Как проверить надежность застройщика

Как проверить застройщика

Первым делом нужно найти как можно больше информации в интернете. В открытом доступе есть много полезных сведений.

1. Изучите информацию и документы на сайте застройщика

Застройщик обязан разместить на сайте информацию о своем фирменном наименовании, номера ОГРН и ИНН. Эти сведения потребуются для проверки застройщика в налоговой и на сайте арбитражного суда.

Также застройщик обязан опубликовать в СМИ или на своём сайте проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.

3. Проверьте застройщика в картотеке дел на сайте арбитражного суда

По номерам ОГРН, ИНН и фирменному наименованию юридического лица мы узнаем, перед кем «согрешил» наш застройщик. Кто и почему подал на него в суд? Чем закончилось разбирательство? А главное — проверим, не предъявлялись ли к застройщику иски о банкротстве.

4. Посмотрите, с какими банками сотрудничает застройщик

Застройщик строит объекты не на свои деньги, а на деньги дольщиков. На первом этапе строительства, пока квартиры никто не купил, застройщик берет кредит в банке. Чем банк солиднее, тем лучше. Очень хорошо, если компания сотрудничает с несколькими банками. Перед тем, как дать кредит, банки тщательно изучают застройщиков. Вам это на руку. Так как выше вероятность, что застройщик достроит объект без нарушений и вовремя, а банки окажут застройщику своевременную поддержку.

5. Изучите подрядчиков, которые осуществляют строительно-монтажные работы

Важно также собрать информацию об организациях, которые фактически строят дом. Их перечень вы найдете в проектной декларации

А изучение подрядчика ничем не отличается от проверки застройщика.

7. Убедитесь, что застройщик подпишет договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор участия в долевом строительстве — единственный вид договора, по которому ваши права будут защищены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». ДДУ — договор, строго регламентированный законом. По нему застройщик гарантирует соблюдение сроков строительства и отвечает за результат.

8. Понаблюдайте за веб-камерой на сайте застройщика

Если есть возможность, посмотрите прямую трансляцию с камер на объекте застройщика. Если на площадке по несколько дней никто не работает, компания наверняка срывает сроки. Новостройка должна каждый месяц вырастать на один или более этажей.

10. Навестите один из завершенных объектов

Выберите дом или жилой комплекс — лучше, чтобы люди заселились в него не очень давно. Поезжайте и посмотрите, как там живут. Ходите по подъездам, задавайте вопросы. То, что вы узнаете, может быть очень полезным.

Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры

Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п

– менее вероятны.

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

ВИДЕО: Покупка новостройки. Основные моменты

— Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе.

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Гарантий никто не дает. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности, описанные выше.

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика, сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Самостоятельная проверка достоверности полученной информации

Оценить надежность застройщика на длительную перспективу в настоящее время в России достаточно сложно. Однако не будет лишним получить следующую информацию:

Сведения на форумах дольщиков. В информации от других дольщиках обязательно будет негатив. Поэтому насторожится следует, если сведения выглядят слишком объективными и их достаточно много. Граждане редко пишут положительные отзывы. Но излишки негативных должны заставить насторожиться.
Информация о судебных разбирательствах. Кроме того, можно поискать слухи о скором банкротстве предприятия. Или поиске кризисного управляющего. Косвенным признаком скорого банкротства является наличие сверхвыгодных предложений, которые не соответствуют средней цене по аналогичному рынку. Сведения о скором банкротстве можно найти на сайте арбитражного суда.
Данные на сайтах отзывов. Имеются в виду специальные сайты, предназначенные исключительно для отзывов потребителей. В них размещается субъективные мнения граждан на конкретную услугу. По общей картине можно сделать объективные выводы.

Из полученных данных можно сделать выводы о принципах работы предприятия, об отношении к дольщикам. Возможно на данном этапе выявится информация, которая поможет избежать сотрудничества с ненадежным партнером.

Темпы реализации проектов

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры, если дом находится на стадии строительства или котлована? В этом случае опираться можно на темпы выполнения каждого этапа строительных работ. За основу берутся уже реализованные проекты девелопера. Нередко застройщики специально публикуют фото- и видеоотчеты, тем самым пытаясь оправдать доверие вкладчиков. Благодаря установленным на территории объекта веб-камерам, будущие жильцы имеют возможность наблюдать за рабочим процессом в режиме-онлайн, оценивать динамику и слаженность процесса.

