Дополнительные услуги ЖКХ
Описанные работы проводятся при возникновении аварийной ситуации либо по необходимости, в связи с окончанием срока эксплуатации прибора. В законе приведены и дополнительные услуги ЖКХ, которые также предоставляются на безвозмездной основе. Однако такие работы носят периодический характер.
Список дополнительных услуг включает в себя:
- полив растений на придомовой территории;
- ремонт и замена труб, воронок и других деталей системы отведения воды с крыши;
- ремонт подъездных дверей;
- остановка и последующий запуск отопительной системы;
- восстановление площадок на придомовой территории.
Законом установлены сроки, в течение которых ЖКХ или управляющая компания обязаны бесплатно устранить повреждения общедомового имущества:
- 3 суток (зимой — сутки) — замена стекол и окон;
- сутки — замена и ремонт дверей подъезда, дымоходов, мусоропровода, лифта, кранов водопровода;
- неделя — устранение неисправности в осветительных приборах;
- 3 часа — восстановление работоспособности системы электропитания (в том числе ремонт рубильников, автоматов и других деталей);
- 2 часа — ремонт кабеля, питающего дом.
Кроме экстренных случаев, ремонт здания и общедомового имущества проводится в рамках плановых работ.
Варианты распоряжения пенсионными накоплениями
Стоит отметить, что общий порядок распоряжения накопления выбирается один раз. То есть если вы решили перевести свою накопительную часть в страховые выплаты, то обратного пути уже не будет. А вот если вы накопительную часть пенсии оставляете, поскольку это реальная возможность хоть ненамного, но увеличить свою пенсию, то дальше возможны варианты…
Вариант первый — ничего не делать
В этом случае автоматически ваша накопительная часть пенсии останется в распоряжении Пенсионного фонда России. Управлять им будет государственная УК, доход и прирост пенсионных накоплений будут небольшими, поскольку такие компании вкладываются исключительно консервативно — в облигации и депозиты. Этот вариант надежен, абсолютно безопасен, но по сравнению с другими дает наименьшие возможности по приросту пенсионных накоплений.
Вариант второй — выбрать негосударственную управляющую компанию в ПФР
В этом варианте ПФР продолжает вести учет ваших накоплений, выплачивать накопительную часть, но по заявлению вы доверяете инвестирование своих средств негосударственной компании. Обычно они вкладываются в государственные ценные бумаги, а также корпоративные акции высокой степени надежности. Для того чтобы осуществить такой переход, нужно написать заявление в отделение ПФР по специальной форме.
Вариант третий — перейти в Негосударственный пенсионный фонд
Именно у НПФ имеются наибольшие возможности по эффективности вложений ваших пенсионных накоплений. Их управляющие компании занимаются так называемым сбалансированным инвестированием в самые различные финансовые инструменты.
Как правило. УК НПФ тоже вкладываются в ценные бумаги или другие виды инвестиций, не несущие высокорискованного характера, ведь контроль за их деятельностью осуществляют ЦБ РФ, Минфин и Пенсионный фонд России. И успешность деятельности УК НПФ можно увидеть, чтобы сделать осознанный выбор.
Обычно рекомендуется переходить от одного варианта использования пенсионных накоплений к другому не чаще одного раза в пять лет, и перевод будет осуществлен не позднее 31 марта следующего за подачей заявления года. Но можно осуществить и так называемый «срочный» перевод, который можно делать раз в один год.
Но помните, что в этом случае может быть потеряна значительная часть инвестиционного дохода. То есть ваши накопления были вложены, а вы их внепланово снимаете, так что доходность может быть потеряна. Это примерно соответствует тому, что вы досрочно снимаете вклад с депозита в банке, и проценты по нему теряются. Так что лучше переходить от одного варианта к другому не чаще, чем один раз в пять лет.
Порядок создания
Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:
- С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
- Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
- Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
- Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
- Зарегистрировать юридическое лицо.
- Пройти лицензирование и аттестацию.
- Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
- Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
- Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
- Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.
