Страхование гражданской ответственности застройщика – защита дольщиков от неблагонадежных строителей

Что это такое?

В январе 2014 года в силу вступило постановление об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, которые проводят строительство привлекая средства граждан. Суть нормы — в снятии всех рисков с дольщиков.

Даже при банкротстве строительной компании, застройщик будет обязан возвратить вложенные деньги.

Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную защиту участников долевого строительства со стороны фемиды и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.

Этот факт подтверждают слова Каирбека Ускенбаева, вице-премьера по региональному развитию: «Характерно, что данный механизм утвержден совместно с администрацией президента. Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».

Виды страхования

Для сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.

• обязательное страхование застройщиком;
• добровольное страхование дольщиком.

Основные отличия добровольного страхования (далее ДС) от обязательного (далее ОС):

• в случае наступления несостоятельности организации: при ДС реализуется конкурсное управление, а при ОС средства компенсируются из бюджетного фонда или путём повышения налогов;
• в случае ДС обязательства страховщика зависят от активов, внесённых населением, а при ОС компенсации не зависят исключительно от внесённых средств;
• при ОС исключено прекращение страхования, а при ДС это положение возможно (полное или частичное приостановление);
• установленные пункты в договоре при ОС возможно изменить (по усмотрению государства), а при ДС такое не осуществимо.

Гарантами при страховании рисков являются положения, установленные в договоре. Механизмы, которых согласно правовым нормам разделяют нескольких видов:

• договор с независимой страховой компанией (коммерческое);
• поручительство банка;
• взаимное страхование рисков (некоммерческое).

Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.

При страховании через независимую страховую компанию проводится тщательная экспертиза объекта и оформление полиса. Фирма также имеет право отказаться от предоставления страховки, если обнаружит недобросовестность застройщика, и предупредить дольщика о возможных рисках.

Характерно, что при невыполнении или нарушении каких-либо обязательств со стороны застройщика, выплата компенсаций осуществляется страховой компанией. А предметом страховки может выступать гражданская ответственность. Это положение осуществляется в пользу дольщика.

В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность. При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года. Застройщик обязан проинформировать соинвесторов об условиях поручительства и о банке, который взял на себя обязательства.

При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования). Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве. То есть все обязательства, сроки, принципы передачи инвестиций или объектов имеют федеральную законодательную базу.

При данном положении застройщик либо входит в состав ОВС, либо заключает с договор с организацией, которая имеет такой вид лицензии. О данном факте установлено обязательное информирование условий договора дольщикам.

Если выбрана страховка

Итак, новая статья 15.2 закона № 214-ФЗ предусматривает для застройщика помимо банковской гарантии возможность страховать гражданскую ответственность перед участниками долевого строительства по передаче им объектов долевого строительства.

Рассмотрим ее положения.

Если застройщик решил обеспечить свои обязательства страхованием, ему нужно знать следующее.

Способы страхования

Страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику может осуществляться путем:

1. участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию и созданном исключительно для осуществления данного вида страхования;
2. заключения договора страхования со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Из сказанного следует, что закон № 214-ФЗ дает застройщику право выбора по обеспечению своих обязательств перед участниками долевого строительства. Причем страхование гражданской ответственности является одним из предлагаемых застройщику вариантов (не единственным). Как же должно осуществляться страхование?

Требования к страховой компании

Застройщик может до государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства, как мы уже сказали, заключить за свой счет договор страхования гражданской ответственности со страховой компанией, имеющей лицензию на этот вид страхования и отвечающей следующим требованиям:

• ведение страховой деятельности не менее пяти лет;
• наличие собственных средств в размере не менее чем 400 000 000 руб., в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 000 000 руб.;
• соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
• отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации;
• отсутствие решения ЦБ РФ о назначении временной администрации страховой организации;
• отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Общество взаимного страхования

Статья 15.2 закона № 214-ФЗ предусматривает также страхование в виде участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности.

Что это за общество? Расскажем подробнее.

Общество взаимного страхования представляет собой некоммерческую организацию, деятельность которой направлена на осуществление страхования имущественных интересов ее участников на основе метода взаимного страхования.

Возможность создания такого общества предусмотрена в статье 968 Гражданского кодекса РФ и, кроме того, регулируется Федеральным законом от 29 ноября 2007 г. № 286-ФЗ «О взаимном страховании».

Общество осуществляет страхование имущественных интересов своих членов на взаимной основе путем объединения необходимых для этого средств. Распределение суммы чистого дохода среди членов общества законодательством не предусмотрено.

Целью создания общества взаимного страхования является накопление страхового резерва, которым в случае недобросовестной работы или банкротства того или иного застройщика будут покрываться вклады дольщиков.

Тарифы и страховые суммы

Полис страхования строительной компании — дорогое удовольствие, которое обходится в 0,5-0,8% от стоимости объекта. Если речь идет о договоре на продолжительный период, можно добиться снижения тарифов на 15-30%. В случае с крупным застройщиком, который является постоянным клиентом страховщика, размер ставки может быть ниже — от 0,35 до 0,4.

