Покупка квартиры для сдачи в аренду
Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.
Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно
Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем
Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.
При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков
Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры
После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт
Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид
С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.
После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.
Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.
Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.
Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.
Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.
Советы инвесторам при капиталовложении
У профессионалов существует памятка, включающая в себя ряд советов, которые следует взять на заметку для успешного инвестирования и минимизации рисков:
- Инвестор должен заранее определить объект финансирования и проанализировать свои финансовые возможности. От этих параметров зависит инвестиционная стратегия, вложение материальных средств и сроки возмещения. Задача предпринимателя состоит в установлении объема свободных средств и сортировке предоставляемой недвижимости, на которую он может рассчитывать.
- Произвести оценку рынка недвижимости и составить прогноз выгодных предложений. В этой ситуации инвестору необходимо внимательно изучить спрос и предложение в сфере инвестиционных отношений, после чего произвести сравнительный анализ заинтересовавших вариантов.
- Не следует привлекать к работе риелторов, особенно если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость. Многие думают, что привлечение посредника является удачным решением в быстрой покупке имущества. К сожалению, это заблуждение, так как цель риелторской конторы состоит в продаже недвижимости по высокой цене, а задача инвестора – покупке по максимально низкой стоимости.
- Не стоит размениваться на мгновенную прибыль, ведь инвестирование в недвижимость относится к числу долгосрочных сделок, окупаемость которых осуществляется на протяжении длительного периода. Например, доход от перепродажи жилья будет доступен уже через 2-3 года, а от аренды квартиры или нежилых помещений – 6-9 лет. Следовательно, с таким видом инвестиций стоит забыть о быстром пассивном заработке.
- Специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами. Особенно это касается заключения договоров и ведения бумаг. Во избежание неприятных казусов инвестору следует довериться профессионалу, который грамотно оформит документацию. Благодаря юристу исключены проколы и штрафы во время налоговых проверок.
Подводя итог, следует отметить, что инвестирование в недвижимое имущество является одним из популярных и часто обсуждаемых вариантов капиталовложений среди предпринимателей. Ему свойственно наличие несущественных требований к опыту инвестора и необычайная потребность в денежных средствах. При этом уже через 2-9 лет предприниматель сможет в полной мере окупить те инвестиции, которые были вложены в выбранный проект.
Отзывы и обсуждения
Как инвестировать в недвижимость при малом капитале
Далеко не все понимают, стоит ли инвестировать в недвижимость, если у вас – небольшой стартовый капитал. На самом деле в этом решении есть смысл. При желании вы можете:
Составить свою стратегию, чтобы понять, как будете действовать дальше.
Оформить кредит, если средств не хватает.
Найти соинвесторов. Можно привлечь партнёров по бизнесу, например.
Приобрести недвижимость на стадии строительства. Такой вариант – один из самых выгодных и не требует серьёзных вложений.
Также можно рассмотреть покупку недвижимости на аукционах по банкротству. Поскольку там нужны деньги срочно, то нередко дают неплохие скидки.
На вложении в недвижимость можно хорошо заработать. Но для этого сначала нужно разобраться в вопросе. Если вы будете понимать, как правильно инвестировать в недвижимость, вы получите стабильный источник дополнительного дохода при минимальных рисках.
Есть вопросы? Напишите нам, постараемся помочь!
Инвестиции в недвижимость: преимущества и недостатки
Какие существуют плюсы и минусы вложения денежных средств в объекты недвижимости? Рассмотрим несколько примеров.
Покупка квартиры и её последующая сдача в аренду на длительный срок
Среди преимуществ данного способа – стабильный спрос на квартиры. А чтобы сдать купленное жильё в аренду, достаточно подписать с будущим жильцом договор и в будущем раз в месяц брать с него деньги. Среди недостатков такого метода – получение не слишком высокого дохода.
