Дополнительные расходы
На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.
Комиссия банка
Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:
- за рассмотрение заявки;
- за выдачу кредита;
- за обмен валюты;
- за перевод денег со счета на счет;
- за выпуск банковской карты.
Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.
Страхование
Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:
- жизни и здоровья заемщика;
- права собственности на недвижимость;
- риска нарушения условий кредитного договора.
Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.
Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.
В чем отличие ипотечного кредита от обычного?
Главные отличия ипотечного кредитования от обычного — это, конечно сроки и размер кредита. Учитывая, что суммы измеряются миллионами, и их долгий срок выплат (от 7 до 25 лет), ипотечные займы еще называют «длинными деньгами».
Ипотечные займы что для банка, что для заемщика — это значительно более высокий риск, нежели обычный потребительский кредит (который берется как правило на 6-24 месяцев, да и суммы по ним редко превышают 300-500 тыс. рублей). Поэтому, чтобы получить ипотеку, вы должны пройти более строгую процедуру оценки платежеспособности (об этом мы расскажем чуть позже).
В отличие от других видов кредитов, при покупке в ипотеку, обязательно оформляется залог приобретаемой недвижимости. Она остается в залоге у банка, вплоть до полного погашения кредита, плюс процентов за его использование. То есть, при покупке дома или квартиры в ипотеку, покупатель становится собственником, но с обременением: он не может продать эту недвижимость, подарить или внести изменения в планировку.
Ипотечный кредит можно оформить не только в целях приобретения дома или квартиры, но также для покупки недвижимости любого формата, будь то земельный участок, гараж или дача. Ипотека может быть оформлена как на покупку готового жилья, так и строящегося.
Валютные риски
Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:
- увеличение суммы ежемесячных выплат;
- многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.
Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.
Валютные риски при ипотеке
Как уже отмечалось, самые большие риски заключены в валютных кредитах. К ним относятся:
- колебания курса валют;
- обесценивание национальной валюты;
- реальное снижение рыночной цены на недвижимое жилье.
Данные риски реальны в любой период пользования кредитными средствами, ведь ипотека заключается не на один десяток лет. А за это время, на мировых финансовых рынках могут произойти любые катаклизмы.
Результатом валютного ипотечного кредитования для заемщика является:
- значительное увеличение суммы ежемесячного платежа, исчисляемого в национальной валюте, так как заемщику для погашения кредита или внесения ежемесячного платежа необходимо покупать валюту, ведь заработную плату он получает в рублях;
- превышение в много раз конечной суммы кредита над реальной рыночной стоимостью жилья.
Вывод: предпочтительнее брать кредит на покупку жилья в национальной валюте, тогда таких рисков будет возможно избежать.
Не соглашайтесь на уговоры менеджеров банковского учреждения о выгодах плавающей ставки, несмотря на то, что в данный момент процент по кредиту в иностранной валюте намного предпочтительнее, чем в национальной, ведь в любое время рынок может развернуться, и ставка вырастет.
А это, в конечном итоге, приведет к тому, что фактические платежи по кредиту вырастут, и их уплата станет неподъемной для заемщика. При этом заемщик не знает наперед, какую сумму кредита ему придется выплатить в следующем месяце.
Что выгоднее в 2021: аренда или ипотека?
Что выгоднее: ипотека или аренда? Этим вопросом задается сегодня огромное количество российских граждан. Следует понимать, что каждый случай индивидуален. Однако можно провести небольшое сравнение этих вариантов по нескольким критериям.
При ипотеке право собственности на недвижимость сразу после оформления договора переходит заемщику. При аренде же квартира вне зависимости от срока проживания не принадлежит жильцам.
Но есть и плюсы в аренде – проживать в хорошем жилье можно, не имея абсолютно никаких накоплений. При этом для оформления ипотеки понадобится собрать средства на внесение первоначального взноса.
Кроме того, ежемесячные выплаты при аренде обычно значительно ниже. Но при оформлении недвижимости в кредит выплаты рано или поздно прекратятся. При аренде ремонт и обслуживание квартиры чаще всего в полном объеме ложатся на плечи арендодателя.