Но как проверить надежность застройщика при долевом строительстве и как понять, что возведение многоэтажки идет слишком медленными темпами? При нормальном рабочем процессе строящийся многоквартирный дом ежемесячно должен увеличиваться на 2-3 этажа. Панельные здания, в отличие от кирпичных и монолитных, строятся быстрее: в среднем за месяц бетонная коробка вырастает на 4-5 этажей. Однако данные расчеты носят теоретический характер, и нередко от нормы отклоняются даже ведущие строительные компании.

Прежде чем покупать строящееся жилье у застройщика, желательно потратить несколько часов своего личного времени и посетить пару готовых объектов. Осмотр дворов, фасадов строений, подъезда к жилому комплексу позволит сделать предварительный вывод о качестве домов. Учитывать также нужно год постройки и отзывы жильцов. Даже те строения, что визуально не имеют дефектов, могут впоследствии преподнести новоиспеченным владельцам не самые приятные сюрпризы в виде промерзания стен, высокой слышимости, некачественной внутренней отделки и др.

Изучение финансового состояния застройщика

Финансовые показатели деятельности застройщика в большей степени влияют на его рейтинг, нежели гарантируют надежность и порядочность

Но изучить эти данные очень важно. Такая информация обычно предоставляется в соответствующем разделе официального сайта застройщика в Проектной декларации

Из документа можно узнать показатели деятельности строительной компании (количество завершенных проектов за период, объем сданных в эксплуатацию квадратных метров, объем полученной прибыли и т.д), источники финансирования, участие в инвестиционных программах и другие важные данные.

Если вы сами не разбираетесь в финансовой документации, целесообразно обратиться за разъяснениями к специалистам. Не забудьте перед заключением сделки попросить документальное подтверждение Проектной декларации у застройщика, чтобы убедиться, что данные из интернета соответствуют действительности.

Признаки финансовой устойчивости компании

При изучении финансовой стороны деятельности компании, важно понимать, на что обращать внимание и какие факты свидетельствуют о ее надежности:

Публичность. Свою стабильность и финансовую устойчивость застройщик может доказать, если разместил акции на бирже в открытом доступе. Это означает, что компания соответствует жестким требованиям для размещения ценных бумаг и показывает прозрачность своей деятельности, а также она заслужила доверие биржевых инвесторов.
Ценовая политика. Если застройщик предлагает недвижимость по существенно заниженным ценам, покупатель должен насторожиться. Такое предложение может означать, что у компании есть проблемы с финансами, и она любыми способами старается привлечь дополнительный приток денег. Лучше рассматривать недвижимость по адекватной и логичной цене. Снижение стоимости квартир допускается лишь в рамках конкретных акций и льготных программ, действующих в определенный промежуток времени.
Стратегия продаж. О финансовом благополучии застройщика можно судить по стратегии продаж. Если компания начала реализацию проекта на деньги, привлеченные от инвесторов и кредиторов, а продажу квартир открыла на последних этапах строительства, значит у нее есть средства для строительства и нет финансовых проблем.
Объем продаж. О надежности компании в некоторой степени свидетельствует объем продаж в конкретном доме. Если продано много квартир, значит, люди доверяют. Такую информацию можно узнать самостоятельно, заказав в Росреестре Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.
Партнеры и инвесторы. Сотрудничество с крупными известными организациями предполагает надежность и хорошую финансовую поддержку застройщика:

если партнерами являются крупные финансовые корпорации, инвестиционные фонды, то значит у застройщика хорошая репутация, так как такие финансовые гиганты должным образом проверяют будущего партнера;
инвесторами проектов должны выступать именно крупные банки, которые гарантируют финансовую поддержку, а не мелкие кредитные учреждения;
если банк кредитует покупателей квартир от данного застройщика, в надежности его можно не сомневаться, так как банк заинтересован в успешном завершении сделок между покупателем и продавцом, чтобы получить собственную прибыль.

Важно! Целесообразно покупать недвижимость у аккредитированных застройщиков, которые прошли полную проверку крупными банками.

Всю вышеописанную информацию можно получить из Проектной декларации, которую застройщик по закону обязан публиковать на своем сайте, а также узнать от менеджеров при личной беседе.

