Кредиты под залог нежилого помещения

Что относится к коммерческой собственности

К объектам коммерческой недвижимости причисляется имущество, предназначенное для извлечения прибыли и причисленное к нежилому фонду. В целом такие объекты можно объединить в четыре большие группы:

• производственная и складская недвижимость. Во многих источниках можно встретить название «индустриальная». К таким объектам относятся здания производственного назначения, склады готовой продукции и сырья;
• офисные объекты. Из названия понятно – это офисы, кабинеты, торговые центры, залы и прочие помещения;
• розничные помещения: торговые площадки, магазины и павильоны;
• объекты развлекательного характера, досуга и прочие. Это могут быть гостиницы, ночные клубы, тренажерные залы, кафе, рестораны и прочие.

Сложнее всего взять кредит, если коммерческим залогом выступают склады и производственные цеха. Связано это со спецификой производства и местонахождением многих объектов за городом или любым поселением. Такие объекты, как правило, находятся в собственности среднего или крупного бизнеса и под их залог выдаются действительно большие кредиты, но и требований предъявляется также достаточно.

Топ-6 организаций, чтобы получить кредит под залог коммерческой недвижимости

Взять кредит под залог коммерческой недвижимости можно в банке, но количество предложений будет ограниченным. Также можно обратиться к кредитным брокерам, предлагающим быстрое решение за минимальное время или в консалтинговые компании. Ниже представлены 6 финансовых организаций, в которых оформляются кредиты под залог коммерческой недвижимости.

Название банка	Возможная сумма	Процентная ставка	Сроки
БЖФ банк	до 20 млн. рублей	от 12,49%	до 20 лет
Россельхозбанк	до 200 млн. рублей	от 8%	до 15 лет
Совкомбанк	до 30 млн. рублей	от 11,9%	до 10 лет
РКБ	до 10 млн. рублей	от 9,9%	до 10 лет
ЛионКредит	До 200 млн. рублей	от 10,2%	до 35 лет
Легко-Залог	до 100 млн. рублей	от 7,5%	до 30 лет

Чтобы сделать оптимальный выбор, необходимо детально изучить все кредитные предложения.

БЖФ банк

Здесь можно взять займ до 20 млн. рублей без подтверждения дохода (до 70% от стоимости залогового коммерческого объекта) под залог недвижимости, расположенной в Москве  и области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Для других городов, в которых имеется представительство банка, максимальная сумма кредита уменьшается до 10 млн. рублей.

Выдает кредиты под залог коммерческой недвижимости физическим лицам в возрасте от 21 года до 65 лет на дату полной выплаты долга. Наличие российского гражданства обязательно.

Россельхозбанк

Оформляет займы под залог нежилых помещений физическим лицам как отдельный вид ипотеки. На выданные в кредит денежные средства  можно приобрести:

• здание или сооружение нежилого типа, расположенное на участке, принадлежащем продавцу на праве собственности не менее 1-го года либо используемого по договору аренды, срок которой заканчивается не раньше, чем через 2 месяца после полной выплаты долга;
• нежилые помещения, расположенные в зданиях как жилого, так и нежилого фонда (требований к наличию права собственности на участок, на котором они расположены, не имеется).

Взять такой кредит можно только на 8 лет, но можно оформить дополнительные льготные условия на первый год выплат.

Максимальная сумма — 200 млн. рублей, не более 80% от рыночной стоимости объекта обременения.

Совкомбанк

Самый лояльный банк, в котором можно под залог коммерческой недвижимости быстро получить кредит без подтверждения дохода.

Выдает до 30 млн. рублей — не более 60% от рыночной стоимости объекта.

Срок кредита определяется возрастом заемщика, на момент полной выплаты ипотеки ему должно быть не более 85 лет (минимальный возрастной порог — 20 лет).

Главное преимущество — рассматривает заявки на кредит в 74-х регионах, что является максимальным показателем среди банков, выдающих займы под коммерческую недвижимость.

РКБ

Консалтинговая компания, сопровождающая сделку по оформлению кредита под залог нежилой недвижимости до момента получения физическим лицом требуемой суммы. Работает с крупнейшими банковскими учреждениями, в том числе, со Сбербанком, ВТБ, Газпромбанком и т.д.