Некоторые в качестве преимущества аренды называют высокую степень мобильности. То есть имеется возможность при необходимости гораздо легче поменять место жительства.
Как видно из сравнения, квартира в ипотеку может стать более выгодным вариантом для тех, у кого уже есть определенная сумма сбережений, стабильный доход, и в ближайшее время не планирует переезд в другой населенный пункт. Во всех остальных случаях больше подходит вариант аренды.
Объект, как один из видов нюансов
Банк предъявляет определенные требования к объекту недвижимости.
Человек имеет право самостоятельно приступить к поискам имущества через интернет или другие ресурсы. Можно даже заключить договор об оказании услуг с риэлтором. Но стоит помнить, что услуги не могут оплачиваться из средств ипотечного кредитования.
Финансовое учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. Нередко кредитор отказывает в кредитовании того объекта, что выбрал заемщик.
Объект должен быть ликвидным, находиться не в аварийном состоянии, иметь все необходимые коммуникации. На таких же условиях и страхуется имущество. Таким образом, банк страхует себя от рисков утраты.
Сбербанк предлагает отдельные условия по выбору необходимой недвижимости. На сайте электронной сделки представлено не мало вариантов, подходящих для каждого желающего оформить ипотечное кредитование.
Подводные камни у клиента в голове
Любому заёмщику немного страшно оказаться перед банком в таком большом долгу да ещё на столь длительный срок. Кто-то справляется со своими страхами, а у кого-то они заседают в голове и не дают спокойно жить. Чего боятся должники?
Стать неплатёжеспособным
На этапах принятия решения и оформления ипотеки все клиенты задумываются о том, сколько они смогут платить без ущерба для основного бюджета семьи. Абсолютно каждый пытается рассчитать приемлемый платёж вручную или с помощью кредитного калькулятора. Но ни один заёмщик не в состоянии предугадать, как сложится жизнь и какие обстоятельства возникнут на пути погашения ипотеки. На самом деле за долгий период выплат может произойти всякое: и приятное, и трагическое. Именно последнего и боятся должники.
А вдруг переезд?
Бывает и такое. Может появиться работа в другом городе, или семейные обстоятельства вынудят переехать. Не стоит этого бояться. Филиалы банков есть во всех городах. Обременённую квартиру с согласия банка можно продать или обменять. Ипотеку везде и во всех банках сейчас рефинансируют и даже на более выгодных условиях. Помните: всё решается.
Как быть с ремонтом?
Любое жилище периодически требует ремонта. Годами ничего не делать в квартире невозможно. И об этом нужно думать заранее, ещё на стадии оформления ипотеки. Если кредитная нагрузка будет щадящей, а в бюджете будут оставаться свободные средства, то через какое-то время после заселения можно скопить и на ремонт. В ином случае ищите подработку. А бояться волка – в лес не ходить.
А может свободные средства пустить на гашение ипотеки?
Можно и так. Но тогда у вас не будет того, что в народе называется «НЗ», т.е. резервных средств
На самом деле это очень важно психологически. Когда у человека есть запасные средства, живётся намного спокойнее
Каждый день засыпать и просыпаться с мыслью «Чем платить ипотеку, если что-нибудь случится?» – да на это никаких нервов не хватит.
Государство поможет или нет?
Действительно, государство разработало ряд программ, которые реально работают и помогают некоторым категориям заёмщиков. Материнский капитал, налоговые вычеты, субсидирование молодых семей с детьми, бюджетников – всё это можно и нужно использовать для снижения кредитной нагрузки.
Риски, связанные с залоговым имуществом
Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.
Утрата имущества
Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.
Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.
Иски третьих лиц
Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.
Возможность остаться без квартиры, но с ипотекой
Важный момент, на который должны обратить внимание все потенциальные заемщики, – юридическая чистота сделки. К сожалению, до сих пор встречаются случаи обмана покупателей и применения мошеннических схем продажи квартир
Особенно это актуально при самостоятельном подборе варианта вторичной недвижимости в ипотеку.