Стоит отметить, что страховая компания сама устанавливает ставку и производит расчет коэффициентов с учетом годового процента. Это сделано для того, что строительная компания при возникновении форс-мажорных обстоятельств не смогла уклониться от выполнения обязательств. При этом коэффициенты напрямую зависят от уровня риска и в период действия договора часто меняются.

Размер страховой премии определяется с учетом тарифов и периода действия соглашения, который  равен сроку возведения объекта. Ставки вычисляются в процентах, что гарантирует удобство расчета и исключает риск отказа страховщика от выполнения обязательств.

Сама ставка зависит от следующих факторов:

• Участия строительной компании в холдинге.
• Уровня финансовой устойчивости.
• Положительного ответа прошлых сделок — сроков сдачи, числа объектов, наличия (отсутствия) претензий, работы офисов в различных регионах страны и так далее.
• Этапа возведения объекта.
• Количества участников ДДУ.
• Сроков передачи готового объекта.
• Юридического обеспечения, которое должно быть подтверждено документально.

Минимальная страховая сумма вычисляется по договору страхования, а в ее основе лежит стоимость ДДУ. При этом размер выплаты не может быть меньше суммы, которая вычислена с учетом жилой площади объекта долевого строительства, а также параметров средней рыночной цены за один «квадрат» общей площади. Последний показатель определяется государственным органом, выполняющим функции регулирования в строительной сфере. Также этот параметр средней рыночной стоимости в дальнейшем применяется для вычисления размера социальных выплат на покупку или возведение недвижимости за счет государства. Все показатели берутся на момент заключения ДДУ.

Договор страхования гражданской ответственности застройщика

Прежде чем договор ДДУ пройдет государственную регистрацию, необходимо заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками.

Объектом страхования являются имущественные интересы строительной фирмы, относящиеся к рискам наступления ответственности перед гражданами или юридическими лицами при неисполнении застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Данный документ считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до момента передачи объекта долевого строительства покупателю.

При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает гражданину понесенные им убытки в пределах суммы, оговоренной в договоре страхования.

Договор должен отвечать общим условиям действительности сделки, предусмотренным ГК РФ. Договор заключается в письменной форме в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Вместе с ним страхователь представляет по требованию страховщика документы или их копии,

• полученное в установленном порядке разрешение на строительство;
• заключение экспертизы проектной документации;
• проектная декларация;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого будут входить объекты долевого строительства, либо договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком;
• договор участия в долевом строительстве, подписанный сторонами;
• учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, лицензии, решение о назначении на должность единоличного исполнительного органа, паспортные данные лица, являющегося единоличным исполнительным органом, выписка из ЕГРЮЛ (выданная не ранее, чем за 1 месяц до момента предоставления страховщику);
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства;
• список кредиторов страхователя;
• согласие на обработку персональных данных выгодоприобретателя – участника долевого строительства;
• утвержденные годовые отчеты, годовая бухгалтерская отчетность за три последних года, с подтверждением о принятии органом ИФНС, а также промежуточная бухгалтерская отчетность на последнюю отчетную дату, или отчетность за фактический период предпринимательской деятельности книги учета доходов и расходов за указанный период;
• отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за последние 4 отчетных периода до даты подачи заявления на страхование или расчет финансовых показателей;
• аудиторское заключение (включая письменную информацию) за последний год осуществления деятельности, в случае если страхователь подлежит аудиту;
• график ведения работ;
• календарный график строительства;
• план продаж, утвержденный застройщиком;
• справка о степени строительной готовности объекта строительства;
• справка налогового органа об отсутствии у страхователя задолженности по уплате налогов на последнюю отчетную дату;
• справка страхователя об отсутствии задолженности по арендной плате за аренду земли на дату подачи заявления на страхование;
• справка о фактах наличия/отсутствия подачи искового заявления о признании страхователя банкротом, а также о наличии/отсутствии иных исков, предъявленных страхователю, на дату подачи заявления на страхование.

Лучшие страховые компании

По ФЗ №214 строительная компания обязана оформить страховой договор, после чего можно переходить к заключению ДДУ с клиентами. Кроме наличия лицензии, страховщик должен отвечать следующим критериям:

• Работа на рынке страхования от 5 лет и больше.
• Личные средства в объеме от 400 млн. рублей. Размер уставного капитала не должен быть ниже 120 млн. рублей.
• Отсутствие признаков банкротства.
• Отсутствие поводов для ЦБ РФ назначать представителей временной администрации.
• Знание и выполнение требования финансовой устойчивости, отмеченные в страховом законодательстве, на протяжении последних 6 месяцев.
• Отсутствие предлога для начала процедуры банкротства.

Список страховых компаний, которые допущены к такому виду деятельности, каждый год публикуются на сайте компании. При этом коммерческие страховщики считают такую деятельность весьма рискованной из-за невозможности получения прозрачных статей доходов и расходов.