Принимает предварительное решение сразу в день обращения. Предоставляет возможность взять ипотеку без подтверждения доходов, но если представить справку 2-НДФЛ либо по форме банка, размер ставки уменьшиться на 2,5%.

Перед подачей заявки можно сделать предварительные расчеты сразу на сайте РКБ.

ЛионКредит

Брокерская компания, оказывающая помощь в оформлении ипотеки без подтверждения доходов.

Требования к заемщику минимальные:

• возраст 2106 лет;
• наличие гражданства РФ;
• личный паспорт;
• наличие стажа от 3-х месяцев на текущем месте работ.

Можно получить одобрение по займу даже если кредитная история не является идеальной и уже получены отказ в других финансовых организациях.

Легко-Залог

Одно из самых выгодных предложений для оформления кредита под залог нежилого помещения, расположенного в Москве или области, Санкт-Петербурге либо в Ленинградской области.

В качестве объекта обременения рассматривает любой тип недвижимости, в том числе, коммерческую.

Выдает до 100 млн. рублей, при этом объем заемных средств может достигать до 90% от рыночной стоимости объекта залога.

Для получения нужной суммы потребуется только заполнить простую форму и отправить заявку. Денежные средства будут выданы уже в день обращения.

Что из недвижимости можно заложить

Требования банков к объекту залога практически аналогичны.

В качестве обеспечения по кредиту могут выступать:

• Земельный участок с жилым домом и без него.
• Комната, квартира в многоквартирном доме и таунхаусе.
• Коттедж/загородный дом.
• Гараж с земельным участком и без него.
• Коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности.

В качестве залога принимаются объекты высокой и средней ликвидности. Это значит, что вашу квартиру или дом можно реализовать в короткие сроки с минимальной потерей в стоимости — за 30-90 дней.

Банк может отклонить заявку из-за плохого технического состояния, несогласованных перепланировок или неудачного расположения.

В Москве не примут в залог квартиру в доме, который входит в программу реновации. В Санкт-Петербурге аналогичное решение будет принято по объектам, включенным в программу сохранения и развития исторического центра.

Взять займ под залог доли в квартире без согласия других собственников в банке практически невозможно. Её цена и ликвидность с точки зрения интересов крупной кредитной организации, которая действует исключительно в правовом поле, стремятся к нулю.

Документы при оформлении

При подаче заявки обязательно нужно иметь при себе:

• действующий российский паспорт;
• второе удостоверение личности — водительские права, СНИЛС, военный билет;
• правоустанавливающий документ — договор купли-продажи/мены/дарения.

Далее, в зависимости от кредитора, могут понадобиться следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (если оно было зарегистрировано до 15 июля 2016 года) либо выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• паспорта на объект недвижимости — технический и кадастровый;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Список может быть дополнен банком, в котором планируется брать кредит под залог. Например, могут быть затребованы документы, подтверждающие прибыль от объекта залога.

Порядок оформления

Форма предоставления кредита под обеспечение в виде нежилых помещений, подразумевает выполнение заемщиком целого алгоритма действий. Рассмотрим более детально, что требуется осуществить клиенту для получения денежных средств:

Также, клиенту рекомендуется заблаговременно оговорить с кредитором порядок погашения и возможность досрочного возврата средств. В конце, после оформления, останется только ежемесячно гасить задолженность в соответствии с графиком платежей.

После того, как стороны подписывают договор кредитования с залоговым обеспечением, на имущество накладывается обременение, что не позволяет до исполнения кредитных обязательств заключать определенные сделки, где предметом соглашения будет выступать нежилое помещение (объект обеспечения).

Условия оформления займа

Вопрос условия кредитования строго индивидуальный, ведь каждый банк ведет собственную внутреннюю политику, согласно которой принимает решение о выдаче заемных средств. Но все кредиты для представителей бизнеса объединяет один нюанс: на решение банка о выдаче кредита влияет не только ликвидность предмета залога, но и прибыль самого предприятия. То есть, кредитору требуется определенный промежуток времени, в течение которого он тщательно изучает всю документацию, представленную заемщиком, и на основании анализа принимает положительное или отрицательное решение.