Юристы банка проверяют каждую сделку, но 100 % гарантию ее чистоты не может дать никто. Часто встречаются случаи, когда на уже купленную заемщиком квартиру заявляют свои права третьи лица:
- наследники, которые не вступили в права наследства в течение 6 месяцев, но потом смогли доказать уважительную причину такого поступка и стали оспаривать сделку с квартирой;
- несовершеннолетние, которые заявили о нарушении их прав через своих представителей или самостоятельно;
- доказанная недееспособность продавца;
- мошеннические схемы с государственными субсидиями;
- внезапное появление без вести пропавшего собственника квартиры.
Подводные камни в законодательстве
Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.
Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.
Залог объекта недвижимости
Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.
Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.
Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.
О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».
Возможность выселения при неуплате
В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.
Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.
Валютные риски
Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.
Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.
Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.
Особые требования к заемщикам
Бюрократическая составляющая – одно из слабых мест Сбербанка. Однако это позволяет организации отсеять неплатежеспособных и неблагонадежных клиентов. Заемщику придется доказать, что ежемесячная выплата не превысит 50% от его доходов за месяц.
Сбербанк ипотека — требования к заемщику
При выдаче кредита банк разрешает учесть не только зарплату, но и:
- любой постоянный дополнительный доход самого кредитуемого;
- доходы семьи;
- финансовое положение созаемщиков (до трех человек);
- также в расчет принимается поручительство третьих лиц.
В основном требования к претендентам на ипотеку стандартные:
- гражданство России;
- официальное трудоустройство;
- возрастные рамки (21-75 лет);
- регистрация по месту жительства постоянная.
Практически в любом отделении Сбербанка при оформлении ипотеки будут настоятельно предлагать страховку жизни на весь период выплат. Процедура достаточно затратная. По закону гражданин имеет право отказаться выполнять это условие, но при этом и банк может застраховать свои риски и поднять ставку по кредиту.
На одобрение займа может существенно повлиять размер первоначального взноса. Сумма взноса:
- в обычных обстоятельствах вносится из личных средств заемщика;
- по льготным программам может быть погашена жилищным сертификатом;
- может быть оплачена материнским капиталом.
Банки с неохотой принимают льготные выплаты в зачет первого взноса. Для них менее рискованно, если заемщик оплачивает ими тело долга или проценты. Сбербанк в таких ограничениях не замечен, но специалисты на местах могут повлиять на решение заемщика воспользоваться льготами для оплаты первого взноса.
Также сотрудники банка могут провоцировать на увеличение данной суммы. Следует заранее узнать, какой минимальный размер первоначального взноса предусмотрен в текущий момент. На 2017 год Сбербанк анонсировал снижение первоначального взноса до 15%.
Подводные камни в законодательстве
Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.
Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.
Залог объекта недвижимости
Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.
Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.
Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.
О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».
Возможность выселения при неуплате
В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.
Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.
Валютные риски
Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.
Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.
Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.
Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание
Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.
Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.
| Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|
| Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. | Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения. |
| Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. | Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации. |
| Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. | Условия аналогичные ипотеке новостроек. |
При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.
Покупка в новостройке
При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:
- инвестиционный контракт;
- проектную декларацию;
- проектную документацию с госэкспертизой;
- разрешение на строительство;
- свидетельство о собственности на земельный участок;
- договор страхования или поручительства;
- выписку из ЕГРН;
- учредительные документы компании.
Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).
Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.
На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора
При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия
Пункты договора
Ипотека имеет подводные камни в пунктах договора. Так, стандартными являются ограничения по продаже, дарению или другим операциям с залоговым имуществом. Также нельзя осуществлять перепланировку.
Еще могут быть хитрости и уловки направленные на постановку заемщика в зависимое положение. В этом случае все намного серьезней, в частности – запрет на погашение долга раньше срока. Банки могут прописывать такое условие – как возможность смены ставки без согласования с заемщиком.
Особую опасность имеет зависимости от курса валюты, которую в принципе с точностью на такой долгосрочный период предугадать, не получиться. Для того, чтобы этого избежать, необходимо брать рублевый кредит, такой более безопасный.
Плюс к этому необходимо подписывать договор на кредит с фиксированной, а не плавающей ставкой.
Внимательно нужно относиться к требованиям банка о досрочном погашении кредита. Это должно быть прописано в договоре, если нет, то банк может поступать как угодно, варианты:
- Просрочка больше трех раз за год.