После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Как перейти на прямые договоры
Согласно жилищному законодательству, многоквартирные дома принадлежат владельцам расположенных в них квартир на праве общей долевой собственности. Другими словами, все, что не является собственно квартирой (подъезды, дворы, придомовая территория, чердаки, подвалы), принадлежит всем жильцам пропорционально площади их квартир. Соответственно, решать самые важные вопросы касательно жизни дома должны владельцы квартир, а управляющие компании лишь фактически обслуживают дом.
Соответственно, именно жильцы решают, как будут организованы расчеты за использованные коммунальные услуги – напрямую с поставщиками этих услуг или через посредника в лице УК. Вообще же есть три варианта перехода с «общей» схемы на прямые договоры:
- решение общего собрания собственников. Оформляется оно, как и любые другие решения собственников, после этого нужно будет передать протокол решения в ресурсоснабжающие организации, и жильцы смогут заключить с ними прямой договор;
- если УК задолжала поставщику ресурсов. Речь идет о долге в размере 2 месячных оплат за услуги или более – в этом случае поставщик ресурсов может подать в суд на УК, после чего уведомить жильцов о начале прямых расчетов;
- если в доме недавно сменилась УК, а раньше жильцы платили поставщикам напрямую.
Самое главное, что нужно знать в этой ситуации – жильцы не будут заключать прямые договоры с поставщиком ресурсов по отдельности – считается, что все они автоматически подписали один большой договор и платят по нему. Поэтому о смене порядка расчетов многие жильцы вообще узнают из объявления, которое повесит УК или поставщик ресурсов (а если все платежи приходят в одном документе, большинство может вообще этого не заметить.
Таким образом, перейти на прямые расчеты можно по решению самих жильцов – и согласия управляющей компании или ТСЖ на это не потребуется.
Разновидности бесплатных услуг
ЖКХ и управляющая компания оказывают бесплатные услуги по ремонту и обслуживанию общедомового имущества. В этот список попадает газовое и отопительное оборудование, установленное внутри квартир. То есть собственники не вправе предъявлять претензии в случаях, когда ЖКХ и УК отказываются заменять или ремонтировать следующее:
- кухонные плиты;
- электросчетчики;
- приборы учета газа и воды;
- сантехнические приборы;
- электрокабели, розетки, лампы и выключатели.
Приведенный выше список различается в зависимости от формы собственности на квартиру. Если недвижимость муниципальная, то проживающие в последней по договору соцнайма вправе рассчитывать на предоставление следующих услуг без оплаты:
- ремонт газовых и отопительных приборов;
- замена раковин, кухонных моек;
- замена газовых колонок и плит;
- устранение течи;
- восстановление электроснабжения в квартире.
В связи с тем, что перечень указанных работ определяется в зависимости от типа собственности, рекомендуется эти нюансы отразить в договоре с организацией, назначенной управлять домом.
Отопление
УК обязана бесплатно заменять и ремонтировать:
- трубы горячего и холодного водоснабжения до места отвода в квартиру;
- соединительные муфты, штуцера и фитинги до места начального присоединения к отводам;
- общедомовой счетчик (если соответствующая услуга прописана в договоре с УК);
- трубы до точки входа в центральный трубопровод.
Если требуется ремонт центрального трубопровода, то эти работы выполняет ЖКХ.
Счетчики
Приборы учета бесплатно заменяются по истечении срока, в течение которого разрешена эксплуатация устройства. При этом за новый счетчик (газовый, отопительный, электрический и другой) деньги вносит собственник. В случае поломки прибора, вызванной действиями владельца квартиры, данная услуга предоставляется на платной основе.
Газоснабжение
Ремонтно-восстановительные работы газоснабжающей системы проводятся до места, где установлен запорный кран (обычно около плиты). Однако это правило действует в отношении приватизированных квартир. Проживающим в муниципальной недвижимости услуги по ремонту и обслуживанию газового оборудования (колонки, плиты и другое) предоставляются бесплатно.
Проживающим в муниципальной квартире государство за собственный счет меняет каждые 20 лет газовую плиту и 15 лет — колонку.