Если банк принял положительное решение по кредитной заявке, то у заемщика есть несколько вариантов кредитования, как уже упоминалось выше, он может получить единовременно всю сумму займа или воспользоваться кредитной линией. То есть, получается заемные средства частями или траншами на реализацию определенных нужд.

Что касается индивидуальных условий кредитования, в частности, срока и процентной ставки, а также максимальной суммы кредита, то привести конкретные цифры и невозможно постольку, поскольку банк рассматривает каждую заявку в индивидуальном порядке и для каждого своего клиента назначает условия сотрудничества. Кстати, нельзя не сказать о том, что если требуется ипотека под залог нежилого помещения для физических лиц, то получить ее в банке, безусловно, можно, но условия кредитования будут несколько отличаться от обычной ипотеки, в том числе и повышенной процентной ставкой.

Максимальная сумма кредита зависит от двух факторов: платежеспособности заемщика и стоимости объекта недвижимости. Обычно банк ориентируется на стоимость предмета залога по той причине, что если заемщик не справится со своими долговыми обязательствами, то банку придется реализовать имущество, чтобы покрыть свои убытки. Отсюда следует, что максимальная сумма займа колеблется от 60 до 80% от оценочной стоимости предмета залога.

Как оценивают недвижимость для займа

При расчете эксперты оценивают конкретный объект и анализируют рынок недвижимости по аналогичным предложениям.

На рыночную стоимость влияют:

• Район, в котором находится недвижимость.
• Общее состояние многоквартирного дома, год его постройки.
• Техническое состояние квартиры, комнаты, коттеджа.
• Уровень спроса и риски обесценения.

Самые дорогие квартиры в Москве — в Центральном, Юго-Западном и Западном округах. Разница в стоимости квадратного метра достигает 60 000 рублей, а по сравнению с квартирами в Московской области — 77 000.

В Санкт-Петербурге лидируют Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы. Разброс цен аналогичен столичным показателям. Цена квадратного метра в самом удаленном Красносельском районе будет меньше на 65 000 рублей.

Оценка оформляется в виде отчета, который составляется не ранее, чем за 6 месяцев до предполагаемой сделки. Он содержит расчеты, анализ рынка, аргументированное заключение эксперта и сдается в банк.

При выборе экспертов ориентируйтесь на стоимость услуг и сроки подготовки отчета. Средние цены и время ожидания в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге примерно одинаковы.

Объект оценки	Стоимость	Срок исполнения
Комната	От 2500	2-3 дня
Квартира	От 3000	2-3 дня
Земельный участок	От 4000	2-3 дня
Загородный дом с земельным участком	От 5000	3-5 дней

Кто и как должен платить кредит, если заемщик умер

Залоговая недвижимость наследуется аналогично другому имуществу заемщика — по закону и по завещанию. Это значит, что в случае его смерти вы можете вступить в наследство, стать новым владельцем квартиры или дома и пользоваться недвижимостью с учетом обременения.

Вопрос с выплатами решается, исходя из условий кредитования.

При наличии созаемщика/созаемщиков обязательства по займу автоматически переходят к ним без судебных разбирательств. Созаемщик несет ответственность по всему кредиту солидарно с заемщиком, поэтому банк может требовать деньги с любого должника.

При наличии добровольного страхования жизни и здоровья наследнику нужно самостоятельно оповестить страховую компанию. Срок, в который это можно сделать, обычно составляет 30 рабочих дней.

Если смерть заемщика признается страховым случаем, то долг по кредиту будет погашен страховой компанией.

Залоговые кредиты для предпринимателей

Кредиты под залог – это основные кредитные программы, которые предлагают ИП в банках. Сумма таких кредитов может незначительно превышать стоимость залогового имущества (хотя иногда бывает и обратная ситуация – кредит не может быть больше 80-90% стоимости залога).

В качестве залога обычно выступает следующее:

• недвижимость;
• акции и ценные бумаги;
• деньги, находящиеся на вкладах в банке, или банковские металлы;
• товары в обороте (быстрореализуемые);
• оборудование (активы);
• транспортные средства.

