Как оценить квартиру?

Содержание отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

основание для проведения оценки (реквизиты договора);
сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
цель оценки;
точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
перечень документов, которые использовались при оценке;
перечень использованных методов и данных;
результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Методы оценки: как могут считать стоимость

Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект.

При применении этого метода оценщик должен:

Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.
Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.
Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Доходный метод

Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Затратный метод

Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.

Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.

При применении затратного метода эксперт действует так:

Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.
Оценивает выявленные виды износа.

Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.

Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ

Методы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры оценщики могут пользоваться разными методами, каждый из которых обладает своими особенностями.

К ним относится:

сравнительный способ, заключающийся в том, что подвергаются изучению и анализу разные объекты, обладающие многими сходствами, причем стоимость нескольких из них известна, поэтому легко определяется стоимость рассматриваемого объекта, для чего сравниваются их основные характеристики, а при этом на точность результатов процесса влияет количество используемых для оценки квартир;

Сравнительный метод оценки рыночной стоимости квартиры. Фото: tinlib.ru

доходный метод заключается в том, чтобы определить ожидаемые доходы от продажи недвижимости, причем этот вариант используется достаточно редко, так как обладает определенными сложностями;
затратный способ предполагает, что оценивается квартира на основании тех расходов, которые приходится понести владельцу для ее обустройства, для чего учитывается цена всех используемых материалов и работ.

Важно! Сами оценщики определяют, какой метод будет использоваться, но заказчики могут подействовать на этот момент, поэтому нередко указывают, какой способ считается для них актуальным.

Какие требуются документы для оценки

Каждый владелец квартиры после выбора компании, куда будет обращаться для проведения оценки, должен подготовить определенный пакет документов, передающихся оценщику.

К ним относится:

правоустанавливающая документация на объект, на основании которой было зарегистрировано право гражданина на квартиру;
правильно составленное заявление на получение услуги по оценке недвижимости, причем пишется оно от лица собственника жилья, а бланк желательно взять непосредственно в выбранной организации или на ее сайте;
паспорт владельца квартиры;
техническая документация на недвижимость, к которой относится выписка из ЕГРН, техпаспорт или некоторые другие аналогичные документы.

Важно! Оценщики могут увеличить количество документов, которые требуется предъявить заказчику, поэтому могут потребоваться справки о совершенных планировочных работах или иные бумаги.

После проверки документации составляется договор на оказание услуг, который подписывается обеими сторонами.

После проведения работы предъявляется заказчику отчет, содержащий необходимые сведения о процедуре, а также в нем указывается рыночная стоимость жилья.

Какие факторы влияют на цену квартиры

Во время оценки определяется, какие основные факторы непосредственно влияют на рыночную стоимость квартиры.

Как правильно оценить рыночную стоимость квартиры и не ошибиться? Ответы в этом видео:

К ним относятся:

развитость инфраструктуры в районе, где располагается недвижимость;
место нахождения квартиры;
тип строения, в котором она располагается;
наличие или отсутствие в непосредственной близости разных парков, торговых центров, школ и детских садов, поликлиник и иных важных сооружений и заведений для каждого человека;
число комнат в квартире;
общая квадратура жилья;
качество вида, открывающегося из окон помещений;
наличие в доме лифта и иных элементов, повышающих комфортность проживания в строении;
планировка квартиры и другое.

Как получить кадастровый номер квартиры через интернет? Инструкция тут.

Все эти факторы непременно оцениваются не только оценщиком, но и потенциальными покупателями квартиры, поэтому они считаются значимыми для каждого жильца дома.

Как осуществляется оценка

Данная процедура реализуется в последовательных действиях:

подписывается договор с выбранной компанией;
специалист собирает полную и достоверную информацию об имеющемся объекте;
анализируются собранные данные;
формируется отчет, в котором указываются характеристики квартиры, ее рыночная стоимость и другие важные параметры.

Срок данного процесса обычно не занимает двух недель, но может этот период увеличиваться и уменьшаться в зависимости от занятости специалистов.