- Если клиент отказывается от страховки или о ее пролонгации.
- Нарушение клиентом условий кредитования – в частности перепланировка, сдача в аренду третьему лицу и т.д.
Специальные требования к клиенту
При оформлении кредитного договора к заемщику предъявляют особые требования. Это является обязательной процедурой, так банк предотвращает случаи неуплаты кредита. Заемщик должен предоставить документы, подтверждающие, что ежемесячные выплаты не будут больше половины его доходов.
Банк рассматривает не только заработную плату заемщика, но и его дополнительные доходы, а также доходы всех членов семьи, дополнительных заемщиков и поручителей.
К самому заемщику предъявляются такие базовые требования:
- наличие гражданства РФ;
- официальное трудоустройство;
- возрастные ограничения (от 21 до 75 лет);
- регистрация на территории РФ.
Клиенту будет предложено оформление страховки жизни и здоровья. Здесь придется заплатить страховщикам. Как правило, это делается на добровольной основе, но банк имеет полное право застраховать собственные риски и при необходимости повысить уровень процентной ставки.
Процесс рассмотрения заявки на выдачу кредита банк проводит тщательно. Учитываются несколько факторов. Одним из важных факторов, влияющих на принятие запроса, является размер первоначального взноса. Первоначальный платеж может вноситься из личных сбережений клиента, из средств материнского или жилищного капитала.
Консультанты могут предложить увеличить уровень первоначального взноса. Перед оформлением сделки рекомендуется уточнить минимальный размер взноса, действующий в текущем году. С 2017 года сумма первоначального взноса составляет 15% от стоимости объекта недвижимости.
Особенности предоставления документов для ипотеки
До заключения договора на ипотеку рекомендуется ознакомиться не только с предлагаемыми процентной ставкой и сроком платежей, а также с рядом условий и возможных недочетов в банковской системе, так называемыми подводными камнями ипотеки.
Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах
Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.
Исходя из справки о доходах банк рассчитывает срок ипотечного кредита. По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.
Что говорит законодательство
Вполне вероятно, что эти прописные истины для некоторых заёмщиков окажутся откровением. Давайте начнём с самого простого.
Залог объекта недвижимости
Многие заёмщики считают, что если они приобрели квартиру и оформили на неё право собственности, пусть даже и за заёмные средства, то могут распоряжаться ею, как угодно. На самом деле они не являются настоящими хозяевами жилья.
Квартира куплена в долг, и на заёмщика действительно сразу же оформляется право собственности. Но недвижимость остаётся в залоге у банка до тех пор, пока должник полностью не погасит свои долговые обязательства перед кредитором.
Фото: https://pixabay.com/photos/facade-windows-building-828984/Недвижимость, взятая в ипотеку, принадлежит банку. Окончательной собственностью заёмщика она станет только тогда, когда он погасит кредит и с жилья будет снято обременение. Нормативным актом, контролирующим стороны ипотечного кредитования, является федеральный закон «Об ипотеке».
Заёмщику необходимо помнить, что он не имеет права осуществлять никаких операций с залоговой недвижимостью без разрешения кредитной организации. Продать, подарить, сдать, перепланировать запрещено!
Возможность выселения при неуплате
В законе «Об ипотеке» также прописаны обстоятельства, при которых заёмщик может лишиться приобретённого в кредит жилья. Большая задолженность перед банком, отказ оплачивать кредит, а также серьёзные нарушения ипотечного договора могут привести некоторых нерадивых заёмщиков к потере денег и квартиры.
Кредитная организация может наложить взыскание на объект залога, изъять и продать его на торгах за минимальную сумму, которой хватит для погашения убытков. Заёмщик при этом выселяется из квартиры в принудительном порядке и лишается на неё всех прав.
Происходит это достаточно редко – ни заёмщикам, ни банкам эта процедура не выгодна. Перед тем как обратиться в суд, банк плотно работает с клиентом – существуют программы реструктуризации, кредитные каникулы, списание части долга и даже государственные субсидии. Если заёмщик идёт навстречу и пытается справиться с временными финансовыми затруднениями, то дело обычно заканчивается в его пользу.