В качестве залоговой недвижимости могут выступать квартира, жилой дом, земельный участок, офис, коммерческий объект, производственные помещения и прочие объекты.

Кредит под залог недвижимости

Если в качестве залогового имущества выступает офис, квартира или какое-то еще недвижимое имущество, к нему выдвигаются определенные требования:

• Востребованность на рынке вне зависимости от сложившейся экономической ситуации в стране. То есть, у банка должна быть возможность продать недвижимость, если заемщик не выполнит свои кредитные обязательства, и тем самым покрыть свой ущерб;
• Недвижимость не должна быть в аресте или залоге. Это проверяют опытные юристы еще на этапе заключения кредитного договора.
• На недвижимость должны быть соответствующие документы. Чужую собственность в залог оформить невозможно

То есть, в залог точно не примут имущество, которое находится в аренде – оно принадлежит другому собственнику. Но и в этом случае есть исключения.

Если собственник арендного имущества готов предоставить его в залог банку, возражений не будет. От него потребуют письменное согласие, заверенное нотариусом.

Кредит под залог бизнеса

Это – самый рискованный вид кредитования. Во-первых, предприниматель передает в залог весь свой бизнес, включая товары, наличность, оборудование, производственные помещения, транспортные средства и прочее имущество. Основным плюсом такого кредитования является максимальная сумма кредита, а также длительный срок. Но риск остаться без бизнеса, как правило, не оправдан.

Кредит под залог активов

По такой программе кредитуется сегодня достаточно много заемщиков. Активы в данном случае могут быть разными:

• акции и облигации российских и иностранных компаний;
• драгоценные металлы и камни;
• депозиты в национальной и иностранной валютах.

Стоит учесть, что стоимость активов должна полностью покрывать стоимость кредита вместе с процентами по нему. Как правило, банк выдает кредит под залог активов с учетом возможных рисков по нему. Например, акции могут упасть в цене, тогда если банк рассчитывал получить за них при продаже одну сумму, по факту получит меньше.

Учитывая это, банковские аналитики приблизительно подсчитывают, какой будет стоимость акции на момент открытия и закрытия кредита, вплоть до разбивки по месяцам. Так банк страхует свои риски потерять деньги.

Кредит под залог оборудования

Этот вид кредитной программы сегодня считается самым востребованным. Связано это с тем, что в нем минимизируются риски потерять бизнес. В залог принимают оборудование: станки, автоматические линии, погрузчики и прочее.

Залоговое имущество такого типа должно быть в исправном состоянии. А его срок эксплуатации не должен превышать нескольких лет.

Более того, некоторые банки требуют наличия гарантии на обслуживание. Только так в случае поломки оборудования можно будет отремонтировать его и продать на торгах (если, конечно, заемщик не справится со своими обязательствами по оплате кредита).

Оборудование должно быть оформлено официально: принято на баланс, быть оценено по реальной стоимости, по нему каждый год должна начисляться амортизация

Все это принимается во внимание при согласовании кредита

На протяжении срока кредитования предприниматель не теряет право эксплуатировать залоговое оборудование.

Этапы и нюансы

Сам процесс оформления кредита состоит из нескольких этапов. Рассмотрим их подробнее:

1. Вы выбираете подходящую банковскую организацию, посещаете ее офис и оставляете заявку на кредит. Кстати, сейчас большинство банков предоставляет услугу подачи заявки в режиме онлайн, что экономит время.
2. Ваша заявка рассматривается, по ней выносится решение.
3. Если решение положительное, кредитор оценивает недвижимость, которую вы передаете в залог.
4. Вы и кредитор подписываете договор, после чего на ваш счет перечисляются средства.
5. Вы получаете на руки график платежей, согласно которому делаете перечисления.

Что касается некоторых подводных камней, то они, безусловно, есть. К примеру: прежде чем предоставить кредит, специалисты отдела безопасности банка могут проверить вас или учредителя бизнеса на наличие судимости, что может послужить поводом для отказа в кредитовании.