Серьезные партнеры – признак стабильности

Важным фактором при оценке надежности Застройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока и надежна.

Где найти информацию об источниках финансирования проекта? В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.. Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку надежности и финансовой устойчивости Застройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

Хорошим признаком надежности являются профессиональные награды Застройщика (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Особенности заключения договора долевого участия

Соглашение между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме является очень ответственным моментом, недостатком которого является отсутствие законодательно утвержденной формы. Именно поэтому сторона, участвующая в строительстве дома, должна внимательно отнестись к деталям, прописываемым в договоре. Не лишним будет показать его грамотному юристу перед тем, как ставить свою подпись.

Отметим обязательные моменты в договоре о долевом строительстве:

точный адрес дома и квартиры в строящемся здании;
метраж жилого помещения;
стоимость доли в строительстве;
условия продажи доли.

С 2014 года обязательно страхование ответственности застройщика от рисков, например, задержки сроков сдачи жилого дома или банкротства. Это стало гарантией для граждан, заключивших договор долевого строительства, в том, что затраченные средства вернутся. Возврат будет осуществлять страховая компания или банк в рамках договора с застройщиком. Однако, сюда не относятся те правоотношения, которые возникли между дольщиками и строительной компанией до наступления 1 января 2014 года.

Где узнать информацию о застройщике? Ниже предложен список полезных сайтов, где можно:

узнать о деятельности компании-застройщика — RusproFile
заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой — Egrul.Nalog

До начала подписания договоров с дольщиками застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на планируемый дом в СМИ.

Информация о Застройщике в Проектной декларацииЕсли строительная компания под любым предлогом просит оформить отношения в виде предварительного соглашения, не нужно на это соглашаться. Это, скорее всего, уловка, которой пользуются недобросовестные застройщики, чтобы одну и ту же жилплощадь продать нескольким людям.

В итоге вы окажетесь и без денег и без квартиры. И доказать свою правоту будет довольно сложно, потому что такое соглашение не требует государственной регистрации.

Самым верным способом обезопасить сделку будет подписание только основного договора долевого строительства и его государственной регистрации. При ней обязательно должны присутствовать обе стороны – участники сделки. После процедуры регистрации можно передавать денежные средства застройщику.

Обращайте внимание на полномочия лица, ставящего свою подпись в договоре от лица компании-застройщика. В пункте, где указывается информация о сторонах сделки, обязательно указание доверенности от юридического лица, уполномочивающих представителя. Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия

В ином случае договор можно признать недействительным

Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия. В ином случае договор можно признать недействительным.

Образец договора долевого участия в строительстве дома, составленный со всеми требованиями закона ФЗ-214 и включающий дополнительную ответственность Застройщика — Скачать

Риски при покупке квартиры

Приобретение квартиры связано с определенными рисками. Даже, если они кажутся минимальными, все же придется проверять их тщательно. Стоит особо обращать взор на такой параметр, как степень готовности дома.

Нередко случается так, что у компании, обладающей хорошим имиджем, имеется вся документация на жилье, которое вы собираетесь приобрести, но дом на самом деле не достроен до конца. В таких случаях крайне необходимо узнать все нюансы постройки дома, обратившись к застройщику.

Случается, что с тех или иных причин он все же не даст вам необходимой информации, то в таком случае стоит приехать непосредственно на участок и поговорить с рабочими.

Важно зарегистрироваться на форуме (в большинстве случаев форумы посвящают новостройкам). Там будут обсуждаться самые разные вопросы, и возможно тот, который интересует вас. Общение на форуме с дольщиками дает вам возможность узнать те эвентуальные проблемы, которые очень часто связывают с новыми постройками

Общение на форуме с дольщиками дает вам возможность узнать те эвентуальные проблемы, которые очень часто связывают с новыми постройками.

Приобретая жилье, надо акцентировать взор на наличие такого параметра, как аккредитация новостройки в банке. Бывают ситуации, когда проект не кредитуется вовсе. Клиент в таком случае должен понимать, что у застройщика имеются определенные проблемы. Оптимальный вариант, это когда проект получает кредит не от одного банка, а кредитуется собственно объект недвижимости, причем несколькими банками.