Методы и критерии оценки квартиры. Фото: pg21.ru

Факторы для рыночной оценки квартиры

Стоимость недвижимости зависит от рыночных характеристик. Определяющие цену факторы можно увидеть в большинстве объявлений о продаже квартир.

Риелторы проводят экспресс-оценку по трем факторам: месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Данные показатели в большей степени влияют на цену, остальные – ускоряют продажу, то есть делают недвижимость ликвидной.

Расположение	Городские районы или участки отличаются по престижу, развитости инфраструктуры, социальной среде и т.д. Например, если квартира в центре города, то сравнивать ее необходимо с аналогичными вариантами, расположенными в данном районе. Стоит учесть особенности расположения внутри района, например, рядом с парком, метро, торговым центром, шумными барами или психиатрической клиникой.
Тип недвижимости	класс недвижимости «эконом», «бизнес» или «элитный»; дом построен по типовому или уникальному проекту; основной материал – панель, монолит, кирпич; новый или устаревший.
Площадь и планировка	Значение имеет общая площадь и жилая, особенно площадь кухни. Учитывается количество комнат, их размер, расположение, высота потолков, наличие балкона и т.д.
Вид из окон	Уникальный пейзаж позволяет поднять ценник. Например, при наличии вида на море цена поднимается на 10-20%.
Этаж	Средние этажи домов, как правило, оцениваются одинаково. Снижение цены происходит при продаже жилья на первом и последнем этаже. Причем зависимость стоимости от этажа не прослеживается в цене элитной недвижимости.
Придомовая инфраструктура	Стоимость поднимается при наличии охраны, огороженной территории, поземной автостоянки, спортивного комплекса и т.д.
Ремонт и состояние	Если квартира «убита» и требует покраски, ремонта коммуникаций и сантехники, замены пола, то цену придется сильно сбросить. Прибавить к стоимости 5-10% позволит простой косметический ремонт.

Хороший ремонт — это дополнительный стимул для покупки. Но ремонтные затраты бессмысленно включать в цену. С помощью продажи не окупить дорогой дизайнерский ремонт. Но есть исключения, например, наличие встроенной кухни.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ликвидность влияет сложность сделки и набор документов.

Факторы, определяющие стоимость квартиры

Основное правило выполнения оценки – ничего личного, только бизнес. Осмотрите жилье трезвым взглядом. Аргумент «здесь прошло мое детство» не является достаточно веским для того, чтобы существенно повышать стоимость квартиры.

На цену влияют:

Наличие инфраструктуры (близость детских образовательных и медицинских учреждений, транспортная доступность и так далее);
Экологическая и криминальная обстановка в районе;
Год постройки дома и его тип;
Уровень комфортабельности жилья (наличие лоджий, балконов, кладовок, планировка, лифт, интернет, мусоропровод, подъездные пути и наличие парковки, тип отопления и прочее).

Интересно, что наличие дорогого ремонта может ускорить процесс реализации, но понесенные затраты, скорее всего, не окупятся. Если квартира бюджетная, то у покупателей просто нет лишних денег. Если элитная, то сделанный ремонт может не понравиться будущим владельцам, которые планируют переделать все по своему вкусу.

Итоговая цифра должна соответствовать существующим ценам на рынке недвижимости.

Методика определения цены жилья

Самый простой и адекватный способ вычислить стоимость квартиры следующий:

купить газету или журнал, содержащий последние объявления о продаже квартир. Сообщений должно быть много. Чем они подробнее, тем лучше;
найти аналогичные квартиры. По возможности, должен быть один тип дома, количество комнат и балконов, площадь. Аналоги должны быть расположены в одном районе;
выписать стоимость подобных объектов и их площадь;
найти стоимость квадратных метров в районе, разделив цены предложенных к продаже аналогов на их площадь;
определить минимальную и максимальную стоимость кв. м в данной местности;
умножить площадь квартиры на полученные величины. Полученные цифры – диапазон цены квартиры.