Обязательно проверяется состояние счетов, которые открыты в других банках. Поэтому в анкете указывайте счета, которые есть, и те, которыми давно не пользуетесь. Еще один нюанс: проверка юр. адреса. Если по вашему адресу зарегистрировано большое количество других компаний, в кредитовании вам откажут.

Условия по программам

Займ под залог нежилой недвижимости предоставляют разные финансовые учреждения. В основном все предлагаемые условия схожи, но имеют некоторые отличия. На данный момент клиентам предлагаются следующие условия:

1. Выдача кредитный средств на срок до 30 лет (программа схожа с предложениями по ипотеке).
2. Предоставляется сумма займа до 100 миллионов рублей в зависимости от стоимости залогового обеспечения.
3. В отдельных случаях клиенту требуется сделать собственный взнос в размере 10-20% от суммы займа.
4. Нередко при оформлении крупной суммы денег требуется поручительство со стороны всех учредителей.
5. Процентная ставка подбирается в индивидуальном порядке (минимально кредитор предлагает кредит от 10% год).
6. Как правило, деньги предоставляются на выгодных условиях без подтверждения доходов физических и юридических лиц.
7. Кредитор выделяет средства в размере 50-80% от стоимости нежилой коммерческой недвижимости.

Кредит под залог коммерческой недвижимости предоставляется клиентам, у которых плохая кредитная история (имеются небольшие просрочки по действующим займам), имеется высокая платежная нагрузка (большой платеж по действующим кредитам), а также отсутствует официальное место трудоустройства.

Финансовые учреждения сводят риски утраты средств к минимуму, из-за чего на залоговое имущество на весь период действия ссуды на помещение накладывается обременение, однако заемщик сохраняет за собой право распоряжаться недвижимостью.

Под залог приобретаемой собственности

Как видим, коммерческие займы с залогом от крупных банков выдаются только для покупки нового объекта основного средства – здания или помещения. Деньги под залог приобретаемой коммерческой недвижимости выдаются как малому, так и среднему бизнесу.

Факт! Более привлекательные условия устанавливаются тем, кто сотрудничает с банком (открыт счет, осуществляется зарплатная программа).

Также такой кредит актуален для ИП и новых участников предпринимательской деятельности: помещения и здания – дорогостоящие активы, без кредитных ресурсов тут не обойтись. Давайте рассмотрим, какие документы понадобятся для получения кредита.

Основные требования к документации

Как такового стандартного набора необходимых бумаг для предоставления не существует. Каждый случай рассматривается индивидуально, кредитный менеджер изучает потенциального заемщика и устанавливает такой перечень. Также, много зависит от категории лица: заемщик – физическое или юридическое лицо или ИП.

Если физическое – кроме паспорта и второго документа собирается полный пакет для объекта залога.

Для ИП и юрлиц список будет более расширенным: кроме документов, подтверждающих личность и доверенностей для юрлиц, понадобятся:

• уставная документация. Также лицензии и сертификаты на выполняемые виды деятельности, регистрационные документы;
• финансы и бухгалтерская отчетность;
• протокол руководящего собрания с решением об оформлении кредита;
• экономическое обоснование необходимости получения займа.

Также понадобятся паспорта руководителей или доверенных лиц, образцы подписей и прочие справки.

Для объекта недвижимости предоставляется отдельный пакет бумаг (отчет оценки, техническая документация).

Кто может выступить заемщиком

Ссуды на покупку бизнес недвижимости (или на прочие цели) под залог доступны абсолютно любому лицу, которое владеет правом собственности на нее, даже физическое. Но частное кредитование под залог коммерческой собственности встречается очень редко, в основном такие программы предлагают крупные кредитные компании, как ➥ «С залогом» (не путать с МФО, в «С залогом» предусмотрены льготы в 2018 г. – годовая ставка от 6,5%) или некоторые банки по типу Восточного экспресса.

Зачастую заемщиками таких кредитов становятся ИП, средний и крупный бизнес.