Репутация застройщика также немало важна. Перед тем как иметь дело с определенным застройщиком, следует убедиться в наличии не одного построенного ним дома.

Основные схемы мошенничества и обмана в долевом строительстве – будьте бдительны!

Перечислим основные схемы обмана, осуществляющиеся злоумышленниками при долевом строительстве, и опишем, как можно противостоять мошенникам.

1 схема. Заключение предварительного договора купли-продажи вместо ДДУ

План застройщика — в том, чтобы уклониться от обязательств и гарантий, предусмотренных договором долевого участия и законом федерального уровня «О долевом участии в строительстве».

Застройщик, оформляя с будущим жильцом предварительный договор купли продажи, не будет:

Регистрировать документ в госорганах.
Исполнять договорные обязательства, которые предусмотрены основным договором.
Давать гарантии по поводу сроков строительства. Он может закончить стройку, когда угодно, независимо от договора.
И — заберет предварительную плату за покупку нежилого помещения.

По такой схеме, как правило, реализуются квартиры, относящиеся к нежилому фонду. Гражданин перечисляет, согласно предварительным обязательствам, определенную сумму за покупку жилья, но в итоге еще долгое время не получает обещанного.

Как быть гражданину при 1 схеме мошенничества:

Настаивать на оформлении ДДУ.
Не передавать крупную сумму в счет покупки, если уже был заключен договор купли-продажи.
Оспаривать договор в судебных органах, если застройщик нарушил свои обязательства.

Также россиянин может обратиться в банковскую организацию — и попросить проверить надежность застройщика, прежде чем заключать с ним какой-либо договор.

Но не всегда банки идут навстречу, оперируя тем, что проверка уже была проведена.

Подробнее о том, стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, и как максимально обезопасить сделку, мы писали.

2 схема. Повторная продажа объекта

Застройщик обманывает так: он реализует жилье путем заключения договоров с фирмами-посредниками, не взаимодействующими между собой. Таким образом? он продает жилье два раза двум разным лицам, скрывая факт продажи от каждого будущего собственника недвижимости.

В том случае, когда с застройщиком будет заключен договор долевого участия, эту схему на практику перенести не получится, так как документ должен быть зарегистрирован. Регистрация возможна лишь единожды, то есть — один договор.

А вот в том случае, если с застройщиком гражданин заключил предварительный договор купли-продажи, который не нужно регистрировать, то схема отлично срабатывает. Она считается преступлением по схеме мошенничества.

Как противостоять при 2 схеме обмана:

Получить выписку из Госреестра и проверить жилье на наличие обременений.
Проверить фирму-агента и потребовать от ее сотрудников договор, заключенный между организацией и застройщиком. В документе должно быть прописано, что застройщик заключил договор только с этой фирмой.
Обратиться в правоохранительные органы, если уже был совершен обман и договор был оформлен. Привлечь к ответственности застройщика гражданин сможет, а вот саму фирму-посредника нет.
Расторгнуть договор с фирмой-агентом и взыскать затраченные деньги через судебную инстанцию.

Как только вы заметите обман — сразу же обращайтесь в Прокуратуру. Не стоит медлить и ждать, когда схему мошенничества провернут полностью.

На сегодняшний день, эта схема не так распространена, как две предыдущих. Она представляет собой реальный обман. Застройщик не собирается строить объект недвижимости, но заключает договора с дольщиками — которые, в свою очередь, перечисляют ему средства.

Конечно же, в проигрыше остаются дольщики, которые вкладываются в несуществующий объект недвижимости. Не факт, что застройщик получит документы и воздвигнет новостройку. Договора он будет заключать символические, которые не предусматривают выполнения всех обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства.

Как быть обманутым дольщикам при 3 схеме мошенничества:

До заключения договора проверить все документы, в которых должны быть зафиксированы разрешения на стройку объекта.
Обратиться в правоохранительные органы и привлечь к ответственности застройщика, если гражданина уже обманули.

Заметьте, все документы застройщик должен выдать без каких-либо проблем. Вы можете получить — их и отнести на проверку к опытному юристу.

По плану гражданин-застройщик приобретает в товариществе участок, предназначенный под индивидуальное строительство, и возводит на нем многоэтажку.