Как выбрать надежную оценочную компанию — 4 полезных совета

Выбирайте оценочную компанию тщательно, взвешенно и следуя нашим советам.

Совет 1. Внимательно изучите сайт компании

Сделать это нужно перед тем, как заказать оценку. На сайте компании вы узнаете об опыте и уровне квалификации персонала.В пользу фирмы свидетельствует удобная навигация интернет-ресурса, наличие быстрой и адекватной службы поддержки, интерактивных функций.

Попутно узнайте, в какой СРО состоит фирма и, перейдя на сайт саморегулируемой организации, удостоверьтесь в этом факте. На ресурсах СРО в открытом доступе публикуется информация о компаниях-участниках.

Совет 2

Обратите внимание на срок представительства на рынке. Чем дольше компания существует на рынке, тем сильнее она дорожит репутацией, имеет больше опыта и лучшую подготовку сотрудников

Если компания на рынке уже с десяток лет, об этом будет сказано на ее сайте в разделе «О компании». Загляните туда. Если год основания не указан, то, скорее всего, вы имеете дело с молодой фирмой

Чем дольше компания существует на рынке, тем сильнее она дорожит репутацией, имеет больше опыта и лучшую подготовку сотрудников. Если компания на рынке уже с десяток лет, об этом будет сказано на ее сайте в разделе «О компании». Загляните туда. Если год основания не указан, то, скорее всего, вы имеете дело с молодой фирмой.

Прочитав на сайте год основания — не поленитесь проверить эту информацию с помощью простого поиска в интернете. Или проверьте информацию о фирме на сайте СРО оценщиков, в которую она входит.

Совет 3. Прислушивайтесь к мнению знакомых

Не стесняйтесь задавать вопросы знакомым, которые уже успели столкнуться с процедурой оценки на собственном опыте. Не пренебрегайте отзывами в интернете. Поверьте, если у кого-то был негативный опыт, связанный с выбранной вами фирмой, вы обязательно об этом узнаете, уделив поискам некоторое время.

Не менее полезен будет опыт знакомого, который успешно воспользовался услугами конкретной оценочной компании и остался доволен результатом.

Совет 4. Не пытайтесь сэкономить

В сфере оценки большая конкуренция, а потому существует и демпинг. Демпингуют зачастую фирмы с недостаточным опытом работы и квалификацией персонала. Можно найти оценку очень и очень недорого, дешевле, чем у конкурентов, но качество такой оценки оставит желать лучшего.

Помните пословицу, что «скупой платит дважды». И это не пустые слова — экономия на оценке недвижимости может принести масштабные финансовые потери, если вы неверно просчитаете возможную прибыль, отдадите большую сумму, чем стоит ваша доля в квартире, или получите отказ в выдаче кредита.

При выборе оценочной компании, и, особенно на стадии подписания договора с ней, актуальна помощь грамотного юриста нужной вам специализации. Найти юридического консультанта требуемого профиля вы можете на Правовед.ру.

На Правоведе консультируют свыше 16 тысяч опытных юристов со всей России. Вы можете задать свой вопрос, заполнив бланк на сайте или заказав обратный звонок.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Данный показатель считается простым для определения, причем для этого могут использоваться разные методы.

Для расчета выполнятся последовательные этапы:

собираются сведения о квартире, которые далее будут анализироваться оценщиком;
сравниваются показатели объекта с другими аналогичными видами недвижимости, рыночная стоимость которых известна;
определяется средняя продажная цена;
составляется отчет, передающийся заказчику.

Важно! Именно рыночная стоимость считается наиболее важным показателем квартиры для покупателей и продавцов, а также разных государственных организаций

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуг оценщика может значительно отличаться в разных регионах, так как она зависит от расцено ккомпании, ее репутации, особенностей квартиры и иных факторов.

Оценщики должны озвучивать стоимость своих работ до непосредственного процесса, причем в разных регионах страны данная услуга варьируется от 2 до 35 тыс. руб.

Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость жилья

Каждый владелец квартиры сам может определить ее цену, для чего собираются данные о схожих видах недвижимости, и определяется средняя цена 1 кв. м.

Важно! Чем больше квартир будет сравниваться, тем точнее будут результаты оценки

Что такое оценка квартиры и когда она необходима?

Оценка квартиры — это определение её рыночной стоимости. Процедура нужна для соблюдения юридической чистоты некоторых сделок купли-продажи или других манипуляций с недвижимостью.

Определять стоимость квартиры может только оценщик, у которого есть на это специальное разрешение.

Давайте разберемся, с какой целью оценивают квартиры:

чтобы определить доход от продажи и размер налоговых сборов, которые должен был оплатить продавец;
чтобы рассчитать, в какую сумму обойдется госпошлина или пенсионный взнос;
чтобы определить размер компенсации при страховании (кроме того, это обязательное условие для заключения страхового договора);
чтобы определить размер взноса в уставной капитал и рассчитать долю учредителя;
чтобы разрешить имущественные споры при получении наследства или разделении прав собственности при разводе;
чтобы определить стоимость залога для кредита или ипотеки.

Оценочные услуги оказывают специалисты финучреждений с аккредитацией, физлица, оценочные компании. Оценка имеет официальный статус и может использоваться в суде или выступать аргументом в прениях с налоговой.

Оценка нужна также после серьёзного залива квартиры — в случае, если ваша жилплощадь застрахована, и вы намереваетесь обратиться в страховую компанию. Процедура поможет объективно оценить ущерб и получить страховую компенсацию в полном объёме.

Особенность такого мероприятия в том, что попутно оценивается полная стоимость восстановительных и ремонтных работ, необходимых для приведения помещения в порядок.

О процедурах оценки, экспертизы и их различиях мы подготовили материалы «Независимая оценка» и «Независимая экспертиза».

Как проводится оценка квартиры — 5 основных этапов

Во время осмотра оценщик задает владельцу вопросы — выясняет, сколько людей проживает в квартире, учитывает положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на цену жилья.

Этап 1. Осмотр помещения на соответствие схемам БТИ

Это самый главный этап оценки, хотя и занимает он всего лишь четверть часа. Оценщик должен удостовериться, что помещение соответствует схемам БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Этап 2. Фотографирование жилых и прилегающих территорий

Все жилые и прилегающие к ним территории фотографируются, фиксируются все дефекты. Фотофиксация поможет эксперту подкрепить свой отчет документально.

Этап 3. Расчет стоимости недвижимости с применением различных способов

Оценщик будет подсчитывать стоимость объекта сразу несколькими способами. Такой подход поможет минимизировать ошибки и погрешности и получить более точный результат.

Этап 4. Применение метода корректировки с учетом сильных и слабых сторон жилья

Полученная стоимость всегда проходит процедуру корректировки

Во внимание принимаются сильные и слабые стороны квартиры, которые могут помешать ее продаже по заявленной стоимости и способствовать снижению цены

Сюда может относиться и отсутствие рядом остановки транспорта, магазинов, школ или детсадов в этом районе, удаленность станции метро. Минусом также может стать плохая репутация района.

Этап 5. Подготовка отчетной документации

На последнем этапе оценщик готовит отчет о выявленной стоимости жилья и обосновывает его документальными подтверждениями.

Отчет об оценке квартиры обычно содержит краткое резюме и развернутую форму к нему. Он должен быть письменный, страницы пронумерованы, прошиты. Отчет скрепляется печатью.

Рекомендуем прочесть документы сразу при получении в компании. Так вы сможете сразу же уточнить все возникшие вопросы (смотри также Независимая экспертиза квартиры).

Отчет состоит из:

сведений об оценщике и заказчике общего характера;
задействованных методов;
информации об объекте;
исследований рынка недвижимости;
стоимости;
приложений.