Рейтинг управляющих компаний ПФР на 01. 01. 2021
| Название УК (портфель) | Продолж деятельн | Средн доходн с 2004 года, % год | Доходн за 2021 год, % год | Объем привлеченных средств пенсионных накоплений за 2021, руб | Объем пенсионных накоплений под управлением, переданных из ПФР, СЧА руб | Доля рынка, % | Доля рынка среди частных УК, % | Рейтинг УК от «Эксперт РА» | Название УК (портфель) |
| Название УК (портфель) | Продолж деятельн | Средн доходн с 2004 года, % год | Доходн за 2021 год, % год | Объем привлеченных средств пенсионных накоплений за 2021, руб | Объем пенсионных накоплений под управлением, переданных из ПФР, СЧА руб | Доля рынка, % | Доля рынка среди частных УК, % | Рейтинг УК от «Эксперт РА» | Название УК (портфель) |
| ООО «УК «АГАНА» (Сбалансированный) | 14 | 9,31 | 10,48 | 9222906 | 266448251 | 0.01 | 0.63 | — | ООО «УК «АГАНА» (Сбалансированный) |
| ООО «УК «АГАНА» (Консервативный) | 14 | 6,5 | 11,2 | 972292 | 22639192 | < 0.01 | 0.05 | — | ООО «УК «АГАНА» (Консервативный) |
| ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» | 14 | 4,57 | 10,63 | 31212573 | 2479050764 | 0.12 | 5.89 | — | ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» |
| ООО УК «Альфа-Капитал» | 20 | 6,22 | 13,4 | 42569772 | 1100677469 | 0.05 | 2.61 | А++ | ООО УК «Альфа-Капитал» |
| ЗАО «УКАЦ» «Управляющая | 15 | 7,51 | 19,45 | 843424 | 32738825 | < 0.01 | 0.08 | — | ЗАО «УКАЦ» «Управляющая |
| ООО «УК «Атон-менеджмент» | 16 | 8,27 | 14,38 | 9536029 | 839481056 | 0.04 | 1.99 | — | ООО «УК «Атон-менеджмент» |
| ООО «УК БИН ФИНАМ Групп» | 13 | 6,65 | 11,54 | 7387587 | 452730715 | 0.02 | 1.08 | А | ООО «УК БИН ФИНАМ Групп» |
| АО УК «БКС» (Доходный) | 18 | 8,98 | 17,21 | 69877546 | 776431830 | 0.04 | 1.84 | — | АО УК «БКС» (Доходный) |
| АО УК «БКС» (Сбалансированный) | 18 | 7,74 | 9,88 | 7846992 | 63292640 | < 0.01 | 0.15 | — | АО УК «БКС» (Сбалансированный) |
| ООО «УК «БФА» | 14 | 7,01 | 8,29 | 3818297 | 1297900370 | 0.06 | 3.08 | А+ | ООО «УК «БФА» |
| ООО ВТБ Капитал Пенсионный резерв | 14 | 9,11 | 14,95 | 91071603 | 7357302159 | 0.37 | 17.48 | А++ | ООО ВТБ Капитал Пенсионный резерв |
| АО ВТБ Капитал Управление активами | 14 | 9,46 | 14,68 | 277015768 | 1411554258 | 0.07 | 3.35 | А++ | АО ВТБ Капитал Управление активами |
| ВЭБ (Государственных ценных бумаг) | 14 | 7,47 | 12,20 | 6484249683 | 28773532670 | 1.43 | — | — | ВЭБ (Государственных ценных бумаг) |
| ВЭБ (Расширенный — портфель «молчунов») | 14 | 7,30 | 10,53 | 49230292793 | 1939184538781 | 96.47 | — | — | ВЭБ (Расширенный — портфель «молчунов») |
| АО «ОФГ ИНВЕСТ» | 20 | 8,41 | 10,55 | 1239046 | 103108000 | 0.01 | 0.24 | — | АО «ОФГ ИНВЕСТ» |
| АО УК «Ингосстрах-Инвестиции» | 19 | 6,87 | 11,67 | 30577478 | 262318595 | 0.01 | 0.62 | А++ | АО УК «Ингосстрах-Инвестиции» |
| ООО «Управляющая | 13 | 9,41 | 22,35 | 34566648 | 2550382930 | 0.13 | 6.06 | А++ | ООО «Управляющая |
| ЗАО «Лидер» | 23 | 9,06 | 14,58 | 20532155 | 491484744 | 0.02 | 1.17 | А++ | ЗАО «Лидер» |
| ООО «УК МДМ» | 16 | 8,96 | 9,83 | 6448613 | 202582745 | 0.01 | 0.48 | А+ | ООО «УК МДМ» |
| ЗАО «Металлинвесттраст» | 14 | 4,75 | 13,55 | 8000002 | 549237198 | 0.03 | 1.30 | — | ЗАО «Металлинвесттраст» |
| ООО «УК «МЕТРОПОЛЬ» | 13 | 8,83 | 14,02 | 4424011 | 109153323 | 0.01 | 0.26 | — | ООО «УК «МЕТРОПОЛЬ» |
| ЗАО «УК Мономах» | 14 | 8,47 | 21,00 | 5714555 | 66267607 | < 0.01 | 0.16 | — | ЗАО «УК Мономах» |
| АО «НУК» «Национальная управляющая компания» | 12 | 5,53 | 10,40 | 312176 | 26202605 | < 0.01 | 0.06 | — | АО «НУК» «Национальная управляющая компания» |
| ООО УК «ОТКРЫТИЕ» | 13 | 11,89 | 17,85 | 135052632 | 687082166 | 0.03 | 1.63 | — | ООО УК «ОТКРЫТИЕ» |
| ООО «ПЕНСИОННАЯ СБЕРЕГАТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» | 6 | 6,62 | 10,53 | 19288053 | 173771545 | 0.01 | 0.41 | А+ | ООО «ПЕНСИОННАЯ СБЕРЕГАТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ» |
| ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» | 14 | 8,43 | 9,67 | 3634264 | 236978476 | 0.01 | 0.56 | — | ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» |
| ООО «РЕГИОН Портфельные инвестиции» | 17 | 10,92 | 11,45 | 41307542 | 495197711 | 0.02 | 1.18 | А++ | ООО «РЕГИОН Портфельные инвестиции» |
| ООО «РЕГИОН Траст» | 14 | 8,76 | 11,26 | 5978414 | 1114166594 | 0.06 | 2.65 | А++ | ООО «РЕГИОН Траст» |
| АО «РЕГИОН ЭсМ» «РЕГИОН Эссет Менеджмент» | 14 | 9,67 | 24,81 | 30542873 | 144949823 | 0.01 | 0.34 | А++ | АО «РЕГИОН ЭсМ» «РЕГИОН Эссет Менеджмент» |
| ООО УК «РФЦ-Капитал» | 14 | 8,05 | 18,39 | 140544945 | 1535521800 | 0.08 | 3.65 | B++ | ООО УК «РФЦ-Капитал» |
| АО «Сбербанк Управление Активами» | 16 | 9,28 | 11,80 | 522916266 | 8483313150 | 0.42 | 20.15 | А++ | АО «Сбербанк Управление Активами» |
| АО «СОЛИД Менеджмент | 17 | 9,06 | 12,16 | 271205252 | 2819453440 | 0.14 | 6.70 | А | АО «СОЛИД Менеджмент |
| ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) | 14 | 7,91 | 14,50 | 8769031 | 673692394 | 0.03 | 1.60 | А++ | ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) |
| ЗАО «Управляющая Компания ТРИНФИКО» (Долгосрочного Роста) | 14 | 6,75 | 11,32 | 1142674 | 86476451 | < 0.01 | 0.21 | А | ЗАО «Управляющая Компания ТРИНФИКО» (Долгосрочного Роста) |
| ЗАО «Управляющая Компания ТРИНФИКО» (Сбалансированный) | 14 | 7,21 | 11,28 | 2497069 | 38839787 | < 0.01 | 0.09 | А | ЗАО «Управляющая Компания ТРИНФИКО» (Сбалансированный) |
| ЗАО «Управляющая Компания ТРИНФИКО» (Консервативного сохранения капитала) | 14 | 7,20 | 9,78 | 334653 | 16671691 | < 0.01 | 0.04 | А | ЗАО «Управляющая Компания ТРИНФИКО» (Консервативного сохранения капитала) |
| АО «УК УралСиб» | 16 | 9,00 | 14,58 | 27528678 | 5020219149 | 0.25 | 11.93 | А+ | АО «УК УралСиб» |
| ООО «Управляющая | 14 | 6,54 | 27,62 | 29661424 | 105006642 | 0.01 | 0.25 | — | ООО «Управляющая |
Исследуем типовой договор
И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями. В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу
Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:
Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.
Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.
Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.
Как грамотно произвести выбор УК?
Чтобы правильно выбрать УК владельцам жилья необходимо потребовать у организации следующую основную информацию:
- какие у этой организации сроки существования, кто входит в состав ее учредителей, ознакомиться с уставом, штатным составом, узнать информацию об ее экономическом и финансовом состоянии;
- узнать отзыв о ней;
- какое количество домов она обслуживает;
- имеет ли она лицензию на ведение этой деятельности;
- наличие квалифицированных специалистов;
- уточнить спектр оказываемых ею услуг;
- какая стоимость предоставляемых услуг;
- наличие материальной базы и пр.
Отбор производится путем сравнения всей полученной информации по вышеперечисленным критериям.
Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?
Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.
Куда жаловаться на бездействие УК
Что делать, если управляющая компания недобросовестно относится к своим должностным обязанностям? Во-первых нужно письменно обратиться к руководителю.
Далее следует направлять жалобу в жилищную инспекцию, обращаться за помощью к главе местного самоуправления или инициировать проверку Роспотребнадзора. Незаконное использование денежных средств очень интересует прокуратуру или полицию. Крайняя мера – подача иска в суд.
Как правильно составить жалобу
Жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию может быть написана от руки или направлена электронным документом. Гражданин имеет право передать обращение нарочно специалисту, отправить его при помощи почты или использовать электронный сервис на сайте. Заявитель должен официально обратиться к руководителю инстанции, указать личные координаты, а также ясно и точно изложить суть проблемы и свои требования.
Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью
Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:
- выбрать место и придумать название;
- выбрать код;
- решение об учреждении подготовить и устав;
- сформировать УК.
После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.
Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.
И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.
Управляющая компания, как бизнес.
Порядок действий для смены управляющей компании
После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.
Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями
Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.
Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов
Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.
Обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно ).
Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ.
Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в .
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.
О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
Скачать образцы документов для проведения общего собрания:
– уведомление о собрании;
– реестр уведомлений;
– решение собственников;
– реестр выдачи бланков;
– протокол собрания;
– уведомление собственников о результатах собрания;
Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.
Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)
Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.
Как сменить управляющую компанию
Но что делать, если сотрудники выбранной управляющей компании оказались недобросовестными и плохо выполняют обязанности по содержанию дома? Ответ прост – нужно такую компанию заменить на новую.
Закон позволяет менять управляющую компанию довольно часто, а именно – раз в год. Но зачастую этот процесс требует вмешательства суда. Поэтому, в процессе замены нужно руководствоваться положениями жилищного кодекса, чтобы в будущем у юристов не возникало вопросов.
Во-первых, после выбора компании нужно обойти все квартиры в доме и поговорить с собственниками. В жилищном кодексе сказано, что смена УК может производиться только после общего собрания. Инициатором собрания может быть один человек, но для этого нужно найти единомышленников среди других владельцев жилых помещений и нежилых помещений.
Если большинство собственников не увидит смысла в целесообразности замены УК, все дальнейшие мероприятия будут бесполезны. Если же их решение будет положительным, нужно попросить у них свидетельство о праве собственности, чтобы знать, кому точно в дальнейшем писать об общем собрании.
Во-вторых, нужно организовать собрание. Провести его можно как очно, так и заочно, но, согласно требованиям ЖК РФ, вначале собрание может быть только очным. Если возникает вопрос с местом проведения, можно попросить о помощи местных властей. Хоть шансы на содействие и невелики, возможно, помощь и окажут.
Но в качестве помещения для собрания можно использовать и подъезд, предварительно намекнув собственникам, чтобы они особо не стремились его посетить. Из-за малого числа участников впоследствии можно провести собрание заочно.
В-третьих, в течение 10 дней нужно правильно сообщить всем жильцам о собрании. Сделать это можно при помощи заказного письма с уведомлением о получении, либо вручить уведомление под роспись. Согласно ЖК РФ, извещение всех собственников – обязательное условие. Не выполнив его, законность данного мероприятия может быть оспорена в суде.
Очень важно составить сообщение правильно, следуя следующим пунктам:
1) Информация об инициаторе собрания
2) Форма проведения собрания
3) Время и место проведения
4) Повестка дня
5) Порядок ознакомления с материалами собрания
1. О выборе председателя, секретаря и счетной комиссии.
2. О выборе другой конкретной управляющей компании
3. Об условиях заключения договора между компанией и домом
Затем уже идёт заключение договора с новой УК.
Договоры заключаются с каждым собственником по итогам собрания. Даже если некоторые из жильцов не заключат договор, управляющая компания всё равно сможет приступить к работе.
Государственное регулирование компаний управления ЖКХ
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ управляющая компания должна быть не только самодостаточной, но и приносить прибыль. То есть, она существует только на средства, получаемые от жильцов, а также от других видов предпринимательской деятельности, не запрещенной законом. Например, сдача некоторых помещений в аренду или предоставление места для размещения рекламы.
Получаемые деньги идут на благоустройство дома. Но даже средств жильцов и доходов от сдачи места в аренду или под рекламу может не хватать на его обслуживание. Большая часть жилого фонда РФ находится в печальном положении. Многие дома уже не имеет смысла ремонтировать, а переселить жильцов некуда. Но люди продолжают жить в таких домах и платить за услуги. В этом не всегда виновата управляющая компания. Это может возникнуть и потому, что до этого многоквартирным домом никто не управлял, либо управлял неэффективно, либо полученные деньги просто украли.
Как в многоквартирном доме происходит смена управляющей компании?
После окончания времени действия договора
Самым подходящим моментом для того, чтобы поменять УК является завершение времени действия договора. Закон гласит, что владельцы жилья должны отправить извещение управляющей компании за 30–31 день до окончания времени действия документа. В соглашение должно быть указано, что они в дальнейшем не будут пролонгировать договор на старых условиях. Таким же образом необходимо уведомить УК, если жильцы хотят отказаться от ее услуг. Если этого не сделать, то договор будет автоматически пролонгирован.
Стоит отметить, что закон запрещает жильцам отправлять такие уведомления индивидуально. Обращение должно носить коллективный характер. Для этого всем владельцам жилищной площади в многоквартирном доме придется решить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании.
Способы расторжения договора
Этот вариант более проблематичен, так как необходимо будет расторгать договор. Это можно сделать
несколькими методами. Самый простой – это, когда жильцы уже знают какую УК выбрать. В этом случае новая управляющая компания может взять на себя всю юридическую часть по расторжению соглашения. Если же жильцы хотят иметь свободу выбора, то придется пройти весь этот путь самостоятельно.
Регулирует порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом российский Гражданский кодекс, а именно 450 статья. Расторжение возможно при определенных условиях:
- по согласованию сторон. Такой вариант возможен если между владельцами жилплощади и УК нет друг к другу претензий. В договоре о расторжении необходимо прописать порядок, согласно которому новой управляющей организации будет передана вся техническая документация на здание, оставшиеся материальные средства, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта, а также средства, собранные с владельцев жилья на оплату коммунальных услуг;
- согласно порядку, прописанному в самом соглашении. В договоре часто предусматривается порядок его расторжения;
- согласно нормам, которые прописаны в российском ГК. Обычно расторжение происходит согласно 451 статьи. Закон гласит, что допускается расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств, которые нельзя было предвидеть на момент составления и подписания этого документа. Если кто-то из сторон отказывается расторгать договор, то допускается обращаться с этим в суд;
- согласно прочим законодательным актам. В ЖК предусмотрена 161 статья, которая дает право владельцам жилья в многоквартирном доме менять на общем собрании метод управления;
- на основании судебного решения. Такой вариант подходит если со стороны организации, которая занимается управлением многоквартирного дома были допущены существенные нарушения. Что такое существенность, можно посмотреть во втором пункте 450 статьи российского Гражданского кодекса. Все нарушения должны быть документально зафиксированы.