Пугающий пример: банкротство топового застройщика

Речь идет не только о сравнительно небольших локальных компаниях, которые разоряются по причине не слишком грамотного менеджмента и недостаточной материально-технической базе. Банкротятся даже гиганты федерального масштаба, подтверждением чему является крах Урбан-Групп, менеджмент этой компании в течение последних нескольких месяцев до банкротства активно выводил деньги дольщиков на счета аффилированных компаний.

Вскрылись и методы, с помощью которых выводились со счетов денежные средства, что, кстати, само по себе является занятием весьма непростым, так как уже давно существуют процедуры проверки целевого использования средств, как и органы, ответственные за проведение таких проверок.

В ряде случаев завышение доходило до 70-80% от среднерыночных тарифов.

Конечно, после судебного рассмотрения этих нарушений, инициированного временным управляющим, Арбитражный суд (МО) признал все эти сделки недействительными, однако стоит ли сомневаться в том, что деньги вернуть уже не получится? Скорее всего, эти компании на сегодняшний день просто прекратили свое существование, и решать проблемы будет государство, объекты достраиваются согласно «дорожной карте», разработанной специально для таких случаев.

Как правильно платить застройщику

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика

На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

Какой договор предлагают?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Кроме того, по этому договору застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта, и ничего ему за это не будет. Потому что жилищно-строительный кооператив сам обязан отвечать за строительство объекта. И, если застройщик оказывается неблагонадежным, вся вина лежит на членах ЖСК – считается, что они сами выбрали безответственного подрядчика.

Предварительный договор купли-продажи

Или же «Предварительный договор долевого участия». Этот документ заранее подтверждает намерение дольщика купить квартиру. Часто при заключении договора требуют внести предоплату. Но этого делать нельзя, потому что такой документ нигде не регистрируется. Так что недобросовестный застройщик легко может перепродать квартиру ещё кому-нибудь. А деньги вернуть не получится – первый взнос по ПДКП при условии его разрыва со стороны покупателя не подлежит возврату (согласно п.2.ст.381 ГК РФ).

ПДКП (в идеале) заключается только после окончательной постройки дома, но до завершения его приемки. В противном случае есть риск столкнуться с долгостроем и ждать свои «метры» до бесконечности. Поэтому раньше начала приемки его заключать не стоит – лучше договориться с застройщиком на ДДУ.

Бронирование квартиры

Некоторые застройщики готовы придержать квартиру за потенциальным дольщиком на несколько дней. За это они не берут денег, и договор тоже заключать не придется. Это нормальная практика на рынке. Но только в том случае, когда такие устные договоренности не требуют какой-либо оплаты.

Запомните: при бронировании квартиры не должно быть никаких платных устных договоренностей! Все действия обязательно документировать. Иначе в случае обмана ничего доказать не получится.

Заключение договора

После того, как договор заключен, расслабляться тоже нельзя. Потому что и здесь может быть определенный подвох.

Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.

Следовательно, стоит подождать, пока ДДУ пройдет регистрацию и будет поставлен на учет. После чего можно переводить застройщику деньги. Либо же можно воспользоваться аккредитивом. В таком случае деньги на оплату квартиры можно отправить сразу, но застройщик получит их только после регистрации договора.

Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ – этап 4

Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.

Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.

Рейтинги и реестры застройщиков – что там?

Различные рейтинги Застройщиков, публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Такие рейтинги больше говорят о масштабах и темпах роста компании-застройщика, но не о ее надежности и финансовой устойчивости.

В 2021 году по требованию закона (ст. 23.1, ФЗ-214) Минстрой России озаботился созданием Единого реестра застройщиков, который содержит сведения обо всех компаниях, ведущих долевое строительство жилья в РФ (см. в разделе СЕРВИСЫ – ЗДЕСЬ).

По своей сути – это тоже НЕ рейтинг надежности, а единая государственная база данных, в которую каждая строительная компания обязана регулярно предоставлять информацию о себе и своих текущих строительных проектах. Информации там действительно много, и она актуальна и хорошо структурирована – от учредителей и бенефициаров компании, до проектной документации каждого ее проекта. Нам следует, как минимум, убедиться, что наш Застройщик там присутствует.

И все же один рейтинг надежностиЗастройщиков имеет смысл посмотреть. Это рейтинг от Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), который формируется на основе соблюдения компанией сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольщикам.

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков/объектов, или «черные списки» (см. ниже).