Как оценить стоимость квартиры онлайн — пошаговая инструкция для новичков

Шаг 1. Выбираем ресурс для оценки квартиры

В интернете существует множество калькуляторов для оценки квартиры онлайн, то есть без выезда оценщика. Принцип их работы примерно одинаковый. Посмотрите отзывы в интернете и с их помощью подберите оптимальный.

Вне зависимости от выбранного ресурса, вам нужно будет заполнить стандартную форму, согласно данным которой и будет выставлена оценка.

Шаг 2. Указываем регион проживания

В каждом регионе сформировались свои цены на недвижимость. Поэтому неправильное заполнение графы «регион проживания» способно свести на нет корректность результата оценки

Уделите внимание этому пункту формы и заполните его правильно

Шаг 3. Выбираем тип дома и год его постройки

В доме какого типа вы продаете квартиру — в хрущевке, сталинке, новостройке? Какой он — панельный или кирпичный? Какой год его возведения? Ответы на эти вопросы серьезно влияют на цену и размер покупательского спроса.

Если хотите получить достоверный результат — не пренебрегайте этим пунктом списка.

Шаг 4. Отмечаем этажность здания

Первый или последний этаж расположения квартиры может ощутимо снизить цену жилья.

Происходит это по той причине, что большинство людей не хотят жить на первом этаже из-за большего риска проникновения в квартиру воров, шума и других негативных факторов.

А значит квартира на первом этаже пользуется меньшим спросом, имеет меньшую цену и ликвидность.

Шаг 5. Указываем общую площадь объекта

Общая площадь объекта (не путать с жилой) — фактор, существенно влияющий на цену. Ведь стоимость недвижимости обычно высчитывается по формуле: стоимость 1 м.кв.*площадь квартиры. Очевидно, что цена находится в прямой зависимости от площади объекта.

Шаг 6. Описываем состояние объекта

Тут необходимо указать наличие ремонта, его давность и какой он — косметический, евро или какой-то другой. Также стоит уточнить, как обстоят дела с проводкой, трубами и другими коммуникациями. Укажите какие в квартире потолки, чем покрыты стены и полы.

Смотрим короткий ролик о том, как правильно оценить свою квартиру.

Шаг 7. Нажимаем кнопку для расчета стоимости

Вы указали все данные, подробно заполнив графы формы. Теперь осталось нажать кнопку отправки и получить расчет стоимости объекта.

Учтите, что калькулятор даст цену исходя из данных объявлений о продаже и покупке. Если цены в объявлениях не адекватны или уже устарели, то вы не получите объективной картины. Убедиться в достоверности полученной цифры можно заглянув на сайт Госреестра и сравнив полученную с помощью калькулятора цену с уровнем цен реестра на аналогичные объекты.

Таблица критериев оценки квартиры:

№	Местоположение жилья	Состояние дома	Характеристика квартиры
1	Округ, микрорайон	Тип здания	Этаж
2	Местоположение в микрорайоне	Год постройки	Общая и жилая площадь
3	Застройка микрорайона	Материал наружных стен и перекрытий	Число комнат и их площадь
4	Транспортная доступность	Состояние здания	Высота потолков
5	Наличие объектов инфраструктуры	Техобеспечение здания	Наличие лоджии или балкона
6	Состояние прилегающей территории	Количество этажей	Электрообеспечение, системы безопасности
7	Наличие стоянки или гаража	Состояние подъезда	Состояние квартиры

Больше подробностей — в публикации «Строительно-техническая экспертиза».

Влияем на стоимость недвижимости

Независимо от того являетесь ли вы владельцем элитных апартаментов или скромной «однушки» в спальном районе, желание продать свою собственность подороже является неотъемлемой частью сделки. К сожалению, на большинство основных составляющих стоимости недвижимости повлиять просто физически невозможно. Однако о некоторых менее крупных, но при этом достаточно важных аспектах, стоит позаботиться заранее.

