Что нужно знать о застройщике?
Самый главный параметр выбора – репутация застройщика
Уделите ей особое внимание. Поинтересуйтесь историей компании, а также качеством и стоимостью тех объектов, которыми она уже занималась
Если это абсолютно новая компания, ее надежность подтверждают учредители, и различные партнерские структуры, как, например, те банки, с которыми работает компания.
Следующий важный фактор – документация. Честный предприниматель всегда готов показать всю надлежащую документацию хотя бы потому, что ему просто нечего скрывать. Повод задуматься возникает тогда, когда застройщик не хочет или просто не готов представить все документы, на основании которых проводиться строительство. Утаивание информации и любые другие действия, которые приводят к ее сокрытию, расцениваются как то, что скрывать действительно есть что.
Итак, в целом, для минимизации рисков вам нужно проверить:
- Репутацию компании;
- наличие необходимой документации;
- планы застройки в конкретном районе;
- карту уже строящихся и готовых объектов;
- ликвидность дома;
- динамику возможного изменения цен.
Все это позволит вам с полной уверенностью выбрать лучшие новостройки для инвестиций.
Строительство коттеджей и сдача в аренду
Коттеджи часто сегодня называют «доходными домами», поскольку они способны ежемесячно приносить арендатору немалую прибыль.
К примеру, в пригороде Санкт-Петербурга за коттедж площадью в 120 кв. можно получать по 150-160 тысяч рублей каждый месяц. Удивительно, что на строительство подобного коттеджа уйдёт денег не больше, чем для покупки двухкомнатной квартиру, сдать в аренду которую можно будет не более, чем за 25 000.
Инвестиции в недвижимость посредством сдачи коттеджа в аренду – это действительно успешный вид инвестирования. Жизнь в коттедже сегодня привлекает множество россиян, поскольку дом получается просторным и практичным. Не нужно терпеть постоянное присутствие в вашей жизни назойливых соседей, а если же недвижимости находится в пригороде, то и вовсе не найти дома лучше.
Однако сразу стоит отметить, что спрос на загородное жильё значительно меньше, чем на те же квартиры, находящиеся в черте города. Коттеджи чаще всего приобретают, как дополнительное жильё в летний период, желая покинуть пределы шумного города и уединиться с природой. Прежде чем задуматься о строительстве коттеджа, хорошенько подыщите место его локализации. Он не должен находиться вдали от цивилизации, при этом он должен иметь живописную местность, развитые дороги, наличие поблизости магазинов, больницы.
Вам достаточно будет приобрести 8-10 соток земли для возведения здания до 150 кв. Слишком маленький или наоборот большой коттедж не представляет особого интереса для потенциальных клиентов.
По некоторым подсчётам, строительство коттеджа в регионе обойдётся вам в 6 млн. В данную стоимость входит покупка земли, строительные и отделочные работы. Если сдавать коттедж по 10 000 в сутки, то срок окупаемости данного проекта составит около 2 лет.
#4. Инвестиции в недострой (незавершенное строительство)
Стратегия заключается во вложении в незавершенный объект строительства, когда вы
- Завершение строительства и продажа / сдача в аренду объекта.
- Снос и продажа чистого земельного участка.
- Переделка под бизнес (например шиномонтаж, кафе, хостел и т.д.)
Так недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать в качестве шиномонтажа или автосервиса. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (Сочи), такие объекты могут быть переделаны в мини-отели или хостелы. И за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года.
| Преимущества | Недостатки |
| Высокий доход от продажи ~40-50% или перестройки под бизнес. Окупаемость 3-4 года | Необходимость экспертность при строительстве и можно не учесть скрытых дефектов при покупке недостроя: наличие грунтовых вод в подвале, испорченная проводка, отсутствие подключения к коммуникациям |
Для поиска объектов незавершенного строительства можно воспользоваться сервисом Avito. Подходит для поиска недостроенных дачных домов и коттеджей. Предложений на сайте много, можно найти наиболее инвестиционно привлекательное.
На что могут быть направлены инвестиции в строительство?
В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:
- жилые дома;
- коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
- коттеджные поселки;
- производственные предприятия;
- гостиницы и гостиничные комплексы.
Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.
При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.
Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:
- покупка квартиры в строящемся доме для себя;
- приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей сдачи ее в аренду;
- приобретение квартиры на начальных этапах строительства (долевое строительство) для последующей перепродажи.
При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.
Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.
Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.
Если вы купите одну или несколько квартир в новостройке еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.
Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки
Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций
Сейчас мой публичный инвестпортфель – более 5 000 000 рублей.
Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.
Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.
Подробнее
Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.
Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.
Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.
Риски при инвестировании
Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.
Банкротство застройщика
Среди новичков-застройщиков банкротство – обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.
Мошенники
В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.
Нарушение сроков сдачи объекта
Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.
Форс-мажор
Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия – все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.
Инвестиции в строительство в России на этапе стройки – весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.
Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.
Как выбрать застройщика и сам объект
Каждый инвестор, который хочет получать максимальную прибыль от своих вкладов просто обязан пополнять копилку своих знаний. Сейчас она пополниться знаниями о том, как выбрать надежного застройщика. Для этого нужно в первую очередь узнать:
Историю фирмы – важно чтобы компания существовала на рынке не первый год, и располагала уже готовыми проектами. Таким образом, автоматически отпадает риск мошенничества, потому опытная и «бывалая» фирма не исчезнет в один день и не «кинет» своих инвесторов
Также важно просматривать сколько раз, и по какой причине организация находилась на грани банкротства, если находилась вообще.
Репутацию – вы должны просматривать и оценивать репутацию компании. Узнайте, была ли она привлечена к судебным разбирательствам, если да – по какой причине и чем закончилось дело. Так вы сможете понять политику ведения дел компании, удостоверитесь в серьезности ее намерений, отношению к инвесторам, что поможет выбрать надежного застройщика.
Род деятельности – важно просматривать, какие помещения застройщик строил до этого. Если он занимался возведением офисных зданий, а вдруг решил переключиться на жилые, целесообразнее будет не вкладывать деньги в эту организацию – нет гарантии, что жилая новостройка будет успешной.
Расценки – всегда стоит просматривать предложения, подыскивая лучшее, однако чтобы не попасть в руки мошенников, удостоверьтесь в репутации и истории фирмы-застройщика. Обычно новые компании ставят низкие цены на свою недвижимость, но о них никто не знает, и нет гарантии, что под личиной честного застройщике не скрывается мошенник
Сроки сдачи – обращайте внимание на сроки сдачи, если они слишком скорые, есть смысл задуматься о том, что фирма заведомо собирается просрочить строительство. Документация – согласно законодательству приобретение новостройки может состояться, только с заключением договора долевого участия (ДДУ), если застройщик не предоставляет его, насторожитесь и тщательно проверьте компанию, возможно перед вами мошенники
Теперь нужно сказать о том, как выбрать объект, чтобы сделать максимально выгодные инвестиции:
Район постройки – чем ближе к центру города, тем ликвиднее объект, кроме того учитывайте уровень преступности и репутации района; План района на ближайшее время – важно узнать планируется ли строительство промышленных предприятий в районе или нет. С одной стороны не все захотят брать квартиру около шумного завода, а с другой рабочим нужно где-то жить
Учитывайте это; Стоимость квадратных метров – создайте список всего, что будет в вашей квартире – количество комнат, удобства, балкон, отопление, внутренняя отделка, на каком этаже и есть ли лифт. Все это поможет понять, как хорошо будет окупаться недвижимость при сдаче ее в аренду.
Обязательно почитайте статью по теме:
Инвестиции в строительство жилой недвижимости
Как застраховать инвестиционные риски
Застраховаться сегодня инвестору можно:
- От несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию.
- От строительного брака.
- От обстоятельств непреодолимой силы (стихийного бедствия, пожара, наводнения и т.д.).
Подстраховывает долевого инвестора и Закон о долевом участии в строительстве со свежими изменениями и поправками, ужесточающим деятельность застройщиков.
Но есть вещи, от которых застраховаться невозможно:
- От аферистов:
- От бюрократических проволочек:
- От изменений налоговых законов.
- От роста банковской кредитной ставки.
- От неплатежеспособности арендаторов, которых через суды придется выселять.
- От неудачного выбора района, к которому так и не подвели ветку метро, или не закипела, как предполагалось, деловая жизнь.
Что делать инвестору в это непростое время
Проявлять бдительность и взвешивать риски:
- Тщательно изучать и застройщика, и сам строительный проект.
- Выбирать только проверенных застройщиков, чей опыт работы не менее 10 – 15 лет.
- Не вестись на слишком дешевые цены, так как они могут быть приманкой либо вынужденным ходом девелопера, имеющего предыдущее замороженное строительство.
