшение выделяемой площади, но не более, чем на 1/10.

Кто получает?

Категории граждан, имеющих право претендовать на выделение жилья из госфонда, представлены в ст. 49 и 51 жилищного законодательства.

Кто имеет право на муниципальное жилье, определяют следующие пункты:

• Граждане, получившие статус малоимущих и нуждающихся в жилье.
• Лица, несовершеннолетнего возраста, оставшиеся без родителей.
• Жильцы помещений, зданий в аварийном состоянии, без возможности восстановительного ремонта.
• Граждане с тяжелой формой болезни, совместное проживанием с которыми опасно для остальных членов семьи (заболевания перечислены в ст.51 ЖК РФ).

Следует учитывать, что жилье от государства предоставляется не сразу, а по мере его появления в фонде конкретного муниципалитета. Тем не менее, для отдельных категорий лиц установлено приоритетное право очередности.

Рекомендуем к прочтению: Как встать на очередь на улучшение жилищных условий.

Получить недвижимость во владение от государства могут малоимущие граждане, ранее не заключавшие договор о найме, либо полученная площадь не дотягивает до нормативов, действующих в регионе. Зачастую это становится возможным, когда в семье нанимателя происходит пополнение, и выделенный до этого метраж более не соответствует нормам.

Следующие социальные категории вправе претендовать на жилье от органов власти:

• лица, имеющие удостоверение ветерана войны;
• граждане, потерявшие собственность по причине стихийного бедствия, природных катаклизмов;
• получившие ранения, травмы военнослужащие, находящиеся при исполнении;
• ликвидаторы последствий аварии в Чернобыле, с присвоенной инвалидностью;
• граждане с ограниченными возможностями с инвалидностью 1-й или 2-й группы.

Оформить жилье от государства могут только граждане России, а члены семей основного получателя становятся сонанимателями. Основанием для причисления иных, кроме детей, супругов и родителей, родственников станет установление факта совместного ведения хозяйства.

Договор коммерческого найма

Арендная плата. Собственник жилого помещения должен предоставить нанимателю жилое помещение за плату (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Указанное положение касается всех договоров найма, в том числе и с работниками. Поэтому в договоре коммерческого найма с сотрудником следует прописать хотя бы символическую арендную плату.

Размер арендной платы определяется собственником жилого помещения. “На мой взгляд, необходимо взять за основу размеры амортизационных начислений. Ведь стоимость имущества должна быть погашена через амортизацию”, – заметила В.М. Акимова.

Срок действия договора обязателен. Если организация примет решение заключить с работником договор коммерческого найма, нужно будет учесть несколько опасных моментов. О них нам рассказала Т.Р. Сивак.

Особого внимания требует срок действия договора. Согласно ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Срок действия договора более года. Если договор заключен на срок более года, у работника появляются дополнительные права (п. 2 ст. 683 ГК РФ), в частности:

• возможность поднайма помещения (ст. 685 ГК РФ);
• замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ);
• преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Последнее означает, что собственник жилья ограничивается в праве заключить договор коммерческого найма с другим нанимателем в течение года, со дня истечения срока договора коммерческого найма с работником. Если все же наймодатель заключит договор найма жилого помещения с новым нанимателем, то бывший квартиросъемщик вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Решение не сдавать помещение внаем. Организация-наймодатель может отказаться от продления договора коммерческого найма с работником в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Такое право дает ст. 684 Гражданского кодекса.

Чтобы соблюсти нормы законодательства и обезопасить компанию, в договоре должен быть текст такого содержания:

“По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за ___ месяца до истечения срока настоящего договора Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок”.

Как уведомить работника об отказе сдавать помещение. Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма помещения администрация предприятия обязана предупредить сотрудника о том, что договор не будет продлен на новый срок. Она должна обосновать это тем, что принято решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года (ст. ст. 621 и 684 ГК РФ). На практике встает вопрос: каким образом это сделать?

Если генеральный директор принял решение не сдавать помещение внаем на срок не менее года, его не требуется оформлять каким-то специальным документом.

Достаточно письменно сообщить об этом контрагенту (в нашем случае – работнику-нанимателю). Данный вывод следует из анализа ст. ст. 33, 40, 41 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, ст. 48 и гл. VIII Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ “Об акционерных обществах”.

На втором экземпляре уведомления сотрудник должен расписаться в том, что получил этот документ.

Фрагмент уведомления сотрудника об отказе предоставить помещение во временное пользование для проживания в связи с принятием решения не сдавать его внаем на срок не менее года мы привели на с. 105.