Во-первых, проверьте состояние бумаг на квартиру

Зачастую собственники уделяют внимание правоустанавливающим документам, забывая о наличии долгов по коммунальным услугам или своевременном переоформлении лицевых счетов. Еще одним часто возникающим вопросом является предпродажный ремонт квартиры

Главное правило здесь — качество отделочных работ должно соответствовать статусу жилья. Это поможет произвести нужное впечатление на потенциальных покупателей и избежать ненужных трат. Не стоит забывать и состояние мест общего пользования. Грязные подъезды с обшарпанными стенами могут сбить цену даже очень достойной квартиры. Поэтому заранее обсудите с соседями качество уборки лестничной площадки. Особенно если сейчас она осуществляется не на должном уровне.

Какой бы способ оценки квартир перед продажей вы не выбрали, не стоит воспринимать его результаты как непреложную истину. Зачастую разные эксперты, оценивая недвижимость, могут прийти к абсолютно разным выводам. А реальная сумма сделки вообще может не совпасть ни с одним из прогнозов. Ведь помимо объективных факторов на стоимость квартиры может повлиять множество субъективных обстоятельств от ориентацииквартиры по сторонам света до настроения будущего владельца.

Как правильно оценить стоимость доли в квартире?

В случае выкупа доли, оформления наследства или раздела имущества возникает необходимость оценки стоимости доли в квартире. Если собственником доли является несовершеннолетний ребенок, то за оценкой его доли осуществляется контроль государственными органами опеки и попечительства.

Для доли в квартире, готовящейся к продаже, должна быть определена ее рыночная стоимость. При этом стоит учесть факт непропорциональности стоимости квартирной доли по отношению к стоимости целого «аналога»: 1 кв.м целой квартиры стоит дороже, чем 1 кв.м доли в этой же квартире. Это связано с неудобствами, получаемыми при покупке коммунального, а не индивидуального жилья. Размер скидки в этом случае определяется возможными рисками, условиями проживания, площадью доли в квартире. Среднее ее значение достигает 30-40%.

В ситуации с выкупом доли одной квартиры одним из собственников у другого стоимость должна рассчитываться прямо пропорционально величине самой доли. Равные условия продавца и покупателя должны быть соблюдены. Только обоюдное согласие сторон сделки гарантирует справедливое решение вопроса. В противном случае речь заходит об определении рыночной стоимости квартирной доли.

Сравнительный метод при оценке рыночной стоимости доли в квартире применять сложно, так как найти продаваемые аналоги довольно проблематично. В связи с этим процедура оценки доли проводится в 2 этапа:

Определяется стоимость 1 кв.м всей квартиры, доля из которой будет оцениваться. Здесь применим сравнительный метод аналоговых квартир и расчет среднего арифметического. Не забывают о том, что стоимость доли ниже стоимости всей квартиры.
Рассчитывается скидка, которая впоследствии при умножении на стоимость 1 кв.м всей квартиры и количество квадратных метров, занимаемых долей, поможет в определении рыночной стоимости доли.

В расчете применяется метод парных сравнений. Для сравнения берутся две равноценные квартиры, только одну продают полностью, в другой – только долю. Рыночное значение скидки будет равно процентной разнице в цене 1 кв.м квартиры и 1 кв.м доли. Чтобы значение было максимально точным, стоит провести анализ 5-6 подобных пар. Вычислить среднее значение дисконта можно двумя путями:

Исходя из среднего арифметического каждой из пар.
Математическим взвешиванием, которое заключается в присвоении веса каждой из сравниваемых пар (число от 0 до 1). Сумма весов должна быть равной 1.

Цена за 1 кв.м доли зависит от размера доли. Для начала рассматриваются доли, максимально приближенные по размеру к оцениваемой. Вес таких пар будет наибольшим. По формуле рассчитывают взвешенную величину дисконта:

Этот способ, немногим отличающийся от первого, позволяет найти наиболее точное значение скидки, учитывая нюансы возможной разницы между продаваемой долей и ее аналогами

Это особенно важно, когда наиболее близкие по размеру доли на рынке недвижимости найти сложно

Способ третий, самостоятельный

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.