Но существует немало заёмщиков, которые прячутся от банка, накапливают долги, не делают никаких шагов, чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону. В этом случае их ожидает выселение и лишение жилья.
Валютные риски
Фото: https://pixabay.com/photos/arrow-money-bank-note-bills-3078560/
Как взять ипотеку, чтобы не пострадать от колебаний валютного курса?
Заёмщик может существенно переплатить за жильё, если решит взять кредит, например, в долларах, а основные доходы получает в рублях. Курс валют никогда не бывает стабильным долгое время, а в кризис разница курсов может сильно повлиять на размер ежемесячного платежа. Заёмщик мало того, что не сможет оплачивать столь высокие суммы, так ещё и в несколько раз больше переплатит за приобретённое жильё, чем планировал.
Какими бы привлекательными ни были предложения банка, всегда берите кредит только в той валюте, в которой вы получаете основной доход. Только тогда ежемесячные платежи окажутся для вас неизменными, и можно будет планировать свой семейный бюджет, не опасаясь долговой ямы.
Советы и рекомендации юристов
Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.
Рассчитывать таким образом ипотечные платежи, чтоб не превышали 30 % семейного дохода.
Брать ипотеку только в той валюте, в которой идет ежемесячный доход. Даже если есть смысл сэкономить, не нужно рисковать. Ипотечный кредит — долгосрочный, и при скачках валютного курса придется во много раз переплачивать на обмене рублей на валюту договора.
Для ипотеки выбирать кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию, предоставляющих максимально выгодные условия.
Не спешить с выбором программы ипотеки. Необходимо вдумчиво найти самую подходящую с возможными выгодными, льготными условиями.
Не нужно брать ипотеку сразу на большую жилплощадь. Рекомендуется постепенно улучшать свои жилищные условия. Например, после однушки не стоит замахиваться на трех- или четырехкомнатные квартиры
Сначала купить двухкомнатную, а после выплаты всей суммы уже можно думать о более комфортной трехкомнатной квартире.
Внимательно изучить договор, обращая внимание на дополнительные комиссии и расходы при оформлении квартиры в ипотеку. Именно они являются подводными камнями договора ипотеки.
Чем больше срок ипотеки, тем выше ставка
Желательно брать ипотеку на меньший срок. Ведь чем больше срок ипотеки, тем больше и общая переплата.
Выбирать фиксированную ставку, предпочитая ее плавающей, которая, по сути, выгодней, но не в условиях высокой волатильности рынка, которая может загнать заемщика в огромные долги. Фиксированная ставка не позволяет сэкономить, но и потерять тоже не позволит.
Обращаться только к независимым оценщикам при выборе объекта ипотеки, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.
Желательно заранее создать финансовый резерв до подписания договора. Это так называемая финансовая подушка безопасности, состоящая из 3 ежемесячных ипотечных платежей, чтобы чувствовать себя уверенно в течение всего периода действия договора.
Что нужно знать об ипотеке
Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».
В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.
Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).
Заключение
Оформить ипотечный кредит сегодня несложно, если у вас хорошая кредитная история, есть стабильная заработная плата, которую готов подтвердить работодатель справкой о доходах, а также есть необходимые деньги на первоначальный взнос (обычно это 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости).
Если денег на первоначальный взнос нет или их недостаточно, вы можете воспользоваться специальными ипотечными программами, разработанным государством для разных категорий населения. Или попробовать договориться с банком об использовании в качестве первого взноса залога уже имеющегося имущества (недвижимости, автомобиля, акций и пр.).
Помните, что вы можете вернуть часть переплаты по процентам за счет налогового вычета:
Оформлять ипотеку лучше всего в рублях. Валютный кредит более выгоден только в двух случаях: когда доходы в семейный бюджет поступают, в основном, в валюте, и когда займ оформляется на небольшой срок.
Старайтесь как можно быстрее выплатить кредит и, по возможности, погасить досрочно. Так вы сэкономите значительные средства, поскольку проценты за оставшийся период ипотеки вам платить будет не нужно.
На этом мы завершаем нашу статью: «Ипотека от А до Я». Надеемся, что данная информация была для вас полезна и вы сможете оформить ипотеку выгодно и без хлопот.