- Не вкладывать сразу много денег в крупную недвижимость: купить, например, одну квартиру и разбить ее на студии.
- Избегать по возможности кредитов, так как ставки высоки, и риск прогореть возрастает вдвое.
Изучая рынок жилья и его потребности, можно существенно снизить риски инвестиции.
Видео: Куда инвестировать деньги в 2016 г.
Что такое строящийся объект?
В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше. Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет – как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.
Инвестиции в строящийся объект – это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.
Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят – может пройти солидное количество лет. Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок. При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.
Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.
Риски при инвестировании в новостройки
Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:
- Банкротство застройщика;
- Неприемлемое для жизни качество постройки;
- Мошенничество со стороны застройщика;
- Существенный срыв сроков строительства;
- Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)
Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.
Этапы строительства — выбираем подходящий
Вложение в недвижимость на этапе строительства происходит на разных стадиях. И свои плюсы, и минусы существуют в каждом из них.
В частности, выделяют такие этапы:
- Вырыт только котлован и заложен фундамент.
- Здание активно строится.
- Проводится отделка помещений.
- Ввод в эксплуатацию.
Главный принцип — чем раньше инвестируете деньги, тем больше получите прибыли в итоге при перепродаже. Минимальные вложения требуются на стадии, когда только вырыт котлован и ведутся работы с фундаментом. Здесь можно сэкономить на вложениях и до 50% от окончательной стоимости жилья. Однако этот вариант и самый рискованный.
Более привлекателен для инвесторов этап активного строительства. Здесь уже и результат хоть какой-то виден и безопасность вложений возрастает. Ведь если дом уже отстроен хотя бы наполовину, застройщику все же выгоднее его завершить, пусть даже на не самых выгодных условиях, чем замораживать. Но учтите, каждый последующий этап как-то постройка нижних этажей, возведение крыши на уровень повышают сумму, которую придется внести.
Минимум рисков на этапе отделки квартир. И при этом стоимость еще не заоблачная хотя и достигает уже до 90% от окончательной цены, и видно, что вы будете иметь в результате: планировка, качество материалов, вид из окна.
ЖКХ
Когда недвижимость приобретается, то у неё есть определенный уровень затрат на содержание. То есть, когда вы уже купили квартиру, то в зависимости от дома происходит уплата за ЖКХ то есть – коммунальные услуги. Здесь многое зависит от того, что это, например, за квартира — первичка или вторичка.
Если в ней централизованное отопление, то придется платить по полгода или круглый год за отопление – зависит от региона или конкретного дома. Если это новостройка с автономным газовым котлом, то за отопление уже можно будет платить копейки.
Но, даже если на всём стоят счётчики, то всё равно есть часть расходов, которые идут на содержание дома, капитальный ремонт и, соответственно, налоги. И, в целом, расходы на содержание квартиры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей до 10-15 тысяч рублей.
Смотря, что это за квартира или частный дом. А также, что это за место – юг, север или это Москва, может быть Питер. В США, к примеру, из объектов недвижимости часто выбирают дома с участками. Их цена варьируется в пределах 1000 долларов за 1 кв. метр.
Например, на классическую небольшую квартиру в Подмосковье за 2-3 миллиона придется платить по коммуналке (если там никто не живёт) около 2-5 тысяч рублей. Кстати, в некоторых случаях можно не платить за капитальный ремонт. Если этот объект – дом, то нужно платить за землю, за дом, за содержание территории и в общем может выходить сумма до 15 тысяч рублей.
Поэтому это тоже нужно закладывать, когда вы инвестируете в недвижимость. Какие деньги будет у вас забирать недвижимость, какие расход вы будете нести? Кстати, при покупке недвижимости в многоквартирном доме, необходимо заранее узнавать — может быть дом аварийный.
Сейчас есть хорошая тенденция, что в новых домах закладывают автономное газовое отопление с газовыми котлами. Это один из плюсов, если, например вы соберетесь инвестировать в недвижимость.
Если там никто не живет, то, в принципе, отопление можно минимизировать, Поставить зимой отопление на 12 градусов и по счетчику вам будут накручивать то количество энергии, которое будет израсходовано по счетчику.
Тем более, что с каждым годом отопление будет расти. У нас в этом году два раза будет индексация и будет повышение цен на ЖКХ.
Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?
И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.
Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.
Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика
Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:. Строительная история компании;
Строительная история компании;
Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования
Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался
Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;
Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.
Активность на строительной площадке;
Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.
Форма оформления договора на право требования;
Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!
Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.