Приобретение квартиры и сдача её в аренду посуточно
Преимущество в таком случае – получение более высокого дохода. Из недостатков — необходимость практически ежедневно показывать квартиру клиентам или нанимать для этой цели человека и платить ему деньги. Кроме того, постояльцы могут испортить имущество, к примеру, если снимали квартиру для проведения увеселительных мероприятий. Так что следует очень внимательно подходить к выбору контингента. Ну и конечно, следует помнить о необходимости регулярного проведения уборки в квартире и о стирке постельного белья.
Приобретение квартиры и оборудование её под хостел
В данном случае среди преимуществ следует отметить возможность заселения сразу большого количества человек за счёт покупки кроватей, в том числе двухъярусных. При этом постоянный круговорот постояльцев позволяет получить более высокий доход. Среди минусов – требования к хорошему ремонту, мебели и т. д. Кроме того, следует учесть, что в соответствии с новым законом нельзя размещать хостел в жилом помещении. Так что придётся раскошелиться на коммерческую недвижимость.
Покупка загородного коттеджа или дома и его сдача в аренду
Среди плюсов – достаточно высокий доход (особенно в случае с посуточной сдачей объекта в аренду на праздники и выходные дни). Из минусов в первую очередь нужно назвать необходимость хорошо обставить коттедж, постоянно приезжать туда.
Покупка помещения коммерческого назначения и его сдача в аренду
Приобрести объект
На этом этапе заключается сделка купли-продажи. Ее предметом выступает имущество, которое приобретается. Это существенное условие, без которого договор недействительный.
С этой точки зрения стоит обратить внимание на законность проведения сделки, с включением в текст соглашения цены приобретаемого имущества, а также дополнительных условий. Если инвестор не обладает юридическими знаниями, рекомендуется обратиться к помощи юриста, который проведет правовой анализ будущей сделки
Если инвестор не обладает юридическими знаниями, рекомендуется обратиться к помощи юриста, который проведет правовой анализ будущей сделки.
После заключения договора переход права собственности обязательно регистрируется в Росреестре путем личного обращения в ведомство или через МФЦ.
Облигации компаний в сфере недвижимости
Вы становитесь кредитором компании (например, группы ПИК или другой), имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ценой ее продажи/погашения. Если сидеть до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом или реструктуризацией, вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, есть риск потерять вложенные средства (самый известный пример последнего времени — Су-155). Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают. Цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься. Что повысит доходность облигаций к погашению и сделает их более привлекательными для инвестиций. Но когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости способно опосредованно сказаться и на цене облигации: она может подрасти, и тогда у вас есть шанс продать ее дороже, чем купили.Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая. Так что облигацию можно продать в день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом). При этом вряд ли можно себе представить стопроцентное обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (этот риск может быть застрахован).Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тыс. рублей (российский рынок) или от 2 тыс. долларов (зарубежный). Но нужно учитывать минимальную сумму, начиная с которой брокеры готовы открывать счет. Если вы готовы инвестировать на срок от трех лет на российском рынке, вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счет (брокерский счет с льготным налогообложением). Но помните про ограничение: туда можно инвестировать не более 400 тыс. рублей в год.Гораздо реже (в основном не в России, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций. Вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход — купон (обычно около 6—8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект. Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10—20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена эта нота, но такое условие дают не все девелоперы. То есть компания-девелопер привлекает средства под свой проект по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно стоит от 20—30 тыс. долларов, но в них придется сидеть до погашения, а это обычно год и более.
Пять советов инвестору
Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:
Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.
Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.
Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.
Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.
Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.
Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.
Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.
Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.
Риски
Инвестиции в недвижимость всегда ассоциируются с определёнными рисками, несмотря на то, что данный вид инвестирования признан одним из самых надёжных. К примеру, приобретая недвижку в новостройке, можно столкнуться с заморозкой строительства, срывами сроков дачи объекта в эксплуатацию. Помимо этого, стоимость жилья к моменту оформления сделки по перепродаже может существенно снизиться. Это может быть связано с постройкой рядом завода, загрязняющего окружающую среду или с ухудшением жилищных условий в данном доме.
Стоимость недвижимости так же способна падать, в особенности это отчётливо проявляется в кризисные периоды. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем вкладывать все инвестиции в недвижимость.
Как инвестировать в недвижимость?
Вложение средств в недвижимость имеет свои нюансы, игнорирование которых может привести к различным рискам. От того, насколько осмотрительно вы будете делать капиталовложение, напрямую зависит исходный результат и ваша прибыль.
Финансовые возможности
Первый шаг на пути к совершению вклада в недвижимость – определение суммы инвестиции. От того, сколько вы имеете денег на руках зависит тот тип недвижимости, который можно будет избрать. Отмечу, что, как и в других видах инвестиции, вы должны оперировать только той денежной суммой, которая не составляет статью вашего бюджета. Вкладывайте в недвижимость только те средства, которые вы не боитесь потерять, ведь риски никогда не исключаются. Если вы имеете незначительные средства, которые можно пустить в оборот, то можно отдать предпочтение покупке земельного участка или объекту, который еще строится, но и в этом случае рассчитывайте, что нужна солидная сумма.
Оформление кредита под залог
Если средств на покупку квартиры или другого помещения нет, то можно взять кредит – многие банки практикуют спонсорство для начинающих инвесторов. В этом случае следует учитывать, что деньги вам дадут под значительный процент и его следует всегда учитывать. В том же случае, если вы планируете купить прибыльный тип недвижимости, который окупится в ближайшей перспективе, то тогда брать кредит целесообразно, в другом случае вдаваться в такие крайности может быть просто невыгодно.
Выбор объекта инвестиций
Исходя от имеющейся суммы, вы можете определить, какой тип недвижимости вам нужен
Если есть небольшая сумма, то стоит обратить внимание на менее доходный вторичный рынок жилья или купить объект на этапе строительства, когда его цена максимально низкая. Кроме этого, не требует больших капиталовложений приобретение земельного участка
Если в наличии более крупные активы, то вы можете обратить внимание на элитное жилье, которое в крупных городах будет ликвидным и очень доходным. В любом случае, тщательно изучите имеющиеся предложения в доступной ценовой категории и выбирайте то, что вам больше подходит по параметрам отбора
Покупка недвижимости
Пере тем, как купить недвижимость, если подобные сделки осуществляются впервые, вы должны основательно подойти к вопросу изучения юридической стороны, в частности вопроса налогообложения. Так как вам необходимо оформить документы с минимальной затратностью и максимальной выгодой, то целесообразно будет привлечь к процессу юриста.
Коллективная покупка
Брать кредит не всегда целесообразно, а для покупки недвижимости имеющихся средств не всегда хватает, поэтому вы можете найти для себя партнера – такого же инвестора, который хотел бы преуспеть на купле-продаже подобной собственности. Если ваша идея действительно прибыльна и интересна с точки зрения доходности и рисков, то многие инвесторы с удовольствием станут соучастниками затеи.
Коллективные инвестиции в недвижимость давно практикуются на Западе и потихоньку пробираются на российский рынок. Если у ваших родственников, знакомых или друзей имеются свободные средства, то вы можете смело предложить им стать соинвесторами.
Многие инвесторы, которые задумываются, куда вложить деньги, предпочитают покупать недвижимость не с целью продажи, а для того, чтобы сдавать в аренду. Такой вариант имеет массу перспектив и хоть окупаемости придется подождать дольше (как правило 7-10 лет), но по прошествии этого времени собственность так и останется вашей, а значит, будет и дальше приносить доход.
Во что можно инвестировать
Любое распределение денег с целью их приумножить можно считать инвестицией. Деньги можно внести на счет в банке, чтобы получать небольшой процент, — это самый безопасный способ инвестировать, но доход от него ниже, чем от других. Вклад работает так: когда клиент вносит на счет деньги, одну их часть банк отдает на хранение в Центробанк, а другую использует для получения прибыли. Например, выдает кредит другому клиенту. Частью этой прибыли он делится с вкладчиком.
Еще можно вложить деньги в недвижимость — например, купить квартиру и сдавать ее в аренду — это тоже считается инвестицией. Но чаще всего, когда говорят про инвестиции, имеют в виду вложение в финансовые активы — это акции, облигации, паи инвестиционных фондов, валюта и драгоценные металлы. О таких инвестициях мы расскажем подробнее.
Акции. Это долевые ценные бумаги, которые позволяют владеть частью бизнеса, а иногда и управлять им. Если компания закроется, владелец акций получит часть имущества организации, то есть выплаты, пропорциональные доле его участия в компании. Размер выплат также зависит от типа акций и условий, прописанных в уставе организации.
Какие акции бывают, что они дают и как на них зарабатывать
Прибыль от акций можно получать двумя способами: покупать и продавать их или получать дивиденды — часть прибыли компании за определенный период.
В брокерских сервисах можно посмотреть, насколько акция выросла за определенный период, и оценить, стоит ли покупать ее сейчас
У акции нет срока действия. Ее можно продать в любой момент, если понадобятся деньги или если покажется, что она достаточно выросла в цене и может случиться обвал.
Облигации. Это долговые ценные бумаги. При покупке облигации инвестор дает часть своих денег в долг компании на какое-то время. Пока компания пользуется деньгами, инвестор получает купоны — так называют процентные выплаты держателям облигаций.
У облигаций обычно указана ожидаемая доходность за определенный период
У облигаций есть срок. Когда он закончится, инвестор получит назад всю вложенную сумму.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФ можно сравнить с коллективной копилкой или сейфом, куда частные инвесторы складывают свои деньги. Взамен они получают пай — именную ценную бумагу, в которой указан размер их доли в общем фонде.
Сам по себе пай не приносит прибыли — ни процентов, ни купонов, ни дивидендов. Заработать можно, если выросла стоимость активов фонда. Тогда погасить или продать пай можно по более высокой цене. При погашении из фонда возвращается сумма, которая равна стоимости пая. При продаже пай переходит другому инвестору на бирже.
За владение паем есть комиссии, они обычно указаны в описании фонда.
В описании фонда указаны ожидаемая доходность и комиссии
Если владеть паем хотя бы три года, налог платить не нужно.
Валюта. Можно покупать любую валюту, держать на вкладе и получать проценты. Если курс станет выше, чем при покупке, валюту можно продать и заработать на разнице.
Если курс станет выше, валюту можно выгодно продать
Курс трудно предсказать: он может стремительно вырасти и принести много денег, а может резко упасть — тогда прибыли не будет.
Драгоценные металлы. Можно купить слитки, монеты или вложить деньги в обезличенный металлический счет — он нужен для хранения «виртуальных» металлов. С помощью этого счета можно купить или продать металл, не получая его на руки. Стоимость золота, серебра и платины разная, поэтому и динамика изменения цены у них тоже разная. Банки сами устанавливают цену покупки и продажи металла, исходя из цены Центробанка.
Официальные цены на аффинированные драгоценные металлы указаны на сайте Центробанка
Центробанк опирается на цену металла на Лондонской бирже: там выставляют цену в долларах за унцию. Но банки и ювелиры используют измерение в тройских унциях: 1 унция = 31,1 г. Поэтому Центробанк делит цену на бирже на 31,1 и переводит сумму в рубли — получается цена за 1 г металла. Пользуясь этим, можно заработать дополнительные деньги на продаже металла: при падении рубля драгоценный металл в рублях дорожает.
Краткий итог:
- Пользуйтесь надежными сервисами для выбора недвижимости и перепроверяйте документы;
- Изучите деятельность инвестиционной компании, в которую планируете вложить деньги, проверьте ее регистрацию в ЦБ;
- Инвестируйте только в те инструменты, алгоритмы работы которых вам понятны;
- Нанимайте независимых оценщиков и консультантов прежде, чем решиться на крупную сделку;
- В случае физической покупки недвижимости имейте дело только с собственником или экспертами в недвижимости, без доверенных лиц и родственников;
- Проверяйте «репутацию» квартиры, говорите с соседями, изучите историю собственников.