В ЦБ РФ создан компенсационный фонд, в котором собираются деньги с последующей передачей средств для завершения строительства или покрытия убытков покупателей недвижимости (при появлении проблем со страховой компанией).

Сегодня в перечень доступных страховщиков входит 16 организаций, среди которых ВСК, Региональная страховая компания, Ингосстрах, Страховая группа УралСиб и другие структуры.

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

ФЗ №236

• поручительство банка;
• страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
• членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

• 5 лет практической деятельности компании;
• 200 миллионов уставного капитала;
• от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

• при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
• после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

• оформление договора быстрое и удобное;
• удобоваримые расценки;
• отсутствие залога;
• ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
• оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

• очень высокие риски;
• отсутствие перестраховочных резервов;
• нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Методы страхования ответственности

Страхованием собственной ответственности застройщики должны заниматься самостоятельно. Выбор делается между:

1. Обществом взаимного страхования (действуют на основании специальной лицензии). Процесс вступления в общество непрост, придется нести солидарную ответственность по обязательствам участника, который обанкротился, платить членские взносы, существует риск дополнительных расходов.
2. Банковским учреждением в качестве поручителя. Предстоит долгий процесс оформления документов и уплата залога в размере 30% от рыночной стоимости объекта. Ставка стартует с 1% годовых от суммы поручительства. Объем денежных средств лимитирован.
3. Страховой компанией. Придется заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика. Благодаря большой конкуренции между организациями для клиентов создаются приемлемые условия:

• комфортные цены;
• отсутствие залога;
• единая ставка в течение всего срока страхования;
• оплата услуг по факту;
• быстрое оформление договора.Страхование гражданской ответственности застройщика данным методом наиболее удобно и выгодно, так как позволяет прогнозировать расходы и снижать их уровень в случае длительного сотрудничества со страховщиком.

Положительные стороны страхования

Договор страхования ответственности, который должен заключать застройщик, стоит на страже интересов дольщиков, гарантируя им компенсацию при невыполнении второй стороной обязательств.

Преимущества страхования для застройщика тоже есть. Страхование ответственности позволит компании:

• получить возможность продолжать деятельность в сфере долевого строительства;
• быть конкурентоспособной, имея на руках обязательный страховой полис.

Сроки и стоимость страхования гражданской ответственности застройщика

Согласно 214-ФЗ тариф определяется индивидуально. В среднем стоимость услуги колеблется в пределах 0,6- 0,9% от цены договора (суммы долевой инвестиции).

Сроком действия договора является период от регистрации договора до передачи дольщику жилья. Выгодоприобретателю обеспечивается право получения возмещения в связи с наступлением страхового случая в течение 2 лет по окончанию срока передачи ему помещения, что предусматривалось договором.

Видео — Недвижимость. Страхование гражданской ответственности застройщиков https://youtube.com/watch?v=7OQWJ39jdv8

Стоит отметить, что законодательное нововведение на ранее заключенные договоры не распространяется. Правило страхования не действует в отношении уже строящегося объекта при условии, что первый договор относительно участия в долевом строительстве заключался до 1.01.14 г.

Какой метод страхования выбрать решать самим застройщикам. Что касается общества взаимного страхования, здесь есть противоречивые моменты: от условий создания до круговой поруки его членов. О банковской гарантии можно говорить в случае проектного финансирования (если объект возводится непосредственно на заемные в банке средства). По поводу страховых компаний возникает вопрос, как будет рассчитываться страховой тариф? К примеру, какова стоимость полиса на 2,-миллионную квартиру? По прогнозам экспертов, цифра перешагнет отметку в 7%. Достаточно высокая цена за спокойствие, учитывая невнятные условия наступления и признания страхового случая.

Страховой случай

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

• Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
• Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик. Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан. Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

Преимущества существовавшей ранее системы

Тем не менее на данный момент сформирован работающий и привычный механизм страхования. По заключенным раньше договорам сгенерированы страховые резервы, которыми страховые организации отвечают перед дольщиками. Страховочный сервис достиг довольно высокого уровня и это привычный и доступный пониманию инструмент защиты дольщиков. Схема «страховой случай – выплата» урегулирована многократной практикой, с ее помощью дольщик может и дождаться передачи недвижимости, и вернуть вложенные средства посредством получения страхового возмещения.

Предельно ясно, в каких случаях застройщик может осуществить какие-либо действия и получить свои деньги. Поэтому нет никаких оснований полагать, что застройщики разом откажутся от заключения договоров страхования гражданской ответственности.

Страхование, тем не менее, не может помочь достроить объект, если он «встал», оно лишь возмещает пострадавшей стороне ее потери. Поэтому имеет смысл работать и со старым механизмом страхования, и новым – фондом. Если застройщик оказался банкротом, дольщик может вернуть свои деньги от страховщика, но если дольщик настроен все же ждать, когда новый застройщик достроит объект, эта задача может быть выполнена фондом. Поэтому говорить о том, что одно будет заменено другим, вряд ли корректно.