Выгодный заем от Сбербанка

Оформить кредит под залог нежилого помещения можно в Сбербанке. В качестве подобного обеспечения ФКУ рассматривает пустой земельный участок, гараж или их вместе. Главное, чтобы оценочная стоимость имущества была соразмерна запрашиваемой сумме. Предлагаемые условия кредитования выглядят так:

• сумма займа – от 500 тыс. до 10 млн. руб.;
• процентная ставка – от 11,3% (надбавка в 0,5% для незарплатных клиентов и в 1% при отказе от личного страхования);
• погашение – в течение 1-20 лет;
• комиссия за выдачу денег – не предусмотрена.

Чтобы получить одобрение в Сбербанке помимо предоставления соразмерного сумме залога, заемщику необходимо отвечать определенным требованиям. Нужно российское гражданство и возраст в пределах 21-75 лет. Непрерывный стаж работы заявителя должен превышать 6 месяцев, а общий за пять лет – 12 месяцев. Привлекать созаемщиков можно, но только не ИП, члена КФХ, руководителя или собственника лица малого предприятия.

Что касается документов, то вместе с заявлением-анкетой на выдачу кредита кандидат на заем должен предоставить паспорт, справку о доходах и трудовую книжку. При наличии временной регистрации необходима соответствующая выписка. После одобрения заявки в течение 90 дней клиент приносит бумаги по предоставляемому залогу.

Рассматривается заявка в течение 6 рабочих дней, зачисляются деньги единовременно на счет заемщика. Погашается кредит ежемесячно, аннуитетными платежами. Погасить кредит досрочно частично или полностью можно без штрафов и неустоек, главное, вовремя подать соответствующее заявление.

Под залог коммерческой недвижимости в Восточном Банке

Получить деньги в кредит под залог нежилого помещения можно в Восточном Банке. Речь идет о находящейся в собственности коммерческой недвижимости – апартаментах, офисах, складах, гаражах и иных торговых зданиях и сооружениях. Необходимо, чтобы предлагаемое обеспечение отвечало следующим требованиям:

• ликвидность;
• тип – капитальное строение;
• находилось на территории присутствия Восточного Банка (не допускается расположение объекта на территории ЗАТО);
• среди собственников нет несовершеннолетних;
• отсутствие обременения на объект;
• если право собственности возникло менее 3 лет назад, то обязательно страхование риска утраты.

В Восточном банке залоговая ссуда под коммерческую собственность выдается в сумме от 300 тыс. до 30 млн. руб. на срок от 13 до 240 месяцев. Годовые начинаются от 8,9% и зависят от платежеспособности клиента, его согласия на страховку и наличия зарплатной карты. Рассматривается заявка на заем от 15 минут до 4 дней.

Помимо требований к залогу ФКУ выдвигает ограничения и для физических лиц. Для заявителя обязательно наличие российского гражданства, стажа от 3 месяцев, «вхождение» в возрастной диапазон 21-70 лет и получение стабильного ежемесячного дохода. Из документов понадобятся паспорт, свидетельство о браке или разводе, 2-НДФЛ и бумаги по закладываемой недвижимости.

Перечисляются средства на счет заемщика. Погашается кредит в соответствии с платежным графиком в терминалах, кассах, через смс-сообщения и мобильное приложение. Выданные банком деньги можно потратить на любые цели: от путешествий и лечения до ремонта и закрытия сторонних займов. Отчитываться перед ФКУ не нужно.

Доступные программы кредитования

В рамках займов под залог недвижимости банки предлагают разные программы, которые имеют небольшой разрыв между процентными ставками.

Вы можете использовать деньги на приобретение любого жилья — на вторичном и первичном рынке, в том числе в домах на стадии строительства. Покупка должна подтверждаться документально договором ипотеки. Залог избавляет от необходимости копить деньги на первую выплату, поэтому ряд банков предлагают такие займы в качестве «ипотеки без первоначального взно

Вам не нужно подтверждать цели, на которые берется займ. Деньги можно тратить на что угодно — ремонт, развитие бизнеса, учебу, лечение, путешествия, торжество или покупка автомобиля. Однако процентные ставки по займам без отчета выше.

Вы используете деньги на погашение потребительских и ипотечных кредитов, снижаете ежемесячные платежи и изменяете сроки. В качестве обеспечения может выступать и квартира, приобретенная за счет рефинансируемой ипотеки. После её погашения и снятие обременения недвижимость передается